董**与中建**公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人董**因与被上诉**理公司（以下简称中**司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第15928号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审原告诉称

中**司在原审法院诉称：我公司系北京市海淀区阜成路阜光里小区1号楼的物业管理单位，一直持续为该小区全体业主提供物业管理服务；董**系该1号楼4单元某室的业主，我公司物业管理服务的受益人。双方之间存在物业管理服务合同关系，我公司提供物业管理服务，董**理应支付相应的物业管理费。但董**自2010年起拒不支付物业管理服务费，经我公司每年多次持续催要，董**仍拒不支付。董**物业面积为83.64平方米，具体欠费为：2010-2011年度每年1728.09元，2012-2013年度每年1839.07元，累计拖欠人民币7134.32元。我公司认为，根据《物业管理条例》的相关规定，我公司已履行了相应物业管理服务义务，董**依法应当按时支付相应的物业管理费，董**的拖欠行为不仅侵害了我公司的合法权益，更因拖欠行为影响我公司的正常可持续经营与服务，间接侵害了其他业主的合法权益。诉讼请求：判令董**立即向我公司支付2010-2013年度物业管理费共计7134.32元；2、判令董**向我公司支付逾期利息652.1元；3、诉讼费由董**承担。

一审被告辩称

董**在原审法院辩称：中**司只是通知我交付物业费，但从未与我沟通过。小区安全管理太差，2010年有人上门推销菜刀，经常有人来贴小广告，自行车被偷，对面602室打隔断群租，门禁无人管理。楼上701室装修扰民，我去找业主不理我，物业也不管，不得已我只能找警察。下水道堵了，我无法疏通，物业过来也说没有办法，我只好自费找外面的人帮忙疏通。停电、停水中**司不通知我。下雪后物业用水冲雪，反而结冰，更加危险，经我劝阻才停止。停车无人管理，车辆胡乱停放，外来车辆随意进出。1号楼对面有一块空地中**司说是变电站，也没有绿化，荒废了16年，后来有些人在里面种菜。长期以来中**司拒绝帮忙收取快递，去年才开始代收。沟通渠道太差，我们没有业主委员会。物业公司是原产权单位的下属单位，房屋分给我以后就是这个公司管理，但中**司服务太差。我也曾经向中**司提过一些意见，但没有用，没有消息。中**司是做了一些工作，但是实际上存在很多问题，我认为应该扣减物业费。

一审法院查明

原审法院经审理查明：董**系北京市海淀区阜成路阜光里小区1号楼4单元某室房屋（以下简称某室房屋）所有权人，房屋建筑面积83.64平方米。中**司自1993年成立起至今一直为某室房屋所在楼栋提供物业服务。

2003年9月15日，中**司（甲方）与董**（乙方）签订《房屋供暖费、物业管理服务费协议书》，约定甲方受中国**总公司委托，收取乙方居住某室房屋的供暖费、物业管理服务费；乙方同意于每年的5月1日至10月30日期间主动向甲方交清本套房屋当年度的供暖费和物业管理费共计3731.13元；乙方如违反本协议条款之一，或拖欠甲方垫付的房屋供暖费、物业管理费在一年以上（含一年）的，甲方有权依法追缴乙方所欠的费用并按所欠费用的5‰收取滞纳金，直至依照法律程序提请诉讼；如果北**价局、房屋土地管理局或相关政府部门对物业管理费、供暖费收费标准或内容重新修订，甲乙双方按届时之规定执行并就具体条款签订协议变更书；乙方每年交纳供暖费2003.04元、物业费1654.18元、垃圾清运费及天线费73.91元等内容。

2010年之前的物业费已由董**所在单位中国**总公司支付。2010年至2013年的物业费，董**未向中**司支付。

就收费项目及收费标准，中**司提交收费明细表。根据收费明细表记载，2002-2011年度收费项目包括：绿化费、化粪池清掏费、管理费、小修费、中修费、小区共用设施维修费、电梯检验费、电梯费（一组）、高压水泵费（一组）、税金合计每年每平方米19.82元，另有生活垃圾外运费（含税）每年每户31.75元和电视天线费（含税）每年每户42.16元；2012-2013年度收费项目包括：绿化养护费、综合管理费、清洁卫生费、秩序维护费、公共设施维修费、电梯检测费、电梯运行费、水泵运行费、税金合计每年每平方米20.79元，另有生活垃圾清运费（含税5.6%）每年每户31.78元、电视频道收视费每年每户42.16元和公用照明分摊费每年每户30元，收费依据北**京发改（2005）266号和京建物（2006）30号文件精神。董**认可收费明细表的真实性。

