北京海**理有限公司物业服务合同纠纷审判监督民事判决书

审理经过

申请再审人北京海**理有限公司（以下简称海**公司）因与被申请人北京天平**限责任公司（以下简称天平公司）物业服务合同纠纷一案，不服本院（2012）一中民终字第5056号民事裁定，向北京**民法院申请再审。北京**民法院于2013年12月20日作出（2013）高民申字第3145号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人海**公司之法定代表人陈**及其委托代理人朱**，被申请人天平公司之委托代理人刘**、孙*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

海**公司在一审法院诉称：2010年5月18日，我公司第一分公司与天**司签订了《乐府商务大厦物业管理委托合同》，天**司将乐府商务大厦委托我公司进行物业管理，委托期限为8年。同时，天**司作为乐府商务大厦的业主又与我公司第一分公司签订了《物业服务合同》及《乐府商务大厦／底商物业管理公约》，约定物业费为3.5元／月／平方米、制冷费为56.57元／季／平方米。我公司于6月1日对乐府商务大厦全面进行物业管理与服务。天**司作为乐府商务大厦27316.41平方米房屋的产权人，不仅未按照合同及公约约定向我公司支付物业费、空调制冷费，反而无理要求我公司为其垫支电费。我公司予以拒绝。2010年11月，天**司单方违约解除《乐府商务大厦物业管理委托合同》，我公司为此诉至法院，法院最终判决天**司违约。期间，虽经我公司多次催要物业费、空调费，天**司均拒绝支付。**公司要求天**司支付2010年6月1日至2010年11月22日的物业费32756.33元及自2010年6月1日起至实际给付之日止的滞纳金（按日千分之三计算），支付2010年6月9日至2010年9月30日的中央空调制冷费842207.63元及自2010年6月9日起至实际给付之日止的滞纳金（按日千分之三计算），并承担诉讼费。因我公司向天**司承租了乐府商务大厦的部分房屋，其中2010年9月到10月的房租为443634元，我公司与天**司协商将2010年6月1日到12月31日期间天**司自用房屋的物业费48530.83元及制冷费92708.76元冲抵部分房租，故我公司的诉讼请求中已扣除了此部分费用。

一审被告辩称

天**司辩称，根据我们签订的物业管理公约中的约定，海**公司应向房屋承租方收取物业费及制冷费，接受物业服务的是承租方，我公司不应承担物业费。房屋内发生的能源费用也应由房屋使用者负担。委托合同的附件表格上已经明确了承租方的使用面积等信息。海**公司已经向承租方收取了部分物业费，说明他们也认可应向承租方收取。海**公司提供物业管理服务混乱，未履行合同中约定的义务。他们的违约行为导致了承租方的不满。我公司只同意支付我方使用的面积为682.6平方米房屋自2010年6月1日至11月18日的物业费及制冷费，且同意以海**公司应支付给我公司的房租冲抵。海**公司主张的违约金也过高，我公司不同意其他诉讼请求。

一审法院查明

一审法院经审理查明，2010年5月18日，天平公司（委托方、甲方）与北京海**理有限公司第一分公司（受托方、乙方，以下简称海开**一分公司）签订了《乐府商务大厦物业管理委托合同》。双方约定：甲方作为乐府家园商业项目及所属会所的开发商，且在乐府家园商业项目中，甲方享有产权的专有部分面积占本合同项下物业管理区域建筑物总面积的半数以上，甲方将乐府商务大厦及乐府家园会所委托乙方实行物业管理；物业类型：写字楼、商业及会所、独立底商；坐落位置：北京市海淀区永定路乙1号（乐府家园小区外商业及附属区域）；建筑面积：约2.9274万平方米；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；乙方在服务中应确保大厦的正常使用；委托管理期限为八年，自2010年6月1日时起至2018年5月31日时止；本物业的管理服务费按地上建筑销售面积不低于每月平方米人民币3.50元（含保安、保洁及日常小修维护费），物业费由乙方按年度于每物业服务年度开始后的前15日内向业主收取本物业服务年度的物业费；业主逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交物业费的千分之五交纳滞纳金。

