白**与北京百乐代之物业管理服务中心物业服务合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人白**与被上诉人北京百乐代之物业管理服务中心（以下简称百乐代之物业中心）因物业服务合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2014）昌*初字第14427号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。

一审原告诉称

百乐代之物业中心在原审法院诉称：白**为百乐代之物业中心物业管理服务的昌平区房屋的业主，白**从2006年7月入住该房屋。按照《桃园公寓物业管理公约》规定，物业管理费收取标准按照房屋建筑面积1元／平方米／月进行计算，该房屋的建筑面积136.29平方米，故该房屋每月物业费为136.29元。白**从2007年8月开始没有交纳物业服务费，至2014年7月31日止共计拖欠物业费11448.36元（共计84月），百乐代之物业中心曾多次向白**催要，但白**始终拖延支付。按照《桃园公寓物业管理公约》的约定，白**逾期付款的，每日按总额3%交纳违约金，现百乐代之物业中心仅主张白**拖欠款项20%的违约金。百乐代之物业中心在催要未果的情况下，为了维护自己的合法权益，现诉至法院，请求判令：1、白**向百乐代之物业中心支付2007年8月至2014年7月之间的物业服务费11448.36元及逾期缴纳物业费的违约金2290元，计13738.36元；2、白**承担本案诉讼费。

一审被告辩称

白**在原审法院辩称：1、2006年白**与百乐代之物业中心签订了物业管理协议书，约定物业对社区进行24小时巡逻保卫、进行封闭管理、出入人员严格检查，维护社区的安全。合同签订后2006年7月13日白**按约缴纳2006年至2007年物业费，2008年7月底，因百乐代之物业中心未按合同约定履行义务，导致白**摩托车在小区内丢失，给白**造成损失3582元，白**多次与百乐代之物业中心协商赔偿事宜，但百乐代之物业中心拒绝赔偿。时至今日百乐代之物业中心仍未按合同约定履行上述约定。2、百乐代之物业中心诉讼请求中2008年至2012年的物业费已超过诉讼时效。根据协议书及2006年白**缴费情况，每年缴费时间应为7月13日，2014年9月之前百乐代之物业中心一直未向白**主张物业费，此部分债权已超过诉讼时效。3、关于违约金，因百乐代之物业中心未能提供白**给百乐代之物业中心造成损失的证明，违约金过高。综上，百乐代之物业中心事实片面，请求缺乏法律依据，请法院依法驳回。

一审法院查明

原审法院审理查明：白**系百乐代之物业中心提供物业服务的北京市昌平区房屋的业主，该房屋的建筑面积为136.29平方米。1998年9月1日，北京中经商务公司（甲方）与百乐代之物业中心（乙方）签订协议，约定自1998年9月1日开始由乙方为桃园公寓提供各项物业服务和供暖服务，服务标准达到北京市规定的标准，物业服务费用由乙方按每平方米1元收取，增加的服务项目按国家收费标准执行；供暖的收费标准按国家规定执行；1998年9月1日前由甲方所进行物业管理（含供暖）产生的债权债务由乙方承担，即债权债务全部转让给乙方，即自本协议签订之日之前和之后的物业费、供暖费都由乙方收取。2003年8月14日，北京中经商务公司制订《桃园公寓物业管理公约》，其中明确物业管理委员会成立前，物业管理企业由开发企业指定，管委会成立后由管委会选聘，现物业管理企业为百乐代之物业中心，实际收费标准1元／建筑平米／月。2003年10月8日，该公约经北京市**办公室审核批准。2006年7月13日，白**（乙方）与百乐代之物业中心（甲方）签订《物业管理服务协议书》，约定甲方违约，未达到管理质量的约定目标，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改所造成乙方损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按本协议规定的标准、时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补齐并从逾期之日起按每天应付总额3%交纳违约金，或停止一切物业服务。白**持有的协议书中未约定乙方交费时间。双方当事人认可的物业费收费标准为1元／平方米／月。白**未交纳2007年8月1日至2014年7月31日的物业服务费11448.36元。

原审法院认定上述事实的证据有：当事人的陈述及提交的《桃园公寓物业管理服务协议书》、北京市房屋登记表、《桃园公寓物业管理公约》、北京市居住小区管理办公室关于公约核准的通知、住房登记明细表、（2007）昌*初字第4662号民事判决书、（2007）昌*初字第4666号民事判决书、交费通知、机动车销售发票、车辆购置税完税证明、照片、收据等。

