王**与北京法**理中心物业服务合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人王**因与被上诉人北京法**理中心（以下简称法政物业中心）物业服务合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2014）昌*初字第9556号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审原告诉称

法政物业中心在原审法院诉称：2002年12月22日，双方协商一致签订《前期物业管理服务协议》，根据该协议第四条约定，王**应于每月十日前按住宅建筑面积每月每平方米1.5元标准向法政物业中心支付物业管理公共服务费。但法政物业中心依约履行物业管理服务后，王**从2003年12月至今未履行付款义务。期间，法政物业中心采用电话、书面发信等方式不间断地向王**催要欠款，但截止到2014年4月，王**已拖欠物业管理公共服务费34373.5元。根据该协议第十条第四款约定，王**还应向法政物业中心支付违约金11945.36元，以上费用合计46682.86元。故此诉至法院，要求王**支付物业费34373.5元，违约金11945.36元，以上费用合计46682.86元，并计算至付清之日止；诉讼费由王**承担。

一审被告辩称

王**在原审法院辩称：请求法院驳回法政物业中心的诉讼请求，法政物业中心的诉求已过诉讼时效，法政物业中心与我签订免除物业费协议可以证明法政物业中心诉求不当。

一审法院查明

原审法院经审理查明：王**系北京市昌平区北七家镇王府温馨公寓某号楼某单元某室的业主。2002年12月22日，法政物业中心与王**签订《前期物业管理服务协议》，约定由法政物业中心提供物业服务，物业管理服务费按住宅建筑面积每月每平方米1.5元标准收取；乙方（王**）违反协议，不按协议约定的标准和时间交纳有关费用的，甲方（法政物业中心）有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金。根据该协议所载，该房屋建筑面积为185.27平方米，法政物业中心据此主张物业费。王**未交纳2003年12月至2014年4月物业费34373.5元。因法政物业中心停止了该小区内的生活热水供应，其在庭审过程中表示，同意在每户物业费中扣除800元作为补偿。

王**提交一份《证明书》。该《证明书》中记载：“因王府温馨公寓34-1-501业主王**对该房屋质量问题有异议，所以自2003年12月至2009年12月公共服务费、取暖费未交，期间法政集团领导及工程部有关人员多次到室内查看，均没有下文。刘**本着解决问题为出发点，多次与业主沟通、协商，最后达成减免叁万元补偿金，此款从业主所欠公共服务费中扣除（2003年12月至2013年12月底），做为一次性补偿，今后互不追究。如果今后公司再提及此事，追缴此款时由刘**负责，对业主王**没有任何关系（双方正在拟定协议，物业中心盖章生效）。在此期间由此证明做证，出现任何后果由刘**负责。备注（剩余取暖费余额业主一次性结清）。时任：王府温馨物业经理。”落款处有刘**签名，签名处加印指纹并注有刘**身份证号码。该证明书书写日期记载为2009年11月22日。法政物业中心在庭审过程中认可刘**在2009年系该公司园区经理。

原审法院认定上述事实的证据有：双方的陈述及法政物业中心提交的《前期物业管理服务协议》、欠费说明、收据等，王**提交的证明书、收据等。

一审法院认为

原审法院认为：公民、法人的合法权益应当受到法律保护。法政物业中心作为物业服务公司，对王**居住房屋进行物业管理，并为王**提供了物业管理服务，王**应按合同约定交纳物业管理费。

王**提出，法政物业中心的经理刘**所写《证明书》证明法政物业中心已经同意减免其30000元物业费作为该房屋存在质量问题的补偿。但该《证明书》中明确载明“双方正在拟定协议，物业中心盖章有效”，但是王**未能提交经法政物业中心盖章生效的协议书，且法政物业中心否认存在该协议。依据王**提交的证据，仅能证明双方曾就该问题进行过协商，并达成初步意向，但王**未能提供证据证明双方已经达成生效的协议。故该项辩解意见法院不予采信。

王**提出的法政物业中心的诉讼请求超出诉讼时效一节，因法政物业中心提供的物业服务属于持续履行，且目前仍在履行之中，故不应认定法政物业中心主张的物业服务费已经超过诉讼时效，法院对于王**的该项辩解意见不予采信。现法政物业中心起诉，要求王**支付物业服务费的诉讼请求，理由正当，法院对其合理部分予以支持。因王**拒交物业费事出有因，故此法政物业中心主张违约金，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、王**给付法政物**物业管理中心物业费三万三千五百七十三元五角，于本判决生效后十日内付清。二、驳回法政物业中心北京法**理中心的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

王**不服原审判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审法院判决，改判驳回法政物业中心的诉讼请求。上诉理由是：1、法政物业中心的母公司原北京**限公司（现北京法**限公司）出售给我的房屋存在严重的质量问题，北京法**限公司为解决房屋质量问题，指示法政物业中心以免交十年物业费作为补偿，并由法政物业中心的代表人刘**与我签订了证明书。原审法院却以双方未签订正式协议为由不予采信该证明，属于适用法律错误，故我不应交纳物业费；2、一审程序违法，没有向我释明提起反诉，我要求追加第三人，但是法官没有采纳我的意见。

被上诉人辩称

法政物业中心答辩称：不同意王**的上诉请求与理由，希望法院驳回上诉，维持原判。

本院查明

本院经审理查明：原审判决认定的事实无误，本院予以确认。

以上事实还有双方当事人在二审期间的陈述在案佐证。

本院认为

本院认为：本案争议的焦点问题是对涉案《证明书》效力的认定及原审法院是否存在程序违法的问题。

关于涉案《证明书》的效力问题。首先，从该《证明书》的形式上看，刘**书写的《证明书》并未命名为合同，且只有刘**本人的签字，没有王**的签字，不符合合同的形式要件。《中华人民共和国合同法》第二条第一款规定，本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。故订立合同的双方应该是设立、变更、终止权利义务的平等主体，本案中合同的双方当事人应为法政物业中心和王**本人，而刘**并非提供物业服务的义务主体，故刘**书写的《证明书》不能认定为王**与法政物业中心之间订立的合同。其次，从内容上看，虽然在该《证明书》中，写明了减免三万元作为补偿等事宜，但该《证明书》中亦明确载明“双方正在拟定协议，物业中心盖章生效”。故该《证明书》只能反映法政物业中心与王**就此事进行过沟通，但因双方并未订立书面合同，故无法直接认定该《证明书》对法政物业中心具有合同的拘束力。现王**持该《证明书》要求减免物业费，依据不足，本院无法支持。

关于王**主张的原审程序违法的问题，是否提起反诉是当事人的诉讼权利，并不属于法院行使释明权的范围，且刘**是否追加为第三人，对本案《证明书》效力的认定并无影响，故原审法院的审判程序并不违反法律规定，对王**的该项上诉理由，本院不予采纳。

综上所述，王**的上诉请求与理由，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费九百六十八元，由北京法**理中心负担三百二十九元（已交纳）；由王**负担六百三十九元（于本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费六百三十九元，由王**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年二月十日