徐**与中建**公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人徐**因物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第15926号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审原告诉称

中建**公司（以下简称中**司）在原审法院诉称：我公司系物业管理单位，一直持续为该小区全体业主提供物业管理服务；徐**系业主，我公司物业管理服务的受益人。双方之间存在物业服务合同关系，我公司提供物业管理服务，徐**理应支付相应的物业管理费。但徐**自2003年起拒不支付物业管理服务费，经我公司每年多次持续催要，仍拒不支付。徐**物业面积为84.33平方米，具体欠费为：2003-2009年度每年1872.22元，2010-2011年度每年为1871.83元，2012-2013年度每年1985.34元，累计拖欠人民币20819.88元。我公司认为，根据《物业管理条例》的相关规定，我公司已履行了相应物业管理服务义务，徐**依法应当按时支付相应的物业管理费，徐**的拖欠行为不仅侵害了我公司的合法权益，更因拖欠行为影响我公司的正常可持续经营与服务，间接侵害了其他业主的合法权益。诉讼请求：1、判令徐**立即向我公司支付拖欠2003-2013年度物业管理费共计20819.88元；2、判令徐**向我公司支付逾期利息6504.02元；3、诉讼费由徐**承担。

一审被告辩称

徐**在原审法院辩称：我不同意中**司诉讼请求。中**司未按服务标准进行服务，涨钱也未通知业主。小区安全存在问题，各种闲杂人员随意进出，丢失自行车，有人打架；卫生极差，垃圾不及时清理，地下室变成了垃圾站，楼道有动物粪便；外来车辆随意停放，安全通道被堵，急救车无法进出，耽误老人病情；绿地被占种菜，有的树木枯死；物业人员不带名牌，经常不在岗；小区道路十年没有维修；灭火器材存在隐患，从不检查，电梯不及时维修；违反国家规定出租地下室；下水管只更换下面，上面不管；楼道漏雨无人管，油毡全部刮下来了。中**司提供的服务达到什么标准，我支付什么级别的物业费。物业管理服务不透明，公告栏应该在明显位置。中**司不与我沟通，反映问题不给回复，我和中**司沟通也不理睬。所以我没有支付物业费。

一审法院查明

原审法院审理查明：徐**系房屋所有权人，房屋建筑面积84.33平方米。中**司自1993年成立起至今一直为房屋所在楼栋提供物业服务。

2002年8月15日，徐**（甲方）与中**司（乙方）签订《收缴物业管理费、供暖费协议书》，约定甲方所居住房屋，产权单位已将物业委托给乙方实施管理，乙方根据《北京市普通居住小区物业管理房屋收费暂行办法》【京价（房）字（1997）第196号文】收费标准计算（详见附表），向甲方收取物业费1855.99元、供暖费2023.92元；乙方作为物业管理单位，严格执行上述有关法律、法规以及与产权单位签订的物业管理委托合同，竭诚为甲方服务，并接受甲方的监督；甲方确认原由产权单位承担并向乙方交纳的物业管理费、供暖费，从2002年起改由甲方向乙方交纳；乙方收费日期为每年的6月1日至6月30日；在国家或北京市颁布新的物业管理规定或收费标准时，将按照新的规定执行等内容。协议书所附交费项目表载明收费项目包括：物业管理费、小修费、中修费、生活垃圾消纳费、化粪池清掏费、公用设施维修费、绿化费、电梯运行管理费、电梯年检费、高压水泵管理费、公用天线管理费、税金合计1855.99元。2003年之后的物业费，徐**至今未向中**司交纳。

就收费项目及收费标准，中**司提交收费明细表。根据收费明细表记载，2002-2011年度收费项目包括：绿化费、化粪池清掏费、管理费、小修费、中修费、共用设施费、电梯检验费、电梯费（二组）、高压水泵费（二组）、税金合计每年每平方米21.33元，另有生活垃圾外运费（含税）每年每户31.75元和电视天线费（含税）每年每户42.16元，收费依据京价（房）字（1997）第196号文件精神；2012-2013年度收费项目包括：绿化养护费、综合管理费、清洁卫生费、秩序维护费、公共设施维修费、电梯检测费、电梯运行费、水泵运行费、税金合计每年每平方米22.31元，另有生活垃圾清运费（含税5.6%）每年每户31.78元、电视频道收视费每年每户42.16元和公用照明分摊费每年每户30元，收费依据北**京发改（2005）266号和京建物（2006）30号文件精神。对于收费明细表，徐**认为收费应与服务标准挂钩，但未见服务标准。

