周**与长城物业集**管理分公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人周**因物业服务合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2014）昌*初字第7673号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审原告诉称

长城物业集**业管理分公司（以下简称长**公司）在原审法院诉称：周**为我公司管理服务的业主，双方于2007年7月1日签订《北京洋房小区前期物业管理服务协议》，约定物业管理服务费为每平方米每月2.80元；首次入住时应交纳从通知办理入住手续之日起一年的物业管理服务费，以后每年的1月10日和7月10日前交纳下一个半年度管理费；如违反协议，不按协议约定的收费标准和收费时间交纳有关费用的，我公司有权要求补交，并从逾期之日起每日按欠费总额的千分之三交纳滞纳金。周**明知上述约定，并经多次以电话、发送催费通知单和律师函的方式向其催缴所欠物业服务费的情况下，时至今日仍未履行应尽的交费义务。综上所述，我公司与周**签订物业服务协议合法有效，我公司按约提供服务，并垫资经营，周**的欠费行为不但损害了公司的合法权益，也损害了广大业主的利益。现为维护其合法权益，起诉至法院，要求：1、判令周**支付2008年至2010年、2011年半年、2012年至2013年物业服务费31136.42元；2、判令周**支付违约金3000元；3、诉讼费用由周**承担。

一审被告辩称

周**在原审法院辩称：一、不同意支付物业费，双方签订的物业管理服务协议第一条第一款约定了，长**公司对房屋的共有部分、绿化、环境、保安、交通等项目进行修缮服务与管理，第二条对共有部分进行了定义，长**公司没有尽到相应的义务。物业费都是先交费后服务，我们发现物业公司不能尽到相应义务，我们也没有办法履行义务。二、2008年7月家中雨水浸泡事件发生后，物业公司的贺有岗说要赔偿或减免。基于以上理由，不同意长**公司的第一项诉讼请求，违约金不承担。

一审法院查明

原审法院审理查明：周**系业主，房屋建筑面积为168.49平方米。2005年11月15日，北京置信华安**有限公司（以下简称置信华**司）与深圳市长城**北京分公司（以下简称深圳**公司）签订《北京洋房前期物业管理委托合同》，约定由深圳**公司为北京洋房项目提供物业管理服务，服务期限为三年，合同期限届满时，业主大会尚未召开，业主委员会未成立的，乙方应继续履行本合同。2007年7月1日，深圳市长城**北京分公司北京洋房管理处（乙方）与周**（甲方）签订《前期物业管理服务协议》，约定物业管理服务费为住宅2.80元／月／平方米；首次入伙时应交纳从通知办理入住手续之日起一年的物业管理服务费，以后每年的1月10日和7月10日前交纳下一个半年度管理费；乙方违反协议未达到管理服务质量约定标准，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正造成损失的，乙方承担相应的法律责任；甲方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每日按欠费总额的千分之三交纳滞纳金；协议期限从签订之日起至本物业业主委员会与乙方签订的《物业管理服务合同》生效时止。周**未交纳2008年1月1日至2011年6月30日及2012年1月1日至2013年12月31日物业服务费31136.42元。

另查，2009年7月20日，经北京市**朝阳分局核准，深圳市长城**北京分公司名称变更为长城物**限公司北京物业管理分公司。

原审法院认定上述事实的证据有：双方当事人的当庭陈述以及提交的房屋所有权转移登记申请书、《北京洋房前期物业管理委托合同》、《前期物业管理服务协议》、名称变更通知、情况说明、发票、房屋保修跟踪单、房屋租赁合同、解除合同原因说明、维修票据等。

一审法院认为

原审法院判决认为：长**公司与周**签订的《前期物业管理服务协议》未违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。现长**公司提供了物业服务，周**在接受该服务后，应当按照约定如期向长**公司交纳相关费用。周**提出长**公司提供的物业服务不到位的主张，法院认为，长**公司提供的物业服务存在一定瑕疵，故此长**公司主张违约金的诉讼请求，法院不予支持；但没有证据证明，长**公司履行合同存在重大违约行为，导致业主丧失了根本上的合同利益，故对于周**拒绝交纳物业费的辩解意见，法院不予采信。对于周**提出的长**公司未尽维修维护义务的辩解意见，应当根据具体的情况予以处理，区别是否属于物业服务合同中明确约定的长**公司的服务范围，即使是属于长**公司有义务处理的问题，周**也应当以要求长**公司履行义务的方式解决，而不宜以不交或少交物业费的方式解决，周**可以在交纳物业费后要求长**公司履行相关义务。周**提出的房屋漏水及损失赔偿问题，因涉及房屋质量问题属于另一法律关系，对于房屋维修以及由此引发的损失赔偿问题周**应当通过其他途径另行解决，周**以上述问题未解决为由拒绝交纳物业费缺乏依据，法院对其该项辩解意见不予采信。现长**公司起诉，要求周**支付物业服务费的诉讼请求，理由正当，法院对其合理部分予以支持，过高部分不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：一、周**给付长城物业集**业管理分公司二○○八年一月一日至二○一一年六月三十日及二○一二年一月一日至二○一三年十二月三十一日的物业服务费三万一千一百三十六元四角二分，于判决生效后十日内付清。二、驳回长城物业集**业管理分公司的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

周**不服原审判决，向本院提起上诉。上诉请求是：请求撤销一审法院判决，依法改判或者发回重审。上诉理由是：原审法院认定被上诉人提供的物业服务存在一定瑕疵，但却全部支持了对方的诉讼费请求，前后矛盾。我与长**公司的前身于2007年7月1日签订了为期三年的协议，至2010年6月30日止，之后并未续签，原审法院判决支付2010年7月1日之后的物业费于法无据。

被上诉人辩称

长**公司答辩称：同意原审法院判决。我公司提供了相应的服务，且服务期限截止到小区成立业主委员会止，所以协议一直存在。

本院查明

本院经审理查明：原审法院判决认定的证据真实有效，据此认定的事实无误，本院予以确认。

以上事实还有当事人在二审期间的陈述在案佐证。

本院认为

本院认为：周**与长**公司签订的《前期物业管理服务协议》约定，该协议期限从签订之日到业主委员会与长**公司签订《物业管理服务合同》生效时止。因此，长**公司目前仍在服务期限内，周**称协议已经终止的意见，本院不予采纳。

本案中周**拒绝交纳物业费的理由是房屋漏水现象严重，长**公司亦认可小区有此现象存在，但对于漏水的具体原因，至今无法查明。房屋漏水除可能是由业主个人家庭装修不当导致外，房屋本身质量问题也是重要原因之一。鉴于物业服务主要是对小区房屋共用部分以及共用设施的运行、维护和管理，排除业主房屋自有部分的维护和管理以及因房屋质量引起的问题，因此，在漏水原因无法明确且存在多种原因的前提下，不能认为周**家中漏水系长**公司物业服务不到位所致。据此，周**拒绝交纳物业费的理由不能成立。本院希望长**公司能与业主一道尽快找到漏水原因，积极采取修复措施，保障业主合法权利。

综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费三百六十二元，由长城物**限公司北京物业管理分公司负担七十三元（已交纳）；由周**负担二百八十九元（本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费七百二十四元，由周**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年十月十五日