魏**与于晨等物业服务合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人魏**因与被上诉人长城**物业管理分公司（以下简称长城**分公司）、原审被告于晨物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第19634号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

一审原告诉称

2013年5月，长城**分公司在原审法院诉称：魏**、于晨为北京市海淀区北清路房屋的业主，我方为该小区提供物业管理服务。双方于2011年3月19日签订前期物业服务合同，合同约定：魏**、于晨于每年度10月10日以前交纳该年度的物业服务费；如不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，长城**分公司有权要求魏**、于晨补交并从逾期之日起每日按欠费总额的万分之五交纳滞纳金。现魏**、于晨经我方多次催缴，拖欠物业服务费和生活垃圾消纳费至今未付，故我方诉至法院，要求魏**、于晨支付2010年6月1日至2013年5月31日期间的物业服务费共计19997.10元、生活垃圾消纳费90元，并按欠费总额的万分之五支付欠费期间的滞纳金7155.60元。

一审被告辩称

魏**在原审法院辩称：我不同意长城**分公司的全部诉讼请求，其诉讼请求无事实和法律依据，理由是：第一，我在2009年6月1日之前还没签订购房合同，而且，我是在2011年3月19日签订物业服务合同当日与开发商办理的入住手续，故长城**分公司主张自2010年6月1日开始的物业服务费于法无据。而且，我于2011年已经支付过2011年6月至2012年5月31日的物业服务费，我有发票。虽然办理入住验房时，我发现房屋存在很多问题，但是不交费、不签物业合同，不给办理入住手续，所以我方签订物业服务合同并交纳了上述物业服务费。根据诉争房屋的物业服务合同，我方是于每年的10月10日前交纳物业服务费，故诉争房屋2012年6月至今的物业服务费履行期尚未届满，所以长城**分公司无权主张相关费用。第二，2011年年初，我方发现诉争房屋卫生间的地漏比室内地面高出30厘米，当时几户业主联合起来向长城**分公司反映了上述问题，该公司工作人员虽称会联系开发商解决，但一直未给我们解决。诉争房屋中的问题我方是自行解决的。第三，诉争房屋是复式，收房时，一层卧室的一扇窗户是坏的，是我方自行修复的。第四，诉争房屋室内的对讲系统是坏的，至今没法用，单元门打不开，是否修好，我也不知道。第五，诉争房屋所在单元楼前的路被其他业主侵占，存在业主的私搭乱建。第六，诉争房屋二楼东阳台的门锁不上，我联系过长城**分公司，该公司修过但是没有修好。综上，我不存在拖欠物业服务费的事实，也不应支付滞纳金，而长城**分公司的物业服务不到位。

于*未提供书面答辩意见。

一审法院查明

原审法院经审理查明：魏**、于**北京市海淀区一房屋业主，该房屋的建筑面积为222.19平方米。北京德**发有限公司通知魏**、于晨2009年9月22日入住房屋。2011年3月15日，魏**填写业主入住房屋验收表，该表载明诉争房屋窗户、墙面、地漏等处存在问题，由魏*在该表的楼宇（物业）签名处签名。2011年3月19日，魏**（甲方）与深圳市长城**北京分公司（乙方）签订《小区前期物业服务协议》，双方约定：由乙方提供物业管理服务，由甲方向乙方交纳物业服务费及其他费用。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，为每建筑平方米每月2.50元，垃圾消纳费为每年每户30元。缔约当日，魏**、于晨办理诉争房屋的入住手续。上述协议签订前，深圳市长城**北京分公司即已对诉争房屋提供了相应的物业服务。魏**、于晨已于2011年3月19日支付了2009年9月22日至2010年9月21日期间的物业服务费和生活垃圾消纳费，后又支付了2012年9月22日至2013年9月21日期间的物业服务费和生活垃圾消纳费，现尚欠2010年9月22日至2012年9月21日期间的物业服务费13331.40元及生活垃圾消纳费60元，至今未付。

另查，深圳市长城**北京分公司于2009年7月更名为“长城物**限公司北京物业管理分公司”。

在本案审理过程中，于晨经法院合法传唤，无正当理由，拒不出庭应诉。

庭审中，长城**分公司主张，开发商北京德**发有限公司系通知魏**、于晨于2009年9月22日入住诉争房屋，但魏**、于**因自身原因于2011年3月19日才办理房屋入住手续，在这种情况下，诉争房屋的物业服务费仍应从2009年9月22日开始起算。魏**就2011年3月19日已支付的物业服务费和垃圾消纳费是2011年6月1日至2012年5月31日期间的物业服务费和垃圾消纳费之主张，举证不足，长城**分公司则依据收据和入住通知书主张魏**2011年3月19日已交费用是2009年9月22日至2010年9月21日期间的。魏**主张，长城**分公司在业主报修、物业维修、私搭乱建的管理等方面的物业服务存在问题；长城**分公司称，私搭乱建的解决需要城管和建委等行政部门采取相应措施；就诉争房屋及其附属设施存在的问题，该公司曾联系开发商，也曾维修，但房屋质量问题应当由开发商承担相应的责任，该公司只是负责协调；但该公司明确表示，其愿意就业主反映的属于其物业服务内的事项予以核实并及时解决，并会继续就涉及开发商的事项与开发商进行协调以催促其尽快为业主修复、解决，同时也会就有关问题继续向相关行政机关反映并寻求解决。

上述事实，有长城**分公司与魏**的陈述，长城**分公司提供的《小区前期物业服务协议》、入住通知书等证据，魏**提供的物业服务费发票、入住流转单等证据，法院开庭笔录，在案佐证。

