陈**与中建**公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人陈**因与被上诉**理公司（以下简称中**司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第15927号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人陈**及其委托代理人贾**、被上诉人中**司之委托代理人梁**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

中**司在原审法院诉称：我公司系北京市海淀区阜成路阜光里小区2号楼的物业管理单位，一直为该小区全体业主提供物业服务；陈**系该2号楼3单元某室的业主。双方之间存在物业服务合同关系，我公司提供物业服务，陈**理应支付相应的物业费。但陈**自2002年起拒不支付物业费，经我公司每年多次持续催要仍不支付。陈**物业面积为84.33平方米，具体欠费为：2002年度243.54元，2003-2009年度每年1872.22元，2010-2011年度每年1871.83元，2012-2013年度每年1985.34元，累计拖欠21063.42元。根据《物业管理条例》的相关规定，我公司已履行物业服务义务，陈**应当按时支付物业费，陈**的拖欠行为不仅侵害我公司的合法权益，更因拖欠行为影响我公司的正常可持续经营与服务，间接侵害了其他业主的合法权益。诉讼请求：判令陈**立即向我公司支付所欠物业费共计21063.42元；2、判令陈**向我公司支付逾期利息6673.42元；3、诉讼费由陈**承担。

一审被告辩称

陈**在原审法院辩称：2002年物业费我已经支付，2003年物业费我支付了部分。我不同意支付全部物业费，物业公司没有提供相应的物业服务，包括小区绿化、管理、垃圾处理、电梯、消防设施都没有达到服务标准。物业服务存在小区保安形同虚设，乱停车、占用安全通道，随便张贴小广告，夏天有小商户叫卖，电梯前很少设防滑垫、没有应急电话，消防设施没有按时年检，物业人员没有工牌、经常空岗，垃圾箱周围经常堆放杂物，绿地没有及时清除虫害等，绿地被占用，公共区域照明损坏没有按时更换，春节燃放鞭炮无人巡视，擅自出租物业用房，未及时更换排水管，积雪未及时清扫等问题。物业服务按质论价，服务标准应向业主公示，收费标准应公平合理。原告没有向我主张过物业费，计算标准不准确，我不同意支付利息。

一审法院查明

原审法院经审理查明：陈**自2002年至今居住于北京市海淀区阜成路阜光里小区2号楼3单元某室房屋（以下简称某室房屋），房屋建筑面积84.33平方米。中**司自1993年成立起至今一直为某室房屋所在楼栋提供物业服务。

2002年8月12日，陈**（甲方）与中**司（乙方）签订《收缴物业管理费、供暖费协议书》，约定甲方所居住房屋，产权单位已将物业委托给乙方实施管理，乙方根据《北京市普通居住小区物业管理房屋收费暂行办法》【京价（房）字（1997）第196号文】收费标准计算（详见附表），向甲方收取物业费1855.99元、供暖费2023.92元；乙方作为物业管理单位，严格执行上述有关法律、法规以及与产权单位签订的物业管理委托合同，竭诚为甲方服务，并接受甲方的监督；甲方确认原由产权单位承担并向乙方交纳的物业管理费、供暖费，从2002年起改由甲方向乙方交纳；乙方收费日期为每年的6月1日至6月30日；在国家或北京市颁布新的物业管理规定或收费标准时，将按照新的规定执行等内容。协议书所附交费项目表（2002.1-2002.12）载明收费项目包括：物业管理费、小修费、中修费、生活垃圾消纳费、化粪池清掏费、公用设施维修费、绿化费、电梯运行管理费、电梯年检费、高压水泵管理费、公用天线管理费、税金合计1855.99元。陈**自2002年开始拖欠物业费，2003年之后的物业费未向中**司交纳。

就收费项目及收费标准，中**司提交收费明细表。根据收费明细表记载，2002-2011年度收费项目包括：绿化费、化粪池清掏费、管理费、小修费、中修费、共用设施费、电梯检验费、电梯费（二组）、高压水泵费（二组）、税金合计每年每平方米21.33元，另有生活垃圾外运费（含税）每年每户31.75元和电视天线费（含税）每年每户42.16元，收费依据京价（房）字（1997）第196号文件精神；2012-2013年度收费项目包括：绿化养护费、综合管理费、清洁卫生费、秩序维护费、公共设施维修费、电梯检测费、电梯运行费、水泵运行费、税金合计每年每平方米22.31元，另有生活垃圾清运费（含税5.6%）每年每户31.78元、电视频道收视费每年每户42.16元和公用照明分摊费每年每户30元，收费依据北**京发改（2005）266号和京建物（2006）30号文件精神。对于收费明细表，陈**认为中修费收费标准应是2.54元，并称其电视端子自入住就未使用，收取公用天线管理费不合理。

