刘*与北京百乐代之物业管理服务中心物业服务合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人刘*与被上诉人北京百乐代之物业管理服务中心（以下简称百乐代之物业中心）因物业服务合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2014）昌*初字第14431号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。

一审原告诉称

百乐代之物业中心在原审法院诉称：刘**百乐代之物业中心服务管理的昌平区两套房屋的业主，刘*从2000年5月18日入住该房屋。按照《桃园公寓物业管理公约》规定，物业管理费收取标准按照房屋建筑面积1元／平方米／月进行计算。11号楼D单元1号房屋的建筑面积130.52平方米，故该房屋每月物业费为130.52元。在2007年1月前，刘*此套房屋的物业费系由其工作单位北**视台统一交纳。从2007年1月后，刘*一直没有交纳该套房屋的物业费，至2014年7月31日止共计拖欠物业费11877.32元（共计91月）。11号楼D单元2号房屋的建筑面积130.52平方米，故该房屋的每月物业费为130.52元。刘*从2000年6月一直没有交纳该套房屋的物业费，至2014年7月31日止共计拖欠物业费22188.4元（共计170月）。因此两套房屋拖欠物业费共计34065.72元。因刘*一直未能交纳物业服务费，拖欠物业费的逾期利息（按照低于人民银行同期贷款利率标准-即年息5%计算）已经达11324.5元。百乐代之物业中心曾多次向刘*催要，但刘*始终拖延支付。百乐代之物业中心在催要未果的情况下，为了维护自己的合法权益，现诉至法院，请求判令：1、刘*向百乐代之物业中心支付2000年6月至2014年7月之间的物业服务费34065.72元；2、刘*向百乐代之物业中心支付逾期交费利息11324.5元；3、刘*承担本案诉讼费。

一审被告辩称

刘*在原审法院辩称：未交物业费事出有因。1996年底，北**视台分配住房时，本人在外履职，未能及时全面了解分房信息和操作过程，后得台里分给我了桃园公寓4-B-1住房，该房为面积141.38平米的三居室。我因个人需要，向台里提出调换合适的住房，超出应享受分房面积的部分，直接与开发商按商品房价格结算，得到台里批准后，我到桃园公寓办理了换房手续。但后来得知我确实应享受三居室，不用额外交钱了，想换回原来分给我的房屋时，开发商告知原来分给我的那套4-B-1已经卖掉，而且也没有相同的房子了。最后，我与开发商签订了以2200元／平方米的单价购置了11-D-1商品房买卖合同，这套房屋的建筑面积为130.52平方米，总房价为286044元，当时与开发商达成口头协议，此款项从北**视台已交付的购置4-B-1房款中扣除，电视台多交部分，折抵今后的物业管理费。而电视台多交的部分，据我初步计算，我台购买的141.38平方米的4-B-1号房，单价为2400元／平方米，购房总价款应为339312元，而我购置的11-D-1号房，总价款为286044元。两项相减，桃园公寓多收购房款53268元。本来这笔钱是应该退回给电视台的，后来在解决我本人住房的历史遗留问题时，经台领导批准，我享受了副高职称32万元的货币分房，台里从我分配住房时交付的5万元中扣除了购买4-B-1号房总房款多于32万元的部分。因此，与桃园公寓的差价款，从电视台转到我本人身上。也就是说，桃园公寓应该退给我53268元。但因购置11-D-1时已经与当时经办的开发商负责人彭**有过这部分多收款作为今后物业服务费的口头协议，据此，本人没有交付物业服务费。在随后的几年内，我多次想与开发商签署书面协议，解决这一遗留问题，但每次去，都被告知开发商的负责人在国外，因此一直没有签署书面协议。因开发商负责人和物业公司法定代表人都是彭**，她应该对此事很清楚，后来负责物业公司的经理刘**也很清楚这件事。但是，现在物业公司不认账了。在这个基础上我们将双方互相欠账理顺，多余的房款我认为折抵了11-D-1号房屋和11-D-2号房屋的物业费和供暖费，目前还没有折抵完，就是因为这个事情没有解决，我一直没有跟物业公司签订物业服务合同。11-D-2号房屋已易主，在这套房的问题上，主体不清，标的不符。我始终认为开发商、物业都是同一个人，卖房给我的是彭**，物业公司法定代表人也是彭**，我认为这是一个互相欠费的关系，并不是其他的法律关系。