同日，天平公司（甲方、业主、使用人、客户）与海开**一分公司（乙方、物业管理方、物业公司）又签订了《物业服务合同》和《乐府商务大厦／底商物业管理公约》。《物业服务合同》约定：甲方因购买／租赁乐府商务大厦／底商产权证面积及会所号，成为乐府商务大厦／底商之产权人／使用人；乙方因与乐府商务大厦／底商的开发商签订物业管理委托合同，成为乐府商务大厦／底商物业管理公司；甲方作为乐府商务大厦／底商产权人／使用人之一，承认并执行乐府商务大厦／底商开发商与乙方所签订的物业管理委托合同，享有该合同中规定应由产权人／使用人行使的权利，履行该合同中规定应由产权人／使用人承担的义务；《乐府商务大厦／底商物业管理公约》于2010年5月18日已生效，甲方作为该楼产权人／使用人之一，享有该公约中赋予产权人／使用人的权利，承担该公约中约定产权人／使用人的义务；乙方作为乐府商务大厦／底商的物业管理公司，亦享有该公约中约定物业管理公司的权利和义务；甲方为乐府商务大厦／底商产权人时，除甲方与其所购房屋的实际使用人及乙方间就本合同涉及的内容另有约定外，甲方均应承担因实际使用人违反本合同而承担的违约责任。

《乐府商务大厦／底商物业管理公约》约定：大厦是坐落于北京市海淀区永定路乙一号乐府商务大厦，其中包括大厦及其他商业部分；客户是指业主或因租赁获得房产使用的承租人；物业管理费暂定为3.50元／月／m?，物业费按年收取，客户应在下个年度开始10日前缴纳；客户房屋内所发生的能源费用由客户自行负担；制冷费56.57元／季／m?，按年支付，在每年的4月20日前缴纳；客户发生的所有交费事项，除有明确约定的缴费时间外，均按其实际发生额，在每月5号前向物业公司缴纳；客户支票或汇款方式进行付款，应以其付款到达物业公司账户的时间为准，逾期未缴每日支付3‰滞纳金。

上述合同及公约签订后，天平公司、原物业管理公司即北京世纪**责任公司与海开**一分公司办理了物业交接手续，在交接过程中，天平公司与海开**一分公司签署了《乐府商务大厦及底商客户明细》，该明细表载明，天平公司物业管理的总面积为30712.81平方米，其中除天平公司外，还有21户独立产权人共计产权面积3396.4平方米；另有承租商户28家，其中包括海**公司（承租面积4436.34平方米，物业费为每天每平方米0.25元）。

2010年10月1日，天平公司与海开**一分公司签订了《会议纪要》，约定2010年6月9日起制冷费由海开**一分公司收取。

海**公司与天**司在履行上述合同期间发生纠纷，天**司于2010年11月18日通知海**公司第一分公司要求终止合同。同年11月22日，天**司发出通知，要求商户停止向海**公司交纳物业管理相关一切费用。海**公司随后诉至一审法院要求天**司承担违约责任并赔偿损失等。一审法院经审理认定双方之间的物业委托合同已提前终止履行，天**司承担违约责任。后天**司不服提起上诉，北京**人民法院于2011年12月1日驳回上诉，维持原判。

另查，天平公司的产权总面积为27316.41平方米，其中22880.07平方米按照每月每平方米3.5元的标准支付物业费，4436.34平方米按照每天每平方米0.25元的标准支付物业费。自2010年6月1日至11月22日，海**公司应收取的物业费为654825.66元，现海**公司已收取278938.50元，天平公司尚欠375887.16元未付。因海**公司欠交天平公司部分房屋租金，其在审理中主张以48530.83元房租冲抵上述部分物业费，天平公司表示同意，故海**公司确定向天平公司主张的物业费为327356.33元。自2010年6月9日至9月30日，海**公司应收取的制冷费为1276543.35元，现海**公司已收取341626.96元，天平公司尚欠934916.39元未付。因海**公司欠交天平公司部分房屋租金，其在审理中主张以92708.76元房租冲抵上述部分制冷费，天平公司表示同意，故海**公司确定向天平公司主张的制冷费为842207.63元。