一审法院认为

原审法院判决认为：百乐代之物业中心与白**签订的《物业管理服务协议书》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效。现百乐代之物业中心提供了物业服务，白**在接受该服务后，应当按照约定如期向百乐代之物业中心交纳相关费用。白**辩称百乐代之物业中心主张的2008年至2012年物业费已超过诉讼时效，因百乐代之物业中心提供的物业服务属持续履行，目前仍在履行中，故百乐代之物业中心的起诉未过时效。白**辩称因摩托车丢失未交物业费，庭审中双方当事人均认可事故发生当时百乐代之物业中心未向白**收取停车管理费，因此双方之间不存在车辆保管合同，且白**未能充分举证证明百乐代之物业中心在履行物业管理义务过程中对白**车辆的丢失存在过错，故其该项辩解意见依据不足，法院不予采信。关于白**提出的百乐代之物业中心多项物业服务不到位的辩解意见，因白**未能证明百乐代之物业中心履行合同存在重大违约行为，导致业主丧失了根本上的合同利益，故对于白**拒绝交纳物业费的辩解意见，法院不予采信。白**可以在交纳物业费后要求百乐代之物业中心履行相关义务，百乐代之物业中心应就存在的问题予以改正，不断提高服务水平。现百乐代之物业中心起诉，要求白**给付物业服务费的诉讼请求，理由正当，法院对其请求中的合理部分予以支持，过高的部分不予支持。百乐代之物业中心主张的违约金，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：一、白**给付北京百乐代之物业管理服务中心物业服务费一万一千四百四十八元三角六分，于判决生效后十日内付清。二、驳回北京百乐代之物业管理服务中心的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

白**不服原审判决，向本院提起上诉。上诉请求是：请求撤销原审判决，改判白**支付百乐代之物业中心2013年和2014年共二年物业费3270.96元。上诉理由是：1、对于白**的摩托车丢失，百乐代之物业中心在履行物业服务协议过程中存在过错。2、白**2008年至2012年的物业费已超过诉讼时效。3、百乐代之物业中心提交的《桃园公寓物业管理服务协议书》存在私自填写缴费时间、伪造证据的行为。

被上诉人辩称

百乐代之物业中心答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。不同意白**的上诉请求和理由。1、白**的车辆丢失是因为被盗，已经报警，不能作为不交纳物业费的抗辩理由。对于业主无人看管需要我们保管车辆，必须有保管协议办理登记手续，存放在指定地点。2、关于时效，每年我们都有欠费通知粘贴在公示栏中，我们会给业主打电话、上门进行催要物业费，不存在怠于催缴。3、关于伪造证据，双方签订服务协议，只是我们协议是有缴费期限，白**的那个没有，不能仅仅因此就推断我们伪造证据。

本院查明

本院经审理查明：原审法院判决认定的证据真实有效，据此认定的事实无误，本院予以确认。

以上事实还有当事人在二审期间的陈述在案佐证。

本院认为

本院认为：本案二审争议的焦点问题有二：一是百乐代之物业中心对白**车辆丢失是否存在过错，白**能否以此作为不缴纳物业费的抗辩事由。二是白**2008年至2012年的物业服务费是否超过诉讼时效。

关于白**车辆的丢失，白**认为双方签订的《桃园公寓物业管理服务协议书》中约定了百乐代之物业中心对小区进行封闭式管理、24小时巡逻保卫，如果百乐代之物业中心保安服务全部到位是不可能发生车辆丢失的情况的，故百乐代之物业中心在履行义务中存在过错。对此，本院认为，首先，百乐代之物业中心即便是封闭管理、24小时巡逻保卫，也不可能保证小区内所有位置每时每刻都有人员看守。如果把犯罪行为所致的责任苛责在小区的物业服务不到位上实为强人所难。其次，对于停放车辆的安全保障义务，业主是否与百乐代之物业中心签订车辆保管合同，是否提放在物业指定位置，百乐代之物业中心所尽的义务程度是不同的。本案中，白**没有办理车证，百乐代之物业中心也未向白**收取停车费用，所以百乐代之物业中心对白**丢失车辆不存在保管的义务。再次，既使百乐代之物业中心在物业管理服务中有不完善之处，亦不足以作为白**长期拖欠物业费的依据，且物业管理服务质量本身亦会受到业主长期欠费的影响，对此，应由百乐代之物业中心在收取物业费后设法加以改进，提高物业服务质量。故，对于白**把其车辆丢失作为不缴纳物业费的抗辩理由本院不予以采纳。

关于白**是否超过诉讼时效，本院认为，因物业服务具有长期性、连续性的特点，故在审理物业服务合同纠纷中对诉讼时效的认定不宜过苛。一审期间，百乐代之物业中心提交了催缴物业费的通知，可以认定其并未明显怠于行使权利，仍持续向业主要求缴纳物业费。故对白**认为百乐代之物业中心对2008年至2012年的物业服务费的诉求超过诉讼时效的主张，本院不予支持。

关于百乐代之物业中心是否篡改证据，双方提交的《桃园公寓物业管理服务协议书》在每年缴纳物业费的时间处是否是空白还是填写有所差异，但这并不足以证明百乐代之物业中心有篡改证据进而影响案件的审理与判断的行为。

综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费七十二元，由北京百**服务中心负担二十九元（已交纳）；由白**负担四十三元（本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费五十元，由白**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年四月七日