一审法院认为

原审法院经审理认为：当事人行使权利、履行义务，应当遵循诚实信用原则。根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，于晨经法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本案中，魏**与深圳市长城**北京分公司签订的《小区前期物业服务协议》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应系合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。在深圳市长城**北京分公司（现即长城**分公司）已提供相应物业服务的情况下，魏**、于晨尚拖欠2010年9月22日至2012年9月21日期间的物业服务费和生活垃圾消纳费，至今未付，其行为已构成违约，故法院对于长城**分公司现要求魏**、于晨支付2010年9月22日至2012年9月21日期间的物业服务费13331.40元、生活垃圾消纳费60元的诉讼请求，予以支持。因诉争房屋2010年6月1日至2010年9月21日期间的物业服务费和垃圾消纳费以及2012年9月22日至2013年9月21日期间的物业服务费和生活垃圾消纳费均已交纳，故长城**分公司要求魏**、于晨支付2010年6月1日至2010年9月21日期间的物业服务费和垃圾消纳费以及2012年9月22日至2013年5月31日期间的物业服务费和生活垃圾消纳费，无事实和法律依据，法院不予支持。

庭审中，魏**就2011年3月19日支付的物业服务费和垃圾消纳费指向的是2011年6月1日至2012年5月31日期间的物业服务费和垃圾消纳费之主张，举证不足，法院对此不予采信。

就魏**所述长城**分公司提供的物业服务有质量问题一节，因部分涉及房屋的质量及开发商对房屋的设计建筑和维修保障，部分涉及相关行政机关的执法及处理，魏**提交的现有证据及其所反映的情况，均不构成魏**、于晨拒绝交纳物业服务费和垃圾消纳费的有效理由。

考虑魏**、于晨未能及时交纳物业服务费和垃圾消纳费，部分系因其就物业服务质量与长城**分公司发生争议所致，并非故意拖欠，故长城**分公司主张对应滞纳金之诉讼请求，法院不予支持。同时指出，长城**分公司应该总结管理经验、提高服务水平，需要加强与开发商和相关行政机关的进一步沟通与协调，对业主反映的问题应当及时予以核实并协调解决。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决如下：一、魏**、于晨于本判决生效后十日内向长城物业集**业管理分公司支付二〇一〇年九月二十二日至二○一二年九月二十一日期间的物业服务费人民币一万三千三百三十一元四角、生活垃圾消纳费人民币六十元，以上共计人民币一万三千三百九十一元四角。二、驳回长城物业集**业管理分公司的其他诉讼请求。如果魏**、于晨未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

判决后，魏**不服原审判决，以其实际收房之日为2011年3月15日，因此物业费应从该时起算，以及长城**分公司向其提供的物业服务质量不达标为由向本院提起上诉，请求本院查明事实后改判驳回对方诉讼请求。长城**分公司同意原审判决。

本院查明

本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，魏**、于晨于2009年8月25日与北京德**发有限公司于签订《商品房现房买卖合同》，当日即一次性付清购房款。合同第九条第一项约定出卖人应当在买受人全部房款到达出卖人指定账户之日起60日内向买受人交付该商品房；第十一条第二项约定买受人所购房屋的具体交付日期应以出卖人通知买受人前来办理交付入住手续的《入住通知书》中所载明的入住日期为准。因买受人的原因未能按期交付的，视为房屋已在《入住通知书》中所载明的入住日期按期交付，与该商品房有关的风险责任随之转移至买受人，相应的物业管理费和其他经政府部门批准的相关费用由买受人承担。

上述事实，有《商品房现房买卖合同》及双方当事人当庭陈述在案佐证。

本院认为

本院认为：本案二审的争议焦点为长城**分公司收取物业费的起算时间以及长城**分公司所主张物业费是否应予减免。关于此，本院认定如下：物业公司对物业费的收取，应自业主收房之日起算。根据于*、魏**与开发商所签订的商品房买卖合同的内容来看，双方确认出卖人应自收到购房款后60日内向买受人交付房屋，交付房屋日期以《入住通知书》为准，因买受人的原因未能按期交付的，视为房屋已在《入住通知书》中所载明的入住日期按期交付。现长城**分公司向法院提交了由北京德**发有限公司出具的入住通知书，写明收房日期为2009年9月22日，而于*、魏**的实际收房日期为2011年3月15日。对此，于*、魏**未向本院说明其未按期收房的原因，也未举证证明北京德**发有限公司向其另行出具入住通知书以变更原收房时间。据此，本院认为2009年9月22日应视为于*、魏**的收房日期，其物业费应自该时起算。魏**关于其物业费应自实际收房之日起算的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。关于魏**上诉称长城**分公司服务不达标一节，魏**对此并未向本院提交证据予以证实，且魏**所反映的问题尚不足以认定长城**分公司所提供服务与服务标准存在明显差距，构成根本违约，加之魏**所反映问题中部分属于开发商遗留问题，部分则需要相关行政部门开展联合执法。因此，其上述理由不应成为拒交物业费及垃圾消纳费的合理抗辩。需要特别说明地是，物业服务系物业公司针对全体业主所提供的一种全天候、不间断的服务，物业公司提供的服务与业主的个体主观感受或物业服务标准有出入在所难免。如物业公司所提供的服务与合同约定标准差距并不明显且不影响合同目的之实现，业主还需按时足额交纳物业费。业主以物业公司所提供的服务具有瑕疵为由就拒绝交纳物业费或物业公司以部分业主不交纳物业费为由拒绝提供服务的做法均不可取，均会侵害到已交费业主的利益并进而影响小区正常运转。因此，魏**上诉称长城**分公司物业服务不达标进而要求减免物业费的上诉请求，本院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费四百八十二元，由长城物**限公司北京物业管理分公司负担二百四十五元（已交纳）；由魏**、于晨负担二百三十七元（本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费四百八十二元，由魏**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年三月十九日