刘**与第一物业服务（北京）有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人刘**因物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第19670号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人刘**，被上诉人**）有限公司（以下简称第一物业公司）的委托代理人闵勤到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

一审原告诉称

第**公司向原审法院起诉称：刘**于2000年3月16日入住北京市海淀区＊＊小区＊＊号楼＊＊室房屋，与第**公司正式确立了《＊＊前期物业管理委托合同》中约定的物业服务合同关系。根据合同约定，第**公司为北京市＊＊路＊＊号＊＊小区＊＊号楼＊＊室房屋提供物业服务，并按照规定收取物业服务费等相关费用。根据《批准收楼通知书》，刘**从2000年3月16日入住房屋，并且其物业服务费用从2000年3月16日起收取。从2011年1月1日起至2013年12月31日，第**公司已按照上述协议的相关规定，尽职尽责地履行了其物业服务义务，但在合同履行期间，虽经多次催交，刘**拒不支付上述期间的物业服务费11622.6元。依合同约定，刘**应支付从逾期之日起的滞纳金，共计2963.76元。诉讼请求：1、判令刘**向第**公司支付物业服务费共计11622.6元（2011年1月1日至2013年12月31日）；2、判令刘**向第**公司支付物业服务费滞纳金2963.76元。

一审被告辩称

刘**在原审法院辩称：不同意第**公司的诉讼请求，因为其服务质量不合格。门禁系统有问题，从哪都能进去。而且，刘**住在5层，本来应该是8户，但是现在有很多群租房，这一层现在住了都快50户了。楼道里面到处是垃圾，蟑螂满处跑，自行车到处放等等不良情况，第**公司根本不作为。这一情况持续四、五年了，到现在没有改进。刘**的一层公共区域的单元楼口雨遮漏水，小区绿化不达标，跟第**公司提出过好几次都没有进行管理。而且原来还有保洁清理垃圾，现在垃圾间也被封了，业主需要自己提着垃圾到一层去倒。整个楼道的墙壁粉刷清洁都是刘**自己出资保洁的。小区里面本来有公厕，第**公司将公厕改建成小卖部出租了。地下室的出租问题，第**公司对地下室进行出租，小区现在的人员特别复杂，自行车等东西经常被偷盗。会所的出租也是导致人员复杂的一个原因。刘**作为消费者对第**公司收费享有知情权，刘**要求第**公司公开账目，但是第**公司并不公开。刘**要求第**公司公开的账目包括：1、2.8万平方米公建出租了的收入是多少；2、小区的公共场所的广告收入是多少；3、地下室出租的收入是多少，用于何处；4、停车场的收入是多少，用于何处；5、小区南门7、8号楼门面房的收入是多少，用于何处；6、第**公司将供热系统出租出去了，对方公司给第**公司一年80万元，这部分的收入用于何处了，7、8号楼供暖是免费的，上述免费供暖的楼房都被出租了，而且收取的供暖费，这笔钱用到哪里了；7、会所的出租收入用于何处。以上是第**公司账目不清楚的地方。现在第**公司收费的标准不一，打几折的都有，这不公平。另外业主一直要求成立业主委员会，但是第**公司始终推托。2011年之前的物业费刘**之所以已交纳，系因为第**公司以办理产权证相威胁而强迫刘**交纳的，刘**是被逼迫下交纳的。

一审法院查明

原审法院经审理查明：北京当**责任公司于2009年3月30日名称变更为第**公司。2001年8月20日，北京当**发有限公司（甲方）与北京当**责任公司（乙方）签订《＊＊前期物业管理委托合同》，约定：（1）乙方为位于北京市海淀区＊＊路＊＊号＊＊小区提供物业服务，服务内容包括：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护运行和管理；市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维护、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共环境卫生，交通与车辆停放及秩序的管理；维持公共秩序；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收材料；组织开展社区文化娱乐活动；配合政府、部门及社会团体执行国家法律规定应尽的义务、组织的活动等；业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维护、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费；对业主和物业使用人违反管理公约的行为，针对具体行为根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、诉讼等措施。（2）委托管理期限为自本合同签订之日起至业主大会选聘新的物业管理公司止。（3）本物业的管理服务费，住宅房屋及非住宅房屋均由乙方按建筑面积2.5元／月／平方米，向业主或物业使用人收取；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起以月息1.5％计算交纳滞纳金。2009年3月31日，北京当**发有限公司（甲方）与第**公司（乙方）签订《＊＊前期物业管理委托合同补充协议》，约定：将2001年8月20日双方签订的《＊＊前期物业管理委托合同》中乙方的名称由当代物业**任公司变更为第**公司；法定代表人由马*变更为张*；变更后的主体基于原合同及补充协议享有权利，履行义务，且不影响原合同及补充协议效力。