一审法院认为

一审法院经审理认为，天**司与海**公司所属分支机构海**公司第一分公司签订的《乐府商务大厦物业管理委托合同》、《物业服务合同》和《乐府商务大厦／底商物业管理公约》均系双方真实意思表示，且无违反法律、行政法规的强制性规定及损害国家、集体或者第三人利益、社会公共利益的内容，故上述合同、公约合法有效，双方均应遵照约定履行各自义务。海**公司作为海**公司第一分公司的上级企业法人单位，依法有权向天**司主张权利。上述合同及公约中对物业管理的对象、面积、物业费及制冷费的收费标准、支付方式、支付期限、违约责任、违约金标准均有明确约定，《乐府商务大厦及底商客户明细》进一步对天**司的产权面积进行了确定，天**司作为交费义务人，在双方与实际使用人之间未就物业相关费用的支付另行约定的情况下应承担交纳物业费、制冷费的责任。现海**公司要求天**司支付所欠物业费、制冷费及滞纳金，理由正当，法院予以支持。双方在审理中均同意以房屋租金折抵部分物业费、制冷费，法院不持异议。天**司的抗辩理由无充分证据证明，法院不予采信。综上所述，判决如下：一、北京天平**限责任公司于判决生效后七日内给付北京海**理有限公司二○一○年六月一日至二○一○年十一月二十二日的物业费三十二万七千三百五十六元三角三分，并按照日千分之三的标准支付自二○一○年六月一日起至实际给付之日止的滞纳金。二、北京天平**限责任公司于判决生效后七日内给付北京海**理有限公司二○一○年六月九日至二○一○年九月三十日的制冷费八十四万二千二百零七元六角三分，并按照日千分之三的标准支付自二○一○年六月九日起至实际给付之日止的滞纳金。

上诉人诉称

判决后，天平公司不服一审判决向本院提出上诉，认为一审法院认定事实不清，适用法律不当。天平公司认为根据其公司与海**公司所签订的相关物业管理合同及管理公约的约定可知，海**公司应当向房屋承租人即实际的物业使用人收取物业费。而且根据海**公司所提交的《乐府商务大厦及底商客户明细》可以确定承租我公司房屋商户的承租面积、物业费及制冷费的收费标准等情况，海**公司实际上也是按照该明细表的标准进行的收费。因此，现海**公司统一以3.5元／月／平方米向天平公司主张未收取的物业费，按照56.57元／季／平方米主张未收取的制冷费，没有依据。请求二审法院撤销原判，依法改判。海**公司同意一审判决。

本院查明

本院二审经审理查明：2010年5月18日，天平公司（委托方、甲方）与北京海**一分公司（受托方、乙方）签订了《乐府商务大厦物业管理委托合同》。双方约定：甲方作为乐府家园商业项目及所属会所的开发商，且在乐府家园商业项目中，甲方享有产权的专有部分面积占本合同项下物业管理区域建筑物总面积的半数以上，甲方将乐府商务大厦及乐府家园会所委托乙方实行物业管理；物业类型：写字楼、商业及会所、独立底商；坐落位置：北京市海淀区永定路乙1号（乐府家园小区外商业及附属区域）；建筑面积：约2.9274万平方米；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；乙方在服务中应确保大厦的正常使用；委托管理期限为八年，自2010年6月1日时起至2018年5月31日时止；本物业的管理服务费按地上建筑销售面积不低于每月平方米人民币3.50元（含保安、保洁及日常小修维护费），物业费由乙方按年度于每物业服务年度开始后的前15日内向业主收取本物业服务年度的物业费；业主逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交纳物业费的千分之五交纳滞纳金。