此外，中**司称每年9月开始以在公告栏张贴收费通知、上门催收等方式催收物业费，并提交2005-2013年每年张贴收费通知的照片佐证。收费通知的内容是通知阜光里小区业主交纳当年物业费相关费用，并请求历年拖欠物业费的业主补交所欠费用。照片显示，最早一份收费通知系2005年9月21日张贴。陈*良称见过个别收费通知，但不能说明每年都按时张贴通知，也不能体现是张贴在哪，而且不是针对其个人的。

陈**提交近期拍摄的小区照片，以证明物业服务不到位，绿化、管理、安全防卫措施没有达到标准。中**司无法确定照片的真实性，并称照片显示的是装修垃圾，已及时通知人员清理，并认为照片不能证明其证明目的。就2002年物业费已付清、2003年物业费部分已付，陈**未提交证据佐证。

经询问，中**司明确所主张的逾期利息系以每年度欠费金额为本数，按照每日千分之五计算，自次年1月1日计算至2014年1月1日。

原审法院认定上述事实的证据有：双方当事人陈述、《收缴物业管理费、供暖费协议书》、照片等证。

一审法院认为

原审法院认为：中**司与陈**签订的《收缴物业管理费、供暖费协议书》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。上述合同签订后，中**司为陈**使用的房屋所在楼栋提供物业服务，陈**应按合同约定支付物业费。同时合同明确约定在国家或北京市颁布新的物业管理规定或收费标准时将按照新的规定执行，中**司自2012年起据此调整物业费收费项目及收费标准，其公司主张2012-2013年物业费的诉讼请求，符合法律规定及双方约定，法院予以支持。对于2002-2011年的物业费，中**司提交的收费明细表所载收费标准高于合同所附交费项目表，但服务项目相同，收费依据亦相同，故法院认定以双方协商一致确认的交费项目表为准，即在此期间每年物业费应为1855.99元，陈**尚欠16931.22元，此部分诉讼请求法院依法予以支持，超出部分不予支持。陈**辩称2002年物业费已付清、2003年物业费部分已付，但未提交证据佐证，法院不予采信。陈**辩称物业服务不达标，其所提交的照片系近期拍摄，无法体现之前的物业服务状况，而且虽然照片显示物业服务确实存在一定瑕疵，但未对业主的正常生活造成实质性影响且可以采取继续履行等补救措施予以消除，陈**以此作为扣减物业费的抗辩理由，并以未使用电视端子为由拒绝支付天线管理费，于法无据，法院均不予采纳。关于中**司主张逾期利息的诉讼请求，无合同及法律依据，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款；《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、陈**于判决生效后七日内给付中建**公司二○○二年至二○一三年期间所欠物业费二万零九百零一元九角；二、驳回中建**公司其它诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

陈**不服原审判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审法院判决，依法改判驳回中**司的全部诉讼请求。上诉理由是：1、原审判决认定事实不清，我们虽然签订了《收缴物业管理费、供暖费协议书》，但是该协议书对双方的权利义务、物业服务事项、服务标准、项目负责人、物业服务用房的管理与使用、合同期限、服务交接、违约责任等内容没有约定，且该合同签订后，中**司没有履行自己应尽的服务义务；2、我并未拖欠2002年、2003年的物业费，之后未支付的物业费是由于中**司未提供服务，且擅自增加收费项目导致；3、中**司的主张已经超过了诉讼时效；4、原审审判程序违法。

被上诉人辩称

中**司辩称：不同意陈**的上诉请求与理由，希望法院驳回上诉，维持原判。

本院查明

本院经审理查明：陈**主张其已经向中**司交纳2002年、2003年的物业费，但因时间久远未能妥善保管缴费凭据。为进一步审查该事实，本院要求中**司提交会计账簿，以便对该事实予以核对，但中**司在本院规定的期限内未能提交2002年、2003年度的会计账目。庭审中，陈**提交了一张2002年12月24日的包含有水费、电费、燃气费、卫生费、保安费等项目的缴费收据，该收据背面写明“供暖费1391.45元，已交物业费780.28元”陈**称收据背面的字迹系中**司原会计所书写，中**司对此虽不予认可，但表示放弃追缴陈**2002年8月-12月的物业费，2003年的物业费要求陈**提交已缴费的证明。陈**在二审期间还提交一组新照片，用以证明中**司的物业服务不合格，中**司认为，照片反映的是小区的真实情况，但是都已经改正了。二审期间，本院到涉案小区进行了现场勘验，并拍摄了部分照片，中**司、陈**对本院拍摄照片的真实性均予以认可。原审法院查明的其他事实无误，本院予以确认。

