游启枝与重庆市金**北京分公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人游启枝因与被上诉人重庆市金**北京分公司（以下简称金**公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2013）昌民初字第12878号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。游启枝及其委托代理人陈军政，金**公司之委托代理人刘**、赵*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

2013年9月，金**公司以游启枝拖欠物业费为由诉至原审法院，要求游启枝支付自2011年11月28日至2013年12月31日期间的物业服务费29576.39元以及相应的违约金和利息。

一审被告辩称

游启枝在原审法院辩称：物业公司作为房屋的直接管理者，未能尽到管理义务，使得雨水灌入屋内，给我造成严重损失，应当承担赔偿责任。我早就向物业公司提出将损失赔偿问题和物业费问题一并解决，但是多次交涉未得到任何明确答复及补偿。我在2010年预交的一年物业费以及开发商因地下室漏水影响入住而补偿的半年物业费共计两万多元，足够支付我已经享受的部分服务的物业费用，故要求将未交部分的物业费与我遭受的损失相抵扣。

一审法院查明

原审法院经审理查明：游启枝系业主，金**公司、游启枝双方均认可房屋建筑面积为310.52平方米。2009年6月30日，游启枝（买受人）与北京金**限公司（出卖人）签订《商品房预售合同》，约定出卖人依法选聘的物业服务企业为金**公司，物业服务费备案价格为4.80元／平方米，自建设单位首次交房之日起三年内，物业服务收费价格为3.80元／月·平方米（按产权建筑面积计收，此价格标准已考虑本项目前期部分设施设备不完善的情况）。自建设单位首次交房之日起三年期满后，依照前期物业服务合同对本项目实施物业管理的物业管理企业有权根据物价水平、市场行情及成本支出，调整或恢复物业服务费收费备案价格标准；物业服务企业按半年收取，买受人应当分别在每年的1月10日前和6月10日前交纳。重庆金科**北京分公司（乙方）与北京金**限公司（甲方）签订《北京市前期物业服务合同》，约定前期物业服务期限为3年，自2009年4月16日至2012年4月15日，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为多层住宅4.80元／平方米／月，物业费服务费用应当从甲方通知的收房期限届满之日起计收，业主办理入住手续时预付一年的物业服务费，此后按一年交纳，具体时间为上半年1月10日前、下半年6月10日前；业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金。游启枝已经交纳了2010年5月30日至2011年5月29日期间的物业服务费，金**公司认可开发商已经代游启枝交纳了6个月的物业服务费。游启枝未交纳2011年11月30日至2013年12月31日期间的物业服务费29538.73元。

另查，2011年6月7日，经北京市**昌平分局核准，重庆金科**北京分公司名称变更为重庆市金**北京分公司。

上述事实，有双方当事人的当庭陈述以及提交的《房屋预售合同》、《北京市前期物业服务合同》、催告函、律师函、钥匙托管承诺书、名称变更通知、照片等证据材料在案佐证。

一审法院认为

原审法院经审理认为：重庆金科**北京分公司与北京金**限公司签订的《北京市前期物业服务合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，对全体业主具有约束力。现金**公司提供了物业服务，游启枝在接受该服务后，应当按照约定如期交纳相关费用。游启枝提出物业公司作为房屋的直接管理者，因其未尽到管理义务，导致房屋多次浸水、地暖被冻裂，但其提交的证据不足以证明其事实主张，游启枝以此为由主张其损失应与物业费相折抵缺乏依据，法院对其该项辩解意见不予采信。游启枝提出其家中热水管被接错一节属房屋质量问题，游启枝可通过其他途径另行解决。游启枝提出金**公司提供的绿化等服务不到位的辩解意见，法院认为，金**公司提供的物业服务存在一定瑕疵，故对其主张滞纳金的诉讼请求，不予支持；但没有证据证明，金**公司履行合同存在重大违约行为，导致业主丧失了根本上的合同利益，故对于游启枝要求减免物业费的辩解意见，不予采信。游启枝提出的装修押金未予退还一节，可通过其他途径另行解决。

另指出，物业公司的经营范围是对其所管理的小区的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，其经费来源主要是业主所交纳的物业服务费。如物业公司在对小区进行服务的过程中出现瑕疵后，该小区的业主即拒绝交纳物业服务费，则势必会导致物业公司经营资金的减少，从而再次导致物业服务水平与质量的下降，如此恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。当该小区的业主发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时，其应当主动的向物业公司反映，并提出合理化建议。物业公司亦应就存在的问题予以改正，提高服务水平。同时业主亦可通过合法途径向物业公司主张权利，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费。现金科物业公司起诉，要求游启枝支付物业服务费的诉讼请求，理由正当，对其合理部分予以支持，过高部分不予支持。据此判决：一、被告游启枝给付原告重庆市金**北京分公司二〇一一年十一月三十日至二〇一三年十二月三十一日期间的物业服务费二万九千五百三十八元七角三分，于本判决生效后十日内付清。二、驳回原告重庆市金**北京分公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

判决后，游启枝不服原审判决，向本院提起上诉认为，金**公司主体不适格，上诉人没有义务向其支付物业费。同时，金**公司提供的物业服务存在重大瑕疵，理应免除或减少上诉人的物业服务费用，故请求依法改判。为支持其上诉主张，游启枝在二审期间提交了照片、票据、短信等证据，欲以证明金**公司未对其房屋进行修理，并因服务不到位给其造成其他财产损失。

金**公司同意原审判决，对游启枝二审提交的证据均不予认可。

本院查明

本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为

本院认为：根据查明的事实，金**公司为游启枝所在小区提供了物业服务，游启枝亦支付过物业服务费用，双方之间形成物业服务合同关系。游启枝一方面认为金**公司主体不适格，一方面又提出金**公司提供的物业服务存在重大瑕疵，其观点相互矛盾，故对于其所称没有义务支付物业费的上诉主张，本院不予采纳。

另，房屋质量问题属开发商房屋建设遗留问题，应由业主与开发商另行解决；本案系物业服务合同纠纷，侵权损害赔偿与合同纠纷不属同一法律关系，亦应由赔偿权利人持相关证据另行主张。与此同时，既使金**公司在物业管理服务中有不完善之处，亦不足以作为游启枝长期拖欠物业费的依据，且物业管理服务质量本身亦会受到业主长期欠费的影响，对此，应由金**公司在收取物业费后设法加以改进。

综上，原审判决在认定事实和适用法律上均无不当，本院予以维持。游启枝提出的上诉请求和上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费二百七十元，由重庆市金**北京分公司负担一元，由游启枝负担二百六十九元（于本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费五百一十元，由游启枝负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年四月二十一日