同日，天平公司（甲方、业主、使用人、客户）与海开**一分公司（乙方、物业管理方、物业公司）又签订了《物业服务合同》和《乐府商务大厦／底商物业管理公约》。《物业服务合同》约定：甲方因购买／租赁乐府商务大厦／底商产权证面积及会所号，成为乐府商务大厦／底商之产权人／使用人；乙方因与乐府商务大厦／底商的开发商签订物业管理委托合同，成为乐府商务大厦／底商物业管理公司；甲方作为乐府商务大厦／底商产权人／使用人之一，承认并执行乐府商务大厦／底商开发商与乙方所签订的物业管理委托合同，享有该合同中规定应由产权人／使用人行使的权利，履行该合同中规定应由产权人／使用人承担的义务；《乐府商务大厦／底商物业管理公约》于2010年5月18日已生效，甲方作为该楼产权人／使用人之一，享有该公约中赋予产权人／使用人的权利，承担该公约中约定产权人／使用人的义务；乙方作为乐府商务大厦／底商的物业管理公司，亦享有该公约中约定物业管理公司的权利和义务；甲方为乐府商务大厦／底商产权人时，除甲方与其所购房屋的实际使用人及乙方间就本合同涉及的内容另有约定外，甲方均应承担因实际使用人违反本合同而承担的违约责任。

另查，《乐府商务大厦／底商物业管理公约》约定：大厦是坐落于北京市海淀区永定路乙一号乐府商务大厦，其中包括大厦及其他商业部分；客户是指业主或因租赁获得房产使用的承租人；物业管理费暂定为3.50元／月／平方米，物业费按年收取，客户应在下个年度开始10日前缴纳；客户房屋内所发生的能源费用由客户自行负担；制冷费56.57元／季／平方米，按年支付，在每年的4月20日前缴纳；客户发生的所有交费事项，除有明确约定的缴费时间外，均按其实际发生额，在每月5号前向物业公司缴纳；客户支票或汇款方式进行付款，应以其付款到达物业公司账户的时间为准，逾期未缴每日支付3‰滞纳金。

上述合同及公约签订后，天平公司、原物业管理公司即北京世纪**责任公司与海开**一分公司办理了物业交接手续，在交接过程中，天平公司与海开**一分公司签署了《乐府商务大厦及底商客户明细》。该明细表载明，海**公司物业管理的总面积为30712.81平方米，其中除天平公司外，还有21户独立产权人共计产权面积3396.4平方米，另有天平公司的承租商户28家，其中包括海**公司（承租面积4436.34平方米，物业费为每天每平方米0.25元）。2010年10月1日，天平公司与海开**一分公司签订了《会议纪要》，约定2010年6月9日起，制冷费由海开**一分公司收取。另查明，在以上《乐府商务大厦及底商客户明细》有关天平公司的28户承租商户中，其中的“物业费到期日期”一栏中，有7户承租商户标明为：“租赁合同包含物业费”；其中的“制冷费交纳情况”一栏中，有8户承租商户标明为：“租赁合同包含制冷费”，有3户承租商户标明：“自装空调无制冷费”。且在以上承租商户中，《乐府商务大厦及底商客户明细》显示物业费及制冷费收费并不具有统一标准。

