宋**与北京西**有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人宋**因与被上诉人北京西**有限公司（以下简称西山**公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第10081号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人宋**，被上诉人西山**公司之委托代理人薛**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

西山**公司在原审法院诉称：宋**购买了北京三**发有限公司开发的位于北京市xx区xx路xx馆B3-1-301号房屋（以下简称301号房屋）。宋**入住后，由北京格**有限公司（后更名为北京西**有限公司）提供物业服务，宋**未向该公司交纳物业服务费用。2006年10月28日，我公司与北京西**有限公司签订协议，由我公司接管该公司提供xx馆的物业管理工作，双方并约定拖欠物业管理费业主的物业管理费转归我公司所有，由我公司实际收取。后我公司自2006年11月1日开始为该小区提供物业服务，直至2012年7月30日我公司撤离该小区。我公司服务期间，宋**长期拖欠物业服务费用。我公司经与其多次协商未果，故诉至法院，请求判令宋**支付2006年4月1日至2007年3月31日，2010年4月1日至2012年7月30日期间的物业费24867.2元（按4元／月／平方米标准计算），并支付逾期交纳物业费的违约金9969.27元。本案诉讼费由宋**负担。

一审被告辩称

宋**在原审法院辩称：我方系301房屋业主，认可2010年4月1日后未再缴纳物业费，但并未欠交2006年4月1日至2007年3月31日期间的物业费。因我与西山**公司之间并不存在物业服务合同关系，故不应向其交纳相应费用。同时，西山**公司在提供服务期间也存在违约行为，我方不应交纳物业费。具体来讲，因西山**公司物业管理和服务中存在管理不善致使小区内私搭乱建现象严重、无管理资质违规管理且未按照合同约定向业主公布收支账目，对于业主报修不及时处理，对小区公用部位、公共设施维护不当，导致小区居住环境每况愈下物业贬值等诸多不足，其已被小区业主委员会一致决议予以更换。其后，西山**公司实际提供服务至2012年1月4日，并且拒不撤出又未提供实际服务，故我方不应交纳2012年1月4日之后的物业费。另外，西山**公司在服务期间强行安装地锁，给所有业主造成了停车不便，且拒不腾退办公用房，综上，因西山**公司的违约行为，我方无需向其交纳物业费，且对方诉讼请求超过诉讼时效期限，我方并无违约行为，亦无需支付违约金，请求法院驳回其全部诉讼请求。

一审法院查明

原审法院经审理查明：位于北京市xx区xx路301号院xx馆小区（以下简称xx馆）由北京三**发有限公司开发建设，宋**为该小区301号房屋的业主，房屋建筑面积155.42平方米。宋**入住后，于2004年2月17日与前期物业服务企业北京格**有限公司签订前期物业管理服务协议，约定物业服务管理费标准为4元／平方米／月。2006年8月，北京格**有限公司更名为北京西**有限公司（以下简称西**公司）。2006年10月28日，西**公司（甲方）与西山**公司（乙方）签订协议书，约定甲方于2006年10月31日撤离xx馆，由乙方全面接管。双方并约定，在甲方管理期间，业主拖欠的物业管理费归乙方所有，并由乙方自行向业主收取。西山**公司提供2006年11月1日西山**公司发布的公告，载明自该日起西**公司退出xx馆项目的物业管理工作，由该公司接手进行管理。西山**公司以此证明曾将上述债权转让事宜以公告的形式向宋**进行了告知，故宋**自入住起欠付的物业费，均应向西山**公司交纳。宋**不予认可，称未看到过上述公告，2006年11月1日前并未与西山**公司形成物业服务合同关系，故不应向其支付物业费。西山**公司入住后，宋**未与该公司签订书面物业服务合同，西山**公司主张仍按照宋**与西**公司之间约定的物业费标准履行。

后该小区成立西山**主委员会（以下简称西山新村业委会），通过决议不再同意由西山**公司继续提供物业服务。因双方就撤场及移交物业等问题无法达成一致，在海淀区政府相关部门的组织协调及应急接管下，西山**公司于2012年7月30日撤出xx馆，并由北京金泊**理有限公司（以下简称金**公司）进行了移交见证。