徐**提交近期拍摄的小区照片，以证明物业服务存在的问题。中**司认为照片不能证明其证明目的，没有显示拍摄时间，也没有显示拍摄场景。

经询问，中**司明确所主张的逾期利息系以每年度欠费金额为本数，按照每日千分之五计算，自次年1月1日计算至2014年1月1日。

原审法院认定上述事实的证据有：双方当事人陈述、《收缴物业管理费、供暖费协议书》、照片等。

一审法院认为

原审法院判决认为：中**司与徐**签订的《收缴物业管理费、供暖费协议书》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。上述合同签订后，中**司为徐**的房屋所在楼栋提供物业服务，徐**应按合同约定支付物业费。同时合同明确约定在国家或北京市颁布新的物业管理规定或收费标准时将按照新的规定执行，中**司自2012年起据此调整物业费收费项目及收费标准，其公司主张2012-2013年物业费的诉讼请求，符合法律规定及双方约定，法院予以支持。对于2003-2011年的物业费，中**司提交的收费明细表所载收费标准高于合同所附交费项目表，但服务项目相同，收费依据亦相同，故法院认定以双方协商一致确认的交费项目表为准，即在此期间徐**应交物业费16703.91元，此部分诉讼请求法院依法予以支持，超出部分不予支持。徐**辩称物业服务不达标，其所提交的照片系近期拍摄，无法体现之前的物业服务状况，而且虽然照片显示物业服务确实存在一定瑕疵，但未对业主的正常生活造成实质性影响且可以采取继续履行等补救措施予以消除，徐**以此作为拒付物业费的抗辩理由，无事实及法律依据，法院不予采纳。关于中**司主张逾期利息的诉讼请求，无合同及法律依据，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款；《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、徐**于判决生效后七日内给付中建**公司二〇〇三年至二〇一三年的物业费二万零六百七十四元五角九分；二、驳回中建**公司其它诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

徐**不服原审判决，向本院提起上诉。徐**认为，中**司提供的物业服务不合格，其没有履行应尽的合同义务，因此不应该交纳相应的物业服务费用。同时，中**司擅自增加收费项目，没有与我协商。欠费时间很长，中**司的诉讼请求已经超过诉讼时效。故上诉请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回对方的全部诉讼请求。

被上诉人辩称

中**司答辩称：我公司收费执行政府标准没有问题，但是由于服务质量标准没有细化，双方对服务质量的认识和理解上有冲突，但该小区是老旧小区，有一些问题是共同的。关于诉讼时效，我公司一直以电话、上门、公告的方式主张权利，没有怠于行使权利。综上，我公司认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

本院查明

本院经审理查明：原审法院判决认定的证据真实有效，据此认定的事实无误，本院予以确认。

以上事实还有当事人在二审期间的陈述在案佐证。

本院认为

本院认为：本案双方签订的《收缴物业管理费、供暖费协议书》系双方真实意思表示，合法有效。在中**司依约履行了物业服务管理后，徐**应该交纳相应的物业管理服务费用。徐**在本案中称中**司服务不达标，但其提供的证据不足以证实中**司服务有较大瑕疵影响业主基本生活，因此徐**的抗辩理由不能成立。原审法院依据双方合同约定的服务项目收费标准计算的服务费用正确，徐**应该予以交纳。徐**提出的诉讼时效抗辩，因中**司提供其张贴于公告栏的收费通知能够证实其未怠于行使权利，因此，本案未超过诉讼时效。中**司作为小区的物业服务单位，对于服务过程中一些小的瑕疵应该及时纠正，积极与业主沟通，与业主一道共同维护好小区的公共秩序。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。徐**的上诉请求和理由，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费二百四十二元，由中建**公司负担八十四元（已交纳）；由徐**负担一百五十八元（本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费四百八十四元，由徐**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年十月十七日