另外，在一审审理期间，海**公司自述有“我家贝*、中原地产、鑫尊置地、中**信、星海钢琴、京客隆、大鸭梨、千龙网都、海**公司”等9户承租商户已经交纳了相应的物业费。在海**公司自述已收取物业费的以上9商户中，其执行的物业费收费标准并不一致。根据《乐府商务大厦及底商客户明细》所载明的收费标准，其中“星海钢琴”的物业费收费标准为0.27元／平方米／天，“京客隆”的物业费收费标准为1.97元／平方米／月，“大鸭梨”的物业费收费标准为2.5元／平方米／月，“千龙网都”的物业费收费标准为5元／平方米／月，其余5商户的物业费收费标准均为3.5元／平方米／月。另，海**公司自述有“我家贝*、鑫尊置地、邮局、星海钢琴、京客隆、汇佳幼儿园”等6户承租商户交纳了相应的制冷费。在海**公司自述已收取制冷费的以上6商户中，其执行的制冷费收费标准并不一致。根据《乐府商务大厦及底商客户明细》所载明的收费标准，其中“京客隆”、“汇佳幼儿园”及“鑫尊置地”的制冷费收费标准为50元／平方米／月，其余3商户的制冷费收费标准均为56.57元／平方米／月。

本院认为

本院二审认为：本案中，海**公司所提交的主要证据为《乐府商务大厦物业管理委托合同》、《物业服务合同》、《乐府商务大厦物业管理公约》、《乐府商务大厦及底商客户明细》等四项。从以上证据可以确认，海**公司在2010年6月至2010年11月期间为乐府商务大厦提供物业管理服务。在海**公司所管理的物业区域内，涉及到天平公司拥有产权的面积27316.41平方米。天平公司除自用部分外，将其部分房屋出租给28户商户。在由本案双方当事人所签订的物业管理合同、物业服务合同及物业管理公约中，虽然对于物业费及制冷费收费标准等内容进行了约定，但根据本案已查明事实可知，海**公司在进行物业费及制冷费收取时，实际执行了《乐府商务大厦及底商客户明细》所标明的不同的收费标准，并直接针对实际的物业使用人进行收取。而且，在《乐府商务大厦及底商客户明细》中，对于“租赁合同包含物业费”、“租赁合同包含制冷费”及“自装空调无制冷费”等事项也进行了专门标注。因此，基于以上事实，本院二审认为海**公司统一以3.5元／平方米／月的物业费收费标准、以56.57元／平方米／月的制冷费收费标准向天平公司主张未收取的物业费及制冷费，并不符合相关物业服务合同的实际履行情况。并可能会因各承租商户的物业费及制冷费收费标准的不一致等因素，而造成天平公司无法有效的向相关承租商户行使追偿权，最终无法平衡各方当事人的权利与义务，无法有效解决纠纷。

另外，在本案中，海**公司虽自述有9户承租商户交纳了物业费，有6户承租商户交纳了制冷费。但对海**公司已收取的物业费、制冷费的具体数额，双方实际上并未达成统一。因此，在天平公司的相关承租商户未作为本案当事人参与诉讼的情况之下，对于海**公司已实际收取物业费及制冷费的具体数额之事实，本案亦无法确切予以查清。基于以上理由本院二审认为，海**公司在收取物业费、制冷费的对象、方式及收费标准上，已经在实际上更改了相关的物业管理合同及物业管理公约的约定。在此情况下，海**公司仍然以单一标准向天平公司主张物业费及制冷费，并不符合合同的实际履行状况，同时也不利于案件事实的查清。而若根据实际履行合同的情况，由海**公司分别直接向相关的物业使用人主张支付物业费及制冷费，则可以较为确切的确认应交费数额及已交费数额等事实，并在分别查清案件事实后作出处理。因此，本院二审认为，一审法院直接对此案作出实体处理，并不妥当，不符合合同的实际履行状况，也不利于案件事实的查清及相关当事人权利义务的有效平衡，本院二审对此予以纠正。

综上所述，一审法院判决处理不当，本院二审予以更正。本院二审据此作出裁定：一、撤销北京市海淀区人民法院（2012）海民初字第5737号民事判决；二、驳回北京海**理有限公司的起诉。