庭审中，宋**提供金**公司于2012年9月出具的GD-P（2012）第J011号评估报告，显示金**公司作为独立的第三方评估监理机构接受西山**委员会委托，于2012年7月30日至8月31日期间，对xx馆物业项目应急接管进行了现场见证及评估查验，评估基准日为2012年7月30日。评估过程载明，金**公司在北京市海淀区房管二所主持，西**业委会、北京盛**限公司、金**公司等出席的应急接管协调会上接受应急接管评估工作部署，并在其后的两次应急接管组织协调会上对项目评估所需资料、作业方式、标准、方案等进行确定，最终通过评估方案，于2012年7月30日至8月2日进驻查验现场，进行应急接管现场见证，并在其后开展物业公用部位、公共设施设备的现状综合性查验评估。评估结论：于评估基准日2012年7月30日，对xx馆物业项目进行了公用部位及公共设施、设备的评估，完成评估查验点254点，其中合格15点，不合格239点。具体为：资料查验1个点，不符合要求1个点；房屋结构、装饰装修及公用设施查验136个点，不符合要求136个点。电气系统查验21个点，不符合要求21个点。安全防范共查验38个点，不符合要求38个点。消防系统共查验22个点，符合要求8个点，不符合要求14个点……。西山**公司以西**业委会单方委托为由，对上述评估报告不予认可，并主张该报告只能呈现出2012年7月30日该公司撤场后设备设施情况，不能以此来证明该小区撤场前的情况。

西山**公司提供短信记录若干，主张曾向业主发送过催缴物业费的短信，但其提交的相应证据无法显示其证明目的，宋**亦不认可曾收到过催缴通知书。宋**认可原物业公司撤出后，一直由西山**公司提供物业服务，亦认可西山**公司于2012年7月30日正式办理撤场及物业移交手续，但双方就西山**公司实际提供物业管理服务的截止时间存在争议。西山**公司提供海淀区住房和城乡建设委员会、海淀区四季青镇人民政府的海建会（2012）8号《关于海淀区xx小区物管交接协调会会议纪要》，载*2012年8月15日，由上述两个部门召开xx小区物管交接协调会，就以下事项达成基本共识：明确以2012年8月1日为时间节点，划分缴费主体，西山**公司据此主张其收取物业费至2012年7月30日并无不当。会议出席方包括四季青镇、海**建委、房管局、三九**产公司、西山**公司、北京**公司、小区业委会主任、业主代表等。宋**对上述会议纪要的真实性予以认可，但称该物业公司实际自2012年1月4日即停止了物业服务。宋**就其主张提供以下证据：西山**公司于2011年12月30日发布的通知，载*物业公司称“由于长期以来欠交物业费户数过多，导致物业公司对各分包商长期拖欠费用，现难以为继，故将于2012年1月4日其撤出西区全部保安、保洁、绿化服务，并后附欠费户名单”西山**公司对其真实性不予认可。xx馆小区业主向北京市人民政府、北**建委的信，西山**公司以无业委会签章为由对其真实性不予认可。照片若干，显示小区内垃圾堆放缺乏公共维修等情况，西山**公司以无法显示形成时间为由，对其真实性及证明目的不予认可。海淀**理局于2012年4月28日出具的《责令限期移交物业服务项目通知书》，载*责令西山**公司于2012年5月10日前依法与西山**主委员会签订物业交接协议并完成交接，与其未完成将进行行政处罚。西山**公司对其真实性予以认可，但称与本案并非同一法律关系，不具有证明效力。小区业委会向西山**公司发送的通知，载*因西山**公司2012年3月5日撤出保安服务，其后保安、保洁服务基本停止等情况，业委会集资请外聘公司浇水等事宜。西山**公司对其真实性不予认可，称未收到上述通知。

宋**主张其并不欠付2010年3月31日之前的物业费用，并就此提供发票，2009年8月17日出具的发票载明物业费交到2010年3月31日，共计22380元。西山**公司不予认可，称该发票为工作人员失误，并非实际情况。西山**公司未就其主张提供相应证据证明。宋**并主张西山**公司在提供物业服务过程中存在管理不当的情形，就其主张提供照片等证据，西山**公司均已与本案不具有关联性为由不予认可。

庭审中，双方就是否应付违约金及违约金标准存在争议。西山**公司主张宋**拖欠物业费多年，存在明显恶意，应付违约金。宋**则主张双方并未书面协议约定违约金，故不应支付。