一审法院查明

原审法院审理查明：刘**百乐代之物业中心提供物业服务的北京市昌平区房屋的业主，该房屋的建筑面积为130.52平方米。刘*亦为11号楼D单元2号房屋业主，建筑面积130.52平方米，2013年2月27日，该房屋产权变更为案外人。1998年9月1日，北京中经商务公司（甲方）与百乐代之物业中心（乙方）签订协议，约定自1998年9月1日开始由乙方为桃园公寓提供各项物业服务和供暖服务，服务标准达到北京市规定的标准，物业服务费用由乙方按每平方米1元收取，增加的服务项目按国家收费标准执行；供暖的收费标准按国家规定执行；1998年9月1日前由甲方所进行物业管理（含供暖）产生的债权债务由乙方承担，即债权债务全部转让给乙方，即自本协议签订之日之前和之后的物业费、供暖费都由乙方收取。2003年8月14日，北京中经商务公司制订《桃园公寓物业管理公约》，其中明确物业管理委员会成立前，物业管理企业由开发企业指定，管委会成立后由管委会选聘，现物业管理企业为百乐代之物业中心，实际收费标准1元／建筑平米／月。2003年10月8日，该公约经北京市**办公室审核批准。刘*未交纳11-D-1号房屋2007年1月1日至2014年7月31日的物业服务费11877.32元、11-D-2号房屋2000年6月1日至2013年2月27日的物业服务费19956.51元，共计31833.83元。

原审法院认定上述事实的证据有：当事人的陈述及提交的《物业管理服务协议书》、房屋所有权转移登记申请书、《桃园公寓物业管理公约》、北京市居住小区管理办公室关于公约核准的通知、（2007）昌*初字第4662号民事判决书、（2007）昌*初字第4666号民事判决书、交费通知、物业费发票、购房合同、付款凭证、北**视台住户名单、北**视台证明信等

一审法院认为

原审法院判决认为：北京中经商务公司与百乐代之物业中心签订的协议，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效。北京中经商务公司制订的《桃园公寓物业管理公约》，明确物业管理委员会成立前，物业管理企业由开发企业指定，管委会成立后由管委会选聘，现物业管理企业为百乐代之物业中心，该公约已经北京市居住小区管理办公室审核批准，对全体业主具有约束力。现百乐代之物业提供了物业服务，刘*在接受该服务后，应当按照约定如期向百乐代之物业交纳相关费用。刘*提出购房时因北**视台多余部分房款转到刘*身上，应退给刘*53268元，且就该部分应退房款已与开发商负责人及物业公司法定代表人彭西贝达成口头协议抵扣物业费和供暖费，百乐代之物业否认就抵扣物业费、供暖费问题双方达成过一致意见，刘*亦未能提交相应证据证明其该项主张，故刘*的该项辩解意见于法无据，法院不予采信。刘*所述购房款返还问题与本案不属同一法律关系，应另行解决。现百乐代之物业中心起诉，要求刘*给付物业服务费的诉讼请求，理由正当，法院对其请求中的合理部分予以支持，过高的部分不予支持。主张的违约金，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：一、刘*给付北京百乐代之物业管理服务中心物业服务费三万一千八百三十三元八角三分，于本判决生效后十日内付清。二、驳回北京百乐代之物业管理服务中心的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

刘*不服原审判决，向本院提起上诉。上诉请求是：请求撤销原审判决第一项，改判或发回重审。上诉理由是：百乐代之物业中心应依法归还开发商所欠53268元或用此欠款抵相关物业费。

被上诉人辩称

百乐代之物业中心答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。不同意刘*的上诉请求和理由，开发商和我们是不同的主体，开发商欠款问题和物业费的缴纳问题是不同的法律关系。

本院查明

本院经审理查明：原审法院判决认定的证据真实有效，据此认定的事实无误，本院予以确认。

以上事实还有当事人在二审期间的陈述在案佐证。

本院认为

本院认为：百乐代之物业中心为刘*提供了物业服务，刘*接受了百乐代之物业中心提供的物业服务，理应交纳相应的物业服务费用。根据刘*的上诉请求，其所称的开发商欠款的情况，如情况属实，应该向开发商进行主张，百乐代之物业中心与北京中经商务公司是两个独立的法人，是不同的法律主体。现有证据也不能充分证明百乐代之物业中心对刘*所称的开发商欠款折抵物业费进行任何确认。故在刘*不能举证证明法政物业中心的物业服务存在其他瑕疵的情况下，刘*仅以此为由拒绝交纳物业费的理由，本院不予支持。

综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费六百二十一元，由北京百**服务中心负担三百四十三元（已交纳）；由刘*负担二百七十八元（本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费七百四十六元，由刘*负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年四月七日