刘**系北京市海淀区＊＊小区＊＊号楼＊层＊＊号房屋的所有权人，房屋面积为129.14平方米。刘**未向第一物业公司缴纳自2011年1月1日至2013年12月31日期间的物业服务费。刘**主张其不缴纳物业服务费有如下原因：1、第一物业公司的物业服务在卫生绿化、安全管理等多方面不合格，且财务账目未公开；2、第一物业公司曾承诺在小**委会成立之前不起诉业主；3、根据报纸相应的报道，小**委会成立之前由开发商垫付物业费用。刘**就此主张向法院提交照片、《关于物业问题的备忘录》、承诺书、报纸等证据材料予以证明。备忘录显示日期为2004年6月27日，为＊＊部分业主向物业公司发出的备忘录，内容指出：“物业公司阻挠成立业主委员会，且向工商局多次出具百份证明，让部分住宅单位成为了商业用房，影响了业主住宅的价值及生活质量；只有业主委员会聘请的物业公司才有资格管理小区，当代物业是开发商当代集团所属企业，不能作为小区的物业服务企业；物业费由物业公司以格式合同的方式强加给业主，且收费标准在业主间不统一；小区有2.8万平方米的公建，作为公摊面积强制摊给业主，筹备组多次向开发商和物业公司提出要基本产权资料，均被拒绝，开发商与物业公司在2.8万平方米的公建等产权问题上搞了许多坑害业主的阴谋；6月25日，小**委会筹备组与物业公司开会，哈经理说绝没有大规模向业主提起诉讼一事，可就在一天之后，我小区百名业主就第一次接到了诉讼威胁。”承诺书为北京当**责任公司与北京当**责任公司＊＊项目部于2004年6月作出，内容为：“已发律师函的业主将不再做进一步法律诉讼工作，待小**委会成立后，按现法规程序进行处理；C座1605业主的诉讼工作，我司将做撤诉工作。”报纸刊登时间为2010年5月27日，涉案标题为《业主大会成立前不用缴物业费》，其中涉案内容为：“《北京市物业管理办法》今天出台，10月1日施行。建设单位承担前期物业服务责任。销售房屋时，前期物业服务合同应当作为房屋买卖合同的附件。建设单位可以将全部专项服务委托给物业服务企业，也可以将专项服务委托给专业性服务企业。今年10月1日以后取得预售许可证的所有项目，直到业主大会成立之前，或者在业主大会筹备组成立三个月之内，所有的物业服务责任都必须由开发商承担。”第一物业公司认可备忘录与承诺书的真实性，但主张该约定是针对2004年以前的物业费进行不起诉处理，与本案无关，对于报纸的报道不予认可。

一审法院认为

原审法院经审理认为：依法成立的合同，受法律保护，并对当事人具有法律约束力。根据法律规定，北京当**责任公司（现为第一物业公司）依法与北京当代城市房地**限公司签订的《＊＊前期物业管理委托合同》对业主及物业使用人具有约束力。刘**主张第一物业公司的服务质量不合格，但仅凭证照片不能充分证明其主张，刘**以此为抗辩拒绝交纳全部物业费，依据不足，法院对其主张不予采信。第一物业公司虽曾在2004年承诺“已发律师函的业主将不再做进一步法律诉讼工作，待小区业委会成立后，按现法规程序进行处理”，但并不意味着其放弃追索物业服务费的实体权利，且并未对2004年以后产生的物业服务费收取及诉讼事项作出承诺，故刘**以此为由拒绝支付2011年以后的物业服务费的主张，法院不予采信。《北京市物业管理办法》关于开发商前期物业服务责任的规定主要针对的是2010年10月1日以后取得预售许可证的项目，本案的＊＊小区不在此范围内，刘**据此不缴纳物业服务费，于法无据，法院对其主张不予采信。综上，刘**应向第一物业公司支付2011年1月1日至2013年12月31日期间的物业服务费11622.6元（2.5＊129.14＊36）。刘**并非无故恶意拖欠物业服务费，故对于第一物业公司要求刘**支付滞纳金的诉讼请求，法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、刘**于本判决生效后十日内支付第一物业服务（北京）有限公司自二○一一年一月一日至二○一三年十二月三十一日期间的物业服务费一万一千六百二十二元六角；二、驳回第一物业服务（北京）有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

