北京海**有限公司与裴**物业服务合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人北京海**有限公司（以下简称物业公司）因物业服务合同纠纷一案，不服北京市延庆县人民法院（2013）延民初字第04228号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人物业公司委托代理人李**和陈**、被上诉人裴**委托代理人裴巨有到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

2013年10月，裴**诉至原审法院称：自2007年起，我的房屋出现楼层渗水，墙壁大面积起泡、发霉、脱落，严重影响生活。我曾多次向物业公司反映该问题，但物业公司迟迟未能解决该问题。直到2009年，因为该房屋一直在外租的状态，严重影响了租房者的存留，我自己花钱进行了装修，当时花掉了大约6500元，但装修一个月后，又再次漏水。我又向物业公司反映，物业公司仍然拖着不给解决。2012年上半年，我又一次装修了房屋，花费8000元，但到今年，房屋再次漏水。因为房屋漏水，我的房屋出租的租金比周边同类型房屋低了20％，并且在2008年到2009年期间有一年半无法出租。同时，物业公司收取的物业费不清晰，不透明，我要求物业公司向我作出解释。综上，我要求物业公司赔偿我装修材料费损失、人工费、车马损失费、误工费以及精神损失费共计20000元，同时要求物业公司向我解释物业费涨价原因、物业费费用细则以及涨价未向我解释的原因。

一审被告辩称

物业公司在原审法院辩称：裴**家从2007年开始出现房屋漏水，裴**家房屋防水保修期到2008年年底，因此房屋漏水的损失不应由我公司承担。裴**家房屋租金降低与我公司无关，裴**家房屋属于商住，上面是住宅，商住晚上城管不让营业到很晚，这很可能造成裴**家房屋的租金降低。房屋屋顶防水渗漏不属于我公司负责的公共部位小修范围，我公司在2007年到2012年期间多次给裴**家提供该维修，2012年3月我公司申请公共维修资金，并于2012年9-10月期间为包括裴**在内的多家业主提供了防水维修。

一审法院查明

原审法院经审理查明：裴**是北京市延庆县南菜园×号楼×室业主。物业公司2007年以来一直为裴**所有的房屋提供物业服务，2013年物业公司按每月每平米0.7元的标准收取裴**物业费。裴**的房屋屋顶自2007年起开始出现漏水，2008年渗漏最为严重，裴**每年多次找物业公司反映该漏水问题。2009年4月20日，裴**因漏水重新装修房屋，支付人工费、材料费共计2608元。2011年7月1日物业公司张贴公告申请住宅专项维修资金对51号楼屋顶防水层进行整体翻修。2012年5月3日裴**再次对51号楼102室进行室内装修，花费装修材料费及人工费3320元。2012年9-10月51号楼屋顶防水工程翻修完毕。裴**的房屋51号楼102室在屋顶防水工程翻修完毕后仍然出现少量渗水，2013年后不再渗水。2013年10月15日裴**诉至法院要求物业公司赔偿其装修费、误工费、交通费、精神损失费等共计20000元，同时要求物业公司向其解释物业费涨价原因、物业费费用细则以及涨价未向其解释的原因。庭审中，裴**变更诉讼请求为要求物业公司赔偿其装修费损失10000元。裴**、物业公司双方各持己见，未能协商解决。