一审法院认为

原审法院认为：依法成立的合同受法律保护。本案中，宋**与西山**公司虽未签订书面物业服务合同，但其认可该小区自2006年11月至2012年7月期间的物业服务由西山**公司提供，双方成立事实上的物业服务合同关系。合同签订后，西山**公司依约实施了前期物业管理服务，而宋**未支付相应期间的物业服务费。就未交纳物业服务费的原因，宋**主张系因西山**公司物业服务存在诸多瑕疵，其不应交纳物业服务费用，并就其主张提供金**公司于2012年9月出具的GD-P（2012）第J011号评估报告证明其主张。法院认为，就评估报告，西山**公司虽主张该报告为西山新村业委会单方委托，但考虑到该项评估系在业主与物业公司就交接问题长期僵持的情况下，由小**委员会委托有相应资质的评估公司，对西山**公司撤场及新物业公司入驻、双方交接等进行鉴证，应认为该评估程序合法有效，形成的评估报告可以作为认定撤场当时公共区域服务水平、公共设施维护状况的参考依据。但就宋**据此主张西山**公司物业服务瑕疵的抗辩，法院认为，小区物业管理服务包含多项内容，根据双方之间的前期物业服务合同约定，除共用部分的维护管理、公共设施设备及其运行的维护和管理外，尚有小区安保、环境卫生清洁及日常维护、小区内交通秩序及车辆停放的管理等多项内容。评估报告中所体现的查验不合格项目仅限于小区公用部位及公共设施、设备的维护未达到标准，无法体现出西山**公司的其他物业服务项目亦存在不足。且就评估报告而言，考虑到该评估的基准日为2012年7月30日，该报告中反映出的公共设施、设备中的查验不合格项目，亦无法完整的显示西**公司自2006年11月1日入场至其撤离xx馆期间的整体物业服务水平，故法院对宋**以此为由主张拒绝交纳物业服务费用的抗辩不予采纳。

法院认为，业主交纳的物业服务费用，除了用作物业服务企业的酬金外，另有大部分用于小区公共部位的维修养护及其它公共开支。业主不缴纳物业费，导致物业服务企业无法及时收回运营、管理投入。长期欠费，既是对物业服务企业经营积极性的挫伤，亦使物业服务企业无法将充足的资金及时有效地投入到公用设施、共同部位的维修、养护最终损害业主共同利益。就本案而言，在宋**无充分有效证据证明西山**公司物业存在根本违约的情况下，其拒不交纳物业服务费用于法无据。现西山**公司起诉要求宋**支付相应服务期间物业管理服务费之诉请，具有事实及法律依据，法院予以支持。就宋**应付物业服务费的起始期限，因其提供的物业费用发票明确载明物业费已交到2010年3月31日，西山**公司要求其交纳该日之前的物业服务费用于法无据，法院不予支持。就其应交费用的截止期限，双方认可西山**公司正式办理物业设施及资料的交接时间为2012年7月30日，相关会议纪要也载明以2012年8月1日为时间节点划分缴费主体。宋**虽主张西山**公司实际自2012年1月4日即停止了物业服务，但其提供的相关证据无法显示该物业公司实际在该日即完全停止了物业服务，后续业主委员会、政府相关部门与西山**公司的来往通知、函件、会议纪要中亦显示双方就撤场事宜处于协商之中，并未以2012年1月4日作为明确的撤场时间节点，故宋**要求以该日作为交费截止期限的主张于法无据，法院不予支持。但考虑到在2012年7月30日正式交接前，西山**公司与业主间争议激烈，相应照片、评估报告中亦显示其物业服务虽未完全停止但确实存在不符合约定标准之处，法院将结合上述情况确定宋**应缴物业费的数额。就业主方所称西山**公司相关诉讼请求超过诉讼时效期间的主张，因西山**公司一直在该小区提供物业服务，且服务期间并未怠于主张权利，故法院对其诉讼时效的抗辩不予采信。

就物业服务费标准，双方虽无书面约定，但依据宋**与之前物业服务企业西宇嘉**司的约定及其自认，物业费标准为4元／月／平方米，法院对此不持异议。就交费总额，法院认为，评估报告虽以2012年7月30日为评估基准日，但考虑到相应设施、设备自疏于维护至存在瑕疵在时间上具有一定的连续性，可以认定报告中确实体现出西山**公司在公共设施维护方面存在一定瑕疵，故法院将依据西山**公司服务瑕疵的程度，对宋**应交纳物业服务费数额予以酌减。就西山**公司主张违约金的诉讼请求，法院认为，双方并未就违约金数额进行约定，西山**公司关于承继宋**与西宇嘉**司之间约定的违约金标准的主张没有事实及法律依据，法院依法不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：一、宋**于本判决生效后七日内给付北京西**有限公司二Ｏ一Ｏ年四月一日至二Ｏ一二年七月三十日的物业管理费一万三千零五十五元；二、驳回北京西**有限公司的其他诉讼请求。如果宋**未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