判决后，刘**不服原审判决，向本院提起上诉称：第**公司与开发商签订的物业合同，并未与业主签订合同，依法第**公司不具有起诉业主的资格；第**公司与开发商之间存在关联关系，其恶意阻挠业主成立业委会，第**公司未经业委会选定不具合法性。其次，第**公司于2004年签订的《承诺书》中承诺不起诉业主，待业委会成立后再进行处理，其并非第**公司仅对2004年以前的物业费作出的承诺。再次，第**公司的服务质量不合格，存在诸多问题，其无权收取物业费。另外，第**公司侵害全体业主公共权益所获取的利益，应视为刘**事实上交纳的物业费，故刘**并未拖欠物业费。综上，请求撤销原审判决，依法改判驳回第**公司的全部诉讼请求。

被上诉人辩称

第**公司针对刘**的上诉请求和理由辩称：刘**并未按物业合同的约定交纳2011年1月1日至2013年12月31日的物业费。第**公司提供的物业服务达标，安排的保洁、保安、维修、管理人员齐备，不存在服务不到位的情形。故同意一审判决，不同意刘**的上诉请求和理由。

本院审理期间，第一物业公司未提交新的证据。刘**提交以下证据：

1、照片十五张，用以证明第**公司提供的物业服务不达标。第**公司认为上述照片不属于二审新证据，且无法核实照片的拍摄时间和地点，照片不能反映小区当时的状况，故不认可该照片的真实性和关联性。

2、《优惠减免审定单》复印件一张，用以证明第一物业公司曾减免过刘**的物业费，减免理由中涉及的第一物业公司服务不到位的问题，第一物业公司现在仍未改进，故其要求刘**全额支付物业费错误。第一物业公司认为该证据针对的是2010年12月31日之前的物业费，并不能证明第一物业公司此后的物业服务不达标，且该证据为复印件，故不认可该证据的真实性和关联性。

本院查明

本院查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。

上述事实，有双方当事人陈述、《＊＊前期物业管理委托合同》、《＊＊前期物业管理委托合同补充协议》、名称变更通知、报纸、《关于物业问题的备忘录》、承诺书、照片、《优惠减免审定单》等证据材料在案佐证。

本院认为

本院认为：《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，北京当**责任公司（现为第一物业公司）与北京当**有限公司签订的《＊＊前期物业管理委托合同》合法有效，该合同对作为业主的刘**具有约束力。故刘**以其并非前期物业合同主体为由拒交物业费的主张无法律依据，本院不予支持。

其次，第一物业公司为＊＊小区提供了物业服务，刘**作为该小区的业主，理应交纳相应的物业费用。刘**主张第一物业公司侵害全体业主公共权益，但其就此并未提供充分有效的证据予以证明，且第一物业公司即使存在上述问题，也应由＊＊小区业委会或全体业主行使提起诉讼的权利。故刘**以此为由主张其事实上已交纳物业费，无事实和法律依据，本院不予采纳。在刘**未提供证据证明其已交纳2011年1月1日至2013年12月31日物业费的情况下，本院对其该项主张不予支持。

再次，根据承诺书的内容以及出具时间，并不能表明第一物业公司放弃追索物业服务费的实体权利，亦不能证明第一物业公司对2004年以后产生的物业服务费收取以及诉讼事项作出承诺。且诉权是法律赋予当事人的法定权利，不因当事人约定而排除，故刘**以此为由拒绝支付2011年以后的物业服务费主张，本院不予采纳。

另外，就第**公司物业服务不达标的主张，刘**虽向法院提供了照片予以证明，但因无法核实照片拍摄时间和地点，仅凭上述照片无法反映第**公司从2011年1月1日至2013年12月31日提供服务的整体情况。而刘**提交的《优惠减免审定单》系复印件，第**公司对其真实性又不予认可，本院无法确认其真实性，且该审定单记载的是2010年12月以前部分物业费减免的情况，与本案物业费涉及的服务期间不符。故本院对刘**提交的上述证据及证明目的均无法采信。由于物业服务具有多层次、全方位、持续性的特点，只要物业公司按合同提供了基本的物业服务，不存在严重违约现象，业主们均应支付相应的物业费。故本院对刘**以物业服务不合格为由拒交物业费的主张不予采纳。

需要说明的是，物业服务事关小区全体业主的公共利益，物业公司对于业主提出的诉求应及时予以回应，不断提高物业服务水平；而业主亦有义务及时向物业公司交纳物业费，以保证物业公司正常运转及日常维护。

综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。刘**的上诉请求和理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费八十二元，由第一物**有限公司负担十七元（已交纳），由刘**负担六十五元（本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费九十一元，由刘**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年三月二十日