审理中，裴**向法院提交装修房屋的证据，即2009年到2012年期间室内漏水装修照片十三张，证明其房屋因漏水重新做装修，物业公司认可裴**的房屋漏水，也认可屋顶漏水的原因是屋顶防水层破损。裴**为证明其装修损失向法院提交2009年4月20日装修材料费及人工费收据一张（金额为2608元），2012年5月3日装修材料费及人工费收据一张（金额为3320元），并提供住宅质量保证书、住宅使用说明书、户内设施交接表，证明其房屋保修期，物业公司认为该住宅质量保证书证明裴**房屋漏水发生在房屋质量保质期内，在保质期内房屋发生渗漏与其无关。物业公司提供申请住宅专项维修资金公告照片、专项维修资金鉴定费发票复印件，证明其申请住宅专项维修资金为裴**所在住宅提供屋顶防水维修，裴**对此不予认可。物业公司提交2008年报修记录复印件，裴**对此予以认可。物业公司提交2009年至2012年物业维修记录，证明其从2009年到2012年一直为裴**的房屋屋顶漏水进行维修，裴**对此不予认可，并认为维修记录为电脑数据打印，可以随时更改。物业公司提交2013年《物业服务合同》复印件，该合同第五条第5项约定，物业公司每年第四季度对房屋公共部位及公用设施设备进行一次安全检查；该合同第五条第6项约定，乙方物业公司按《住宅物业服务等级规范（一级）（试行标准）》中规定的相应要求提供物业服务（《住宅物业服务等级规范（一级）（试行标准）》第一项第9条规定，物业公司应在每年第四季度对房屋共用部位及共用设施设备进行一次安全检查，根据检查情况制定下一年度维修和服务计划，并按规定组织实施）；该合同第五条第3款约定，物业服务公司受理业主报修时，应有报修、维修、回访记录；该合同第十八条约定，乙方物业公司管理达不到物业服务合同约定的服务内容和标准的，应当承担采取补救措施或赔偿损失等违约责任。

上述事实，有《物业服务合同》、报修及维修记录、装修费收条、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、户内设施交接表、申请住宅专项维修资金公示照片、住宅专项维修资金鉴定费发票、（2013）延民初字第4071号庭审笔录及当事人陈述在案佐证。

原审法院经审理后确认：裴**、物业公司双方对裴**房屋屋顶防水渗漏的事实没有争议，双方争议的焦点是裴**房屋屋顶防水渗漏是否应由物业公司负责维修以及物业公司是否履行了相应的物业服务义务。裴**请求物业公司赔偿其装修费损失10000元，应向法院提供证据证明其损失，法院对其没有证据证明的赔偿请求不予支持。依据裴**提交的证据，法院依法确认裴**的装修费损失为：2009年4月20日装修费损失2608元，2012年5月3日装修费损失3320元。依据裴**提交的开发商北京龙**有限公司于2003年10月30日制作的《住宅质量保证书》，裴**房屋屋面防水保修期限为5年，保修期从住户根据购房合同有关规定正式办理入住手续（取得入住通知单）之日起开始计算，因裴**未能向本院提供入住通知单，本院依据裴**提供的《户内设施交接表》计算，裴**房屋屋面防水保修期为2003年11月7日到2008年11月6日。本院认为，在保修期内房屋屋面防水出现质量问题，不应由物业公司负责维修。裴**陈述2007年开始出现屋面渗水，2008年渗漏严重，因此，法院认为裴**于2009年4月20日的装修与2008年屋面渗漏有直接关系，在保修期内因防水渗漏造成的损失应通过其他途径解决，其要求物业公司赔偿2009年4月20日的装修费损失2608元的诉讼请求法院不予支持。关于裴**2012年5月30日的装修损失。物业公司未能提供证据证明其按照《物业服务合同》第五条第5项、第6项约定对共用设施设备安全检查、根据检查情况制定下一年度维修和服务计划，并按规定组织实施。物业公司也未向法院提交回访记录，且其提交的维修记录无裴**签名确认，故法院对其为裴**提供物业小修服务的抗辩理由不予采纳。物业公司迟至2011年7月左右申请住宅专项维修资金，在2009、2010年未制定维修计划、亦未申请住宅专项维修资金，导致裴**房屋屋顶渗漏在此期间未能得到修复，裴**于2012年5月30日的装修与此期间屋顶防水渗漏有直接因果关系。因此法院认为在2009年、2010年物业公司未能完全履行物业合同义务，根据《物业服务合同》第十八条约定，物业公司应对裴**因房屋屋顶渗漏造成的装修费损失承担赔偿责任，裴**要求物业公司支付2012年5月30日的装修费损失3320元，法院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《物业管理条例》第三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告北京海**有限公司给付原告裴**装修费损失三千三百二十元，本判决生效后七日内履行。二、驳回原告裴**的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