判决后，宋**不服原审法院判决，向本院提起上诉称：第一，原审法院自由裁量权行使不当，原审法院之前的判决中，与我们同样事实和理由的十余位业主被酌减十二个月的物业费，本案却只酌减七个月；第二，西山**公司起诉超过诉讼时效，对于2012年2月之前的物业费不应当支持；第三，西山**公司已自认其物业服务截止时间为2012年1月4日，其无权收取之后半年的物业费；第四，西山**公司及其人员不具备服务资质，无权收取物业费，且其在海**管局物业管理科备案的服务方式为酬金制，我并不存在欠缴的问题；第五，西山**公司损害小区公共财物，怠于维护水电等公共设施，使公共设施遭到严重破坏，且依据评估查验，查验点中几乎没有合格之处，保洁、安保及绿化等服务严重不到位，应对物业费进行大幅酌减；第六，西山**公司至今仍强行占用物业用房，导致现有物业被迫在外租房，由此导致业主需承担额外租赁费用，原审法院应当认定这一事实后加以裁判。故请求二审法院撤销原判，在原审法院判决基础上再行酌减一年的物业服务费。

被上诉人辩称

西山**公司答辩称：宋**的上诉请求和理由均不成立。第一，对于之前业主的案件，原审法院虽酌减十二个月，但业主同时需要承担违约金，且以上案件在二审中均以调解结案，原审法院判决并未生效；第二，我公司已提供证据证明每年都会催缴物业费，宋**欠缴物业费的行为亦在持续，且依据高院相关意见，我公司起诉未过诉讼时效；第三，我公司提供的镇政府协调会议纪要已证明我方的物业服务一直持续到2012年7月30日，我公司并未自认2012年1月4日停止物业服务；第四，关于我公司的资质问题与本案没有关联性，且对方的陈述违背事实；第五，我方与宋**的物业服务合同为包干制，合同中已有体现，在我公司已履行相关义务后，宋**有义务缴纳物业服务费；最后，对方并未提供证据证明我公司损害小区公共财物。综上，请求二审法院维持原审法院判决。

本院认为

本院经审理，核对相关证据后认为，原审法院认定事实正确。就宋**陈述的其他业主的诉讼状况，经本院审查，所述纠纷系以调解结案。

上述事实，有前期物业管理服务合同、会议纪要、通知、信函、照片、GD-P（2012）第J011号评估报告、当事人陈述及庭审笔录等证据材料在案佐证。

本院认为：宋**与西山**公司虽未签订书面物业服务合同，但其认可该小区自2006年11月至2012年7月期间的物业服务由西山**公司提供，故双方成立事实上的物业服务合同关系，该公司有权基于服务的事实向宋**收取相应的物业费。宋**以西山**公司及其工作人员无服务资质为由，主张物业公司无权收取物业费，本院认为，物业公司的资质状况并不必然导致业主可以免除缴纳物业费的义务，故对此上诉理由，不予采纳。

就宋**陈述的西山**公司超过诉讼时效的上诉理由，由于物**司提供的物业服务一直处于连续状态，故法院审理追索物业服务费案件中，适用诉讼时效时不宜过苛，除物业管理企业明显怠于行使权利的，可认定其在持续主张权利。本案中，西山**公司在服务期间并未明显怠于主张权利，故对宋**主张的本案已经超过诉讼时效的上诉理由，本院不予采信。

就宋**要求再行酌减一年物业服务费的上诉请求，本院认为，原审法院结合相关会议纪要及业主委员会、政府相关部门与西山**公司的来往通知、函件，认定西山**公司的物业服务实际截止时间为2012年7月30日，有相应的事实依据，宋**仅凭西山**公司发布的通知来主张实际物业服务自2012年1月4日停止，依据尚不充分，本院不予采信。原审法院已综合考虑评估报告的意见及设施、设备自疏于维护至存在瑕疵具备时间上连续性的因素，认定西山**公司在公共设施维护方面存在瑕疵，并对物业费进行了相应的酌减，现宋**主张再行酌减一年物业费缺乏事实和法律依据，本院不予采信。

就宋**主张，西山**公司至今仍强占物业公司用房，导致业主损失一节，本院认为，如果西山**公司存在侵害业主的行为，业主可以依法维权，但不属于本案物业合同纠纷审理范畴。另，本案涉案小区其他业主的民事调解书不足以影响本案判决，故对宋**认为本案应参照其他业主处理情况来判决的上诉请求，没有法律依据，本院不予采信。

综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费三百零七元，由北京西**有限公司负担二百零七元（已交纳），由宋**负担一百元（本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费一百二十六元，由宋**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年十二月四日