以上事实还有双方当事人在二审期间的陈述在案佐证。

本院认为

本院认为：《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中双方已经签订了《收缴物业管理费、供暖费协议书》，如陈**认为该合同约定不明确，可以与中**司另行协商约定相关条款，但陈**以此为由拒绝履行合同中已经约定的相关义务，并无法律依据。原审法院未支持陈**以合同约定不明确而拒绝交纳物业费的主张，适用法律并无不当。

关于陈**2002年应交纳的物业费，庭审中，中**司表示放弃追缴陈**2002年度欠缴的243.54元的物业费，对此，本院不持异议，本院在陈**欠缴中**司的物业费总额中予以核减。

关于2003年应交纳的物业费，二审中陈**提交了一张2002年12月24日的包含有水费、电费、燃气费、卫生费、保安费等项目的缴费收据，该收据背面写明“供暖费1391.45元，已交物业费780.28元”，该新证据显示陈**在2002年交纳的物业费金额为780.28，业已超出了中**司主张的243.54元，故该金额中应包含陈**2003年度应交纳的部分物业费，为进一步审查该事实，本院要求中**司提交会计账簿以便对该事实予以核对，但中**司在法庭规定的期限内未提交2003年度的会计账目，导致该事实无法查明。庭审中，中**司虽对陈**提交的收据背面的字迹不予认可，作为物业公司，妥善保存会计账目是其法定的义务，现因中**司不能提交相关物业费的会计账目，导致本案事实无法查清，中**司作为本案原告其理应承担举证不能之不利的法律后果。故中**司要求陈**交纳2003年度物业费的主张，本院不予支持。

关于陈**2004年至2011年的物业费，因陈**与中**司签订有《收缴物业管理费、供暖费协议书》该合同明确约定物业管理费每年度为1855.99元，故本院按照双方的合同约定核算该期间的物业费，中**司要求按照年度1872.22元的标准计算物业费的主张，本院不予支持。经核算，该期间的物业费共计：14847.92元。陈**主张中**司该期间物业费的诉讼请求已经超过诉讼时效的问题，因中**司为陈**提供的物业服务处于持续的状态，故在物业服务类的案件中，对诉讼时效的认定，不应过于苛刻，故对陈**主张中**司的诉讼请求超过诉讼时效的主张本院不予支持。

关于陈**2012年、2013年的物业费，因双方在签订物业服务合同时，明确约定在国家或北京市颁布新的物业管理规定或收费标准时将按照新的规定执行，中**司自2012年起据此调整物业费收费项目及收费标准，故中**司主张按照年度1985.34元的标准认定该期间的物业费标准的主张，本院予以认可。经核算，该期间的物业费为：3970.68元。与2004年至2011年的物业费相加计算共计：18818.6元。

经本院核实，原审法院的审判程序并未违反法律规定。

需要特别指出的是，二审期间，经本院现场勘验，中**司所提供物业服务存在瑕疵，虽未影响到小区业主的基本生活，但在物业服务的水平上仍需进一步提高。当然，鉴于物业服务的服务标准与业主交纳的物业服务费的价格、物业费的收缴状况、物业公司的内部管理等问题均有密切关系，故对陈**要求核减物业费的主张，本院不予支持。本院希望中**司在今后的工作当中，切实加强与业主的沟通，设定合理的缴费标准、提供更好的物业服务，妥善解决与业主之间在工作当中的纠纷。

综上所述，陈**的上诉请求，其合理部分本院予以支持，其不合理部分，本院不予支持。原审判决适用法律错误，依法应予改判，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第15927号民事判决；

二、陈**于本判决生效后七日内，向中建**公司交纳二○○四年至二○一三年的物业费共计一万八千八百一十八元六角；

三、驳回中建物业管理公司的其他诉讼请求；

四、驳回陈**的其他上诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费二百三十七元五角，由中建**公司负担七十六元（已交纳）；由陈**负担一百六十一元五角（于本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费三百元，由陈**负担二百七十元（已交纳），由中建**公司负担三十元（于本判决生效后七日内交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年十月二十四日