北京市**业主委员会与北京城**责任公司物业服务合同纠纷二审民事裁定书

审理经过

上诉人北京市**业主委员会（以下简称豪柏公寓业委会）因物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第8367号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人豪柏公寓业委会之委托代理人王**，被上诉人北京城**责任公司（以下简称城翔物业公司）之法定代表人张**、委托代理人姚欣时到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

2014年1月，豪柏公寓业委会起诉至原审法院称：我委与城**公司于2010年5月29日签订《豪柏公寓物业服务委托合同》，约定由城**公司为我委位于本市海淀区西三北路50号的业主提供为期三年的物业服务，服务期限为2010年7月1日至2013年6月30日，另约定无论在何种情况下，我委依法依约重新选聘物业服务企业工作的，城**公司均须予以配合，合同还同时约定不移交物业管理服务、不撤出本物业和移交管理用房及有关档案资料等，应赔偿违约金。后根据实际情况，我委没有与城**公司继续签订合同，而是通过招标形式选聘了新的物业服务公司。按照与新物业服务公司的约定，新物业服务公司应于2013年7月进入小区提供服务，但城**公司一直不予配合，不进行交接，导致新的物业公司不能及时入住。现我委请求判令城**公司腾退占用的物业管理用房，移交物业管理服务以及档案资料，并从2013年6月30日起直至实际移交物业管理服务撤出本物业并办理移交之日止，按照委托期限内平均物业管理服务年度费用的日5‰支付违约金。本案诉讼费由城**公司负担。

一审法院查明

原审法院经审理后确认：根据有关物权的法律及物业管理的行政法规、规章的规定，业主委员会系业主大会的执行机构，业主委员实行任期制，业主委员会的委员资格因任职期限届满而自动终止。本案中，豪柏公寓业委会以腾退物业管理用房、移交物业管理服务档案资料等争议将城翔物业公司诉至法院。豪柏公寓业委会系在北京市海淀区人民政府紫竹院街道办事处备案的业主委员会，任期自2010年4月22日至2014年4月22日。在本案审理期间，豪柏公寓业委会有效期届满。且经询问，双方均表示新一届业主委员会正在筹备组建当中，新一届业主委员会尚未组建成立，原业主委员会的诉讼能力存在瑕疵，已失去主体资格。且本案争议涉及小区全体业主的共同利益，应待新一届业主委员会组建备案成立后再行主张。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项、第一百五十四条第一款第（三）项、第二款、《物业管理条例》第十五条之规定，裁定驳回北京市**业主委员会的起诉。

裁定后，豪**业委会不服，以原审裁定认定事实错误，根据在北京市海淀区人民政府紫竹院街道办事处备案的本小区业主大会议事规则，我委并不丧失主体资格为由，上诉至本院，要求撤销原审裁定，指令原审法院进行实体审理。

一审法院认为

城**公司同意原审裁定。认为豪柏公寓业委会五名委员的任期均已届满，已不具备业委会委员资格，且小区已经在选举新的委员过程中，在这个期间内，该五名委员不能代表业主委员会行使职责。

本院认为

本院经审理认为：物业管理方面的法律、法规和规章规定，业主选举产生业主委员会，业主委员会选举产生后应当向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案，业主委员会执行业主大会的决议事项。业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。业主委员会委员实行任期制，有关任期、候补、空缺、资格终止等事项由业主大会议事规则规定，委员任职期限届满的，委员资格自动终止。备案的业主委员会委员名单发生变更时，应当及时办理备案变更手续。根据上述规定可知，业主委员会经业主选举产生并经备案，即告成立，并且作为业主大会的常设执行机构执行业主大会作出的决议事项。具体到本案，豪柏公寓业委会经该小区业主选举产生并在街道办事处备案，在未经法定程序撤销的情况下，作为业主自治组织，实体一直存在。故豪柏公寓业委会的起诉符合相关法律规定，其作为本案原告主体适格。但是，业主委员会执行业主大会的决议事项系由委员的具体行为来体现。豪柏公寓业委会的五名委员的任职期限现已届满，按照上述规定，其委员资格和身份已经自动终止，无法继续行使其委员职责。在未经全体业主或业主大会决议授权的情况下，是否仍能代表全体业主的意志尚不明确。豪柏公寓业主大会议事规则第二十六条“业主委员会任期届满2个月前，业主委员会应当组织召开业主大会会议进行换届选举；在换届中候选人不足或备案出现问题等原因，原业主委员会继续执行业主大会的决定事项”之规定，系对原业主委员会继续行使权利的条件限制在“候选人不足，或者备案出现问题”方面，而豪柏公寓小区的业主委员会委员正在选举中，并不符合上述条件。由于业主委员会委员的履责事关全体业主利益，故不宜对议事规则作出过于宽泛的解释。

综上所述，考虑豪柏公寓业委会委员的换届选举工作正在进行中，且豪柏公寓业委会的所诉请求关系到小区全体业主的共同利益，从更好保护全体业主的民事权益出发，本院认为该案以暂不予处理为宜，待业委会委员的换届程序完毕后再行主张。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，第一百七十一条之规定，裁定如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原裁定。

本裁定为终审裁定。

裁判日期

二〇一四年九月一日