本案再审期间，海**公司称：1、海**公司与天**司的承租商户无合同关系，而是与天**司签订了合同。且天**司与诸多承租户签订的房屋租赁合同中已经包含物业费、制冷费，因此二审法院裁定海**公司向天**司的承租户主张物业费、制冷费错误。2、海**公司一审时已经提交已收9家商户物业费和6家商户制冷费的证据，并在起诉时予以扣除。这些证据可以证明海**公司对天**司是善意的，也是按照物业服务合同约定的收费标准收取的相关费用。《乐府商务大厦及底商客户明细》与履行物业服务合同的收费标准毫不相干，二审法院以该明细表认定海**公司实际履行合同的情况与物业服务合同约定的收费标准不一致是错误的。3、原二审裁定程序违法。天**司已明确表示，同意支付海**公司682.6平方米的物业费、制冷费。《乐府商务大厦及底商客户明细》证明空置房屋的面积为1092.5平方米，双方对此不持异议。根据法律规定，空置面积的物业费应由天**司缴纳，法院应对已清楚的部分事实先行作出判决。4、二审法院未对天**司在二审时提交的伪证做任何表述，属遗漏了案件事实。综上，原二审裁定书认定事实错误，适用法律不当，请求撤销原二审裁定，维持一审判决。

天**司辩称：1、天**司只是乐府商务大厦的众多承租户之一，海开倚**司自认其已与乐府商务大厦的各承租户建立了物业服务合同关系，海开倚**司如果想主张物业费、制冷费，应向乐府商务大厦各承租户主张，只向天**司主张相关费用缺乏法律依据。2、海开倚**司认为法院应对本案部分已查清的事实先行判决，是没有事实及法律依据的。故原二审裁定认定事实清楚、适用法律正确，请法院维持原二审裁定。

本院再审确认一审法院查明的事实及证据。

以上事实有双方当事人陈述、《物业管理委托合同》、《物业服务合同》、《乐府商务大厦／底商物业管理公约》、《乐府商务大厦及底商客户明细》、《会议纪要》、《支出凭单》、《对外付款业务确认单》、房屋租金发票、物业费及制冷费收费票据、天平公司通知、（2011）海民初字第3234号民事判决书、（2011）一中民终字第14674号民事判决书等证据材料在案佐证。

本院再审认为，天平公司与海开**一分公司签订的《乐府商务大厦物业管理委托合同》、《物业服务合同》及《乐府商务大厦／底商物业管理公约》均为双方当事人真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效。双方当事人应当按照签订的合同及公约履行义务。依据合同及公约，天平公司负有按时交纳物业费及制冷费的义务。海开**一分公司虽向部分承租商户收取物业费及制冷费，但现有其他证据不足以证明双方就物业费及制冷费的交纳义务主体进行了变更，故海开**一分公司有权要求天平公司支付所欠的物业费及制冷费。海开倚**司作为海开**一分公司的总公司，依法有权向天平公司主张权利。

关于物业费及制冷费的收费标准问题。《乐府商务大厦及底商客户明细》系天平公司、原物业管理**理有限责任公司与海开**一分公司办理物业交接手续时，天平公司与海开**一分公司所签署。该明细并非双方签署的合同或合同的附件，不能作为交接后海开**一分公司收取物业费及制冷费的标准。海开**一分公司收取物业费及制冷费的标准应当依据《乐府商务大厦物业管理委托合同》、《物业服务合同》及《乐府商务大厦／底商物业管理公约》中的约定。

综上，原二审以《乐府商务大厦及底商客户明细》中的收费标准作为物业费及制冷费实际执行的依据，认定海**公司在收取物业费、制冷费的对象、方式及收费标准上，已经实际上更改了相关的物业管理合同及物业管理公约的约定，进而驳回了海**公司的起诉有误，本院再审予以纠正。原一审在扣除房租及已收取费用的基础上支持海**公司要求天**司支付所欠物业费、制冷费及滞纳金的诉讼请求正确，本院再审予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第二百零七条之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销本院（2012）一中民终字第5056号民事裁定；

二、维持北京市海淀区人民法院（2012）海民初字第5737号民事判决。

一审案件受理费一万五千三百二十八元，由北京天平**限责任公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年九月十九日