经询问，中**司明确所主张的逾期利息系以每年度欠费金额为本数，按照每日千分之五计算，自次年1月1日计算至2014年1月1日。就所述物业服务存在的问题，董**未提交证据佐证。

原审法院认定上述事实的证据有：双方当事人陈述、《房屋供暖费、物业管理服务费协议书》、收费明细表等。

一审法院认为

原审法院认为：中**司与董**签订的《房屋供暖费、物业管理服务费协议书》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。上述合同签订后，中**司为董**的房屋所在楼栋提供物业服务，董**应按合同约定支付物业费。同时合同明确约定如相关政府部门对物业费收费标准或内容重新修订则按届时规定执行，中**司自2012年起据此调整物业费收费项目及收费标准，现其公司主张2010-2013年期间物业费，符合法律规定及双方约定，法院予以支持。董**辩称物业服务存在问题，但未提交证据佐证，其所述情节未对业主的正常生活造成实质性影响且可以采取继续履行等补救措施予以消除，董**以此作为扣减物业费的抗辩理由，无事实及法律依据，法院不予采纳。关于中**司主张逾期利息的诉讼请求，合同约定的是董**欠费一年以上则其公司有权收取欠费千分之五的滞纳金，其公司主张的利息计算方法不符合合同约定，而且物业服务确有瑕疵，需要改进，董**并非无故拖欠物业费，故此部分诉讼请求无事实及合同依据，法院亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款；《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、董**于判决生效后七日内给付中建**公司二○一○年至二○一三年的物业费七千一百三十四元三角二分；二、驳回中建**公司其它诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

董**不服原审判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审法院判决，依法改判驳按照50%标准交纳物业费。上诉理由是：1、中**司的物业服务不合格，流窜的卖菜刀的商贩挥舞着菜刀上门推销，将我家老太太吓得惊恐万分；对门602室洗衣机下水道堵塞污水流到我家，后来我发现602是群租房，私拉电线，危险极大；楼上扰民我去找物业公司没有人管等等诸多问题都证明物业服务不合格；2、原审判决适用法律错误，核定物业费的标准不应以是否影响到业主的正常生活为依据，而应当是以业主是否享受到了物业服务为依据，我们没有享受到物业服务，就应该减少交纳物业费；3、原审判决审理程序违法。

被上诉人辩称

中**司辩称：不同意董**的上诉请求与理由，希望法院驳回上诉，维持原判。

本院查明

本院经审理查明：原审法院查明的事实无误，本院予以确认。二审期间，本院到涉案小区进行了现场勘验。

以上事实还有双方当事人在二审期间的陈述在案佐证。

本院认为

本院认为：根据双方订立的物业服务合同，中**司为董**居住的小区提供物业服务，董**亦接受了中**司提供的服务，董**理应向中**司支付物业费。

关于董**提出的中**司在物业服务中存在的保安服务不到位等瑕疵，按照谁主张、谁举证的原则，原审法院以证据不足为由驳回董**的诉讼请求，在适用法律上并无不当。且物业公司在安全保卫服务中，对违法犯罪活动等内容，在监管上确实存在困难，故董**以此为由要求核减物业费的主张，本院不予支持。但是需要特别指出的是，二审期间，经本院现场勘验，中**司在物业服务的水平上确实需要进一步提高。鉴于物业服务的服务标准与业主交纳的物业服务费的价格、物业费的收缴状况、物业公司的内部管理等问题均有密切关系，故对董**要求核减物业费的主张，本院不予支持。本院希望中**司在今后的工作当中，切实加强与业主的沟通，设定合理的缴费标准、提供更好的物业服务，妥善解决与业主之间在工作当中的纠纷。

关于董**提出的原审法院违反法定程序的问题，经审查，原审法院的审判程序并未违反法律的规定。

综上所述，对董**的上诉请求，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费二十五元，由中建**公司负担（已交纳）。

二审案件受理费五十元，由董**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年十月二十七日