北京长**责任公司与刘和平物业服务合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人北京长**责任公司（以下简称长**公司）因与被上诉人刘和平物业服务合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2014）昌*初字第5476号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人长**公司之法定代表人刘**、委托代理人姚**、赵**，被上诉人刘和平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

2014年4月，刘和平以长**公司未注明公共部分收益属于全体业主，反而将这部分收入擅自使用为由诉至原审法院，要求判令长**公司通过出租等方式取得的清水园小区共用部分2012年和2013年经营收入归全体业主所有，并将共有收入中刘和平所拥有的份额返还。

一审被告辩称

长**公司在原审法院辩称：合同发生变更，已添加了小白楼的经营或者出租的收入全部归由长**公司所有的条款。上述收入已经全部以物业服务的形式使用，刘和平已经受益，亦不存在返还其应得份额问题。请求驳回刘和平的诉讼请求。

一审法院查明

原审法院经审理查明：刘**系清水园小区6号楼4单元602房屋的业主，房屋面积为172.98平方米，长胜物业公司系为刘**房屋所在小区提供物业服务的物业公司。

2010年12月27日，北京市**区业主大会与长**公司签订《物业服务合同》，将清水园小区的物业委托给长**公司管理，合同期限为3年，自2012年12月1日至2013年11月30日，合同第一年为试用期，试用期内，双方均有权选择是否执行剩余合同年限，任何一方如果决定不再执行剩余合同或提出变更合同部分条款，须提前3个月通知对方。后两年，每年须进行物业服务满意率调查，满意率不低于50％，则剩余合同自动生效。物业服务费实行包干制，标准为0.65元／平方米／月。合同第十三条约定，长**公司经营归业主所有的共用部位、共用设施设备用于广告、房屋租赁、会所经营、商业促销等活动，应当符合有关法律规定并征得业委会的同意后，签订有关协议。合同第十四条约定，长**公司经营归业主所有的共用部位、共用设施设备所得收益归业主所有，使用方式由业主大会表决决定。

2011年10月16日，长**公司致函北京市昌**主委员会（以下简称清**委会），就继续为该小区服务提出申请条件，主要为：1、小白楼全部（包括业委会办公室）及自行车车棚的四分之一归长**公司经营出租，收益归长**公司所有，西侧垃圾楼归长**公司保持现状使用；2、9号楼地下室三个单元门归长**公司使用或出租当库房，留一个空间最大的给业委会办公用，9、10号地下室出租收入2012年按5比5分成，业委会和物业各得一半钱；……4、小区的各种公益性收入归长**公司所有，如网络管理费、饮用纯净水管理费等。2011年10月25日，清**委会出具复函，主张小白楼的收益的30％归业主，70％归物业公司，小区废品收购、网络管理费及饮水机管理费三项收益归长**公司所有，外来停车费收益30％归业主所有，70％归长**公司所有，但上述主张须提交业主大会进行表决，表决通过后方可实施。西侧垃圾楼产权属开发商，业委会无权决定，自行车棚不再继续出租。2011年10月31日，清**委会最后答复长**公司，称业委会搬到10号楼地下室办公，小白楼委托长**公司整体出租，出租收益按照3：7分成，业委会三成，物业公司七成（或者业委会保留出租收益中的4万元，其余归物业公司），如物业公司同意，业委会将组织召开业主大会表决。2011年11月5日，长**公司复函清**委会，称同意业委会10月25日的复函内容和10月31日修改条款最后答复意见书，请业委会尽快召开业主大会。2011年11月8日，清**委会决定自2011年11月10日至20日以书面表决方式召开业主大会。2011年11月20日，长**公司致函清**委会及相关机构，称因亏损原因，将于2011年11月30日终止物业服务合同。2011年11月30日，清**委会致函长**公司，称清水园小区于2011年11月21日晚进行计票，因本次表决同意续聘物业公司的业主仅占全体业主的19.7％，不符合清水园业主大会议事规则的规定，故此业主大会无权形成执行决议续聘物业公司。2011年12月2日，长**公司致函清**委会，要求将小白楼全部收益归长**公司所有，并请业委会或居委会通过投票方式告知业主，让业主来选择是否同意。2012年12月3日，清水**委会召开会议，决定第二天由清**委会出选票并盖章，就小区物业服务问题进行决议。2012年12月4日，清**委会称不便参与制票送票等过程，后由小区部分居民将征求业主是否同意将小白楼的经营和收入全部归物业公司的意见表征求居民意见，该意见表收回后交由居委会保管。2011年12月16日，东小口地区办事处发布通知，告知因清**委会全体委员辞职，小区的档案资料、印章及财务帐目暂由清**委会保管。