判决后，物业公司不服，向本院提起上诉，认为原审法院认定事实不清，我公司负责对房屋公用部分及共用设施设备的维修维护，为所有的业主提供服务，单凭个别业主的一人之言不能否定物业服务。我公司对裴**房屋的室内装修问题，没有义务无偿随时随地为其服务，况且未经审核与鉴定，单凭一纸装修收据，不能断定是由于物业服务不到位而造成的损失。裴**要求赔偿损失的目的，就是为了减免物业费。要求撤销原判、依法改判。裴**服从原判。

本院查明

本院查明的事实与原审法院一致，本院对原审法院查明的事实予以确认。

本院认为

本院认为：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定或者法律、法规规定以及相关行业规范履行维修、养护、管理和维护义务；物业服务企业不履行或者未完全履行以上义务，业主可以请求物业服务企业承担赔偿损失等法律责任。

依据裴**提交的开发商北京龙**有限公司于2003年10月30日制作的《住宅质量保证书》的记载，裴**房屋屋面防水保修期限为5年，保修期从住户根据购房合同有关规定正式办理入住手续（取得入住通知单）之日起开始计算，因裴**未能提供入住通知单，故原审法院依据裴**提供的《户内设施交接表》确定裴**房屋屋面防水保修期为2003年11月7日到2008年11月6日并无不妥。涉案房屋在保修期内屋面防水出现质量问题，应由房屋开发商或施工单位履行保修义务，不应由物业公司负责维修。裴**于2009年4月20日的装修应与房屋保修期内的屋面渗漏有直接关系，属于在保修期内因防水渗漏造成的损失，不应由物业公司承担民事责任。

2009年起，裴**的房屋已过了保修期，屋顶防水仍然渗漏，物业公司对裴**房屋屋顶防水继续渗漏的事实没有争议。至此，物业公司应按照《物业服务合同》的约定，履行对裴**的房屋屋顶防水渗漏的维修义务；同时，应按照《物业服务合同》第五条第5项、第6项约定对共用设施设备安全检查、根据检查情况制定下一年度维修和服务计划，并按规定组织实施。庭审中，物业公司未提交相应证据证明其曾对裴**的房屋进行了维修及回访，且在2009、2010年期间，物业公司怠于履行物业维修义务，既未制定维修计划、亦未申请住宅专项维修资金，导致裴**房屋屋顶渗漏在此期间未能得到及时修复。物业公司迟至2011年7月左右才申请住宅专项维修资金，2012年9-10月才对裴**居住的楼房屋顶防水工程进行了翻修。在此期间。双方当事人均认可裴**房屋持续渗漏，裴**于2012年5月30日的装修与超过保修期的屋顶防水渗漏有直接因果关系。因此原审法院认为在2009年、2010年期间物业公司未能完全履行物业合同义务，并根据《物业服务合同》第十八条约定，判决物业公司对裴**因房屋屋顶渗漏造成的装修损失承担赔偿责任并无不当。物业公司以其只负责对房屋公用部分及共用设施设备的维修维护为由，拒绝赔偿因其怠于履行维修义务所导致的裴**房屋室内装修的损失，无法律依据及合同根据。物业公司称裴**要求赔偿装修损失的目的就是为了减免物业费，与事实不符，本院无法采信。综上所述，物业公司之上诉理由不成立，应予驳回，对其要求撤销原判、依法改判之上诉请求，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚、适用法律及处理结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费一百五十元，由裴**负担一百二十五元（已交纳）；由北京海**有限公司负担二十五元（本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费五十元，由北京海**有限公司（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年二月十四日