长**公司在住建委网站对2012年及2013年的物业服务项目收支情况报告进行了公示，其中2012年物业共用部分经营收入为320000元，支出为50000元，2013年共用部分经营收入为365000元，共用部分经营支出为284461.97元。长**公司在本案审理中对公共收入进行了说明，其中2012年的收入为：小白楼租金126040元，饮水机占地费1200元、管理费10000元，收废品管理费10000元，网络配合管理费10000元，10号楼地下室租金126450元，10号楼地下室水电费及饮水机水电费36910元，共计320600元。2013年收入为：小白楼租金收入200000元，饮水机占地费1200元、管理费10000元，收废品管理费10000元，网络配合管理费15000元，10号楼地下室租金165000元，外来人员租房水电费20075元。经双方核实，双方均认可10号楼地下室的产权为开发单位京电房地产公司产权，刘和平对长**公司提交的收入说明没有异议。

上述事实，有双方提交的物业服务合同、物业收入项目收支情况报告、房产证、申请、致函、回函、收入情况说明、法院提取的居委会证明及双方当事人当庭陈述在案佐证。

一审法院认为

原审法院经审理认为：本案共涉及三个问题，一、刘和平是否具有适格的主体资格，二、清水园小区的共有设施收入是否属于业主共有，三、刘和平是否有权要求分割共有收入。

一、刘和平作为清水园小区的业主，有权就小区的共有设施收入问题提起诉讼，故此刘和平可以作为适格原告提起诉讼。

二、关于清水园区的共有设施收入问题。依据清水园业主大会与长**公司签订的物业服务合同，长**公司经营归业主所有的共用部位、共用设施设备所得的收益归业主所有，此后长**公司虽就共有收益问题与清**委会进行了协商，但双方并未就此问题达成协议，清水园小区亦未就共有收益全部归长**公司进行表决并作出决定，故此长**公司主张清水园小区共有收益已全部归其所有的辩解理由，没有事实及法律依据。按照合同约定及相关法律规定，清水园小区的共有收益仍应归小区业主全体共有。关于清水园小区的共有收益，因10号楼的产权不属于全体业主，故此该部分租金收入不应计入共有收益之中。长**公司收取的水电费应属于代收代缴部分，亦不应计入共有收益之中。其他部分，均为长**公司基于对清水园小区的共有设施出租、管理所收取的费用，应当认定为共有收益。

三、刘和平是否有权要求分割共有收益。依据相关法律规定，扣除合理成本之后的共有收益可以用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途，本案中，清水园小区并未就小区的共有收益的使用召开业主大会，共同进行表决，故此刘和平起诉要求分割共有收益，没有法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第八十二条，《最**法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：一、北京长**责任公司于2012年、2013年利用清水园小区物业共用部分的经营收入归北京市昌平区清水园小区全体业主共有。二、驳回原告刘和平的其他诉讼请求。

上诉人诉称

判决后，长**公司不服原审判决，向本院提起上诉认为，有新的证据显示物业合同已发生改变，双方就公共收益已达成协议。原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求依法改判。刘和平同意原审判决。

本院查明

本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为

本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第七十六条之规定，有关共有和共同管理权利的重大事项由业主共同决定。据此，业主对建筑区划内共有和共同事项的管理权，并非单个业主管理权的简单相加，其行使方式必须遵循一定的表决程序和表决规则，形成业主群体的整体意志。凡涉及全体业主共同利益的事项均须由业主共同决定，而不能由单一业主代为行使权利，包括程序性诉权和实体性胜诉权。

本案中，刘和平主张将长**公司通过出租等方式取得的共用部分经营收入归全体业主所有，指向的是基于业主对共有财产和共有事务的管理而产生的共同权益，故必须有相应足够人数比例和专有面积比例的业主支持该诉讼，形成业主群体的整体诉求，方能成为适格原告。原审法院认定刘和平可以作为适格原告提起诉讼有误，本院予以纠正。刘和平单独就业主共同利益提起诉讼，不符合法律规定，应予驳回。综上，依据《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销北京市昌平区人民法院（2014）昌*初字第5476号民事判决；

二、驳回刘和平的诉讼请求。

一审案件受理费二十五元，由刘和平负担（已交纳）。

二审案件受理费五十元，由北京长**责任公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年十月十六日