闫季与北京米亭**责任公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人闫季与被上诉人北京米亭**责任公司（以下简称米亭公司）因物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第18283号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭开庭审理了本案，现已审理终结。

一审原告诉称

米**司在原审法院诉称：闫季所在小区的开发商与我公司签订合同，约定由我公司为小区提供物业服务，合同中对于物业费的标准、交费期限、逾期交纳的违约责任都作出明确约定。我公司为小区提供了物业服务，但闫季却未按约定交纳物业费。现起诉请求法院判令闫季支付，自2009年5月9日至2010年12月31日的物业费41589.89元，并从逾期之日起每天按应付款总额千分之三的标准支付违约金，本案的诉讼费由闫季负担。

一审被告辩称

闫季在原审法院辩称：米**司所提供的物业管理不合格，包括未经业主同意拆除保安室，监控系统被损害且保安人员不够。对小区内的私搭乱建现象不予制止，甚至出现业主私占小区绿地的情况。物业基础设施被损害，小区内的水池长期不换水。我家的房屋漏水但物业不予维修，后双方达成协议减免我一年的物业费。我可以交纳物业费，但我要求米**司恢复监控系统以及保安室，维修我家的地下管道。

一审法院查明

原审法院审理查明：闫季所在小区的开发商北京雕**有限公司（以下简称雕刻公司），在2006年2月28日与米**司签订《前期物业管理合同》，约定由米**司为该小区提供前期物业管理，物业费收费标准为每月每平方米6元；业主或物业使用人逾期不交纳物业管理费，物业管理企业有权要求其补交，并从逾期之日起每天按应交纳之管理费的千分之三收取违约金。

闫季系该小区202室业主，房屋面积为250.86平方米，其未交纳2009年5月9日至2010年12月31日的物业费。诉讼中，闫季就所述监控系统被损坏、水池长期不换水及物业公司承诺免除其1年的物业费，均未向法庭提供充分证据。经法院现场勘验，确定米**司基本履行提供物业服务的义务，但也存在如下问题：小区内有摄像头被损坏，院内的喷泉无法使用，小区原保安室被米**司自行拆除，院内存在私搭乱建的情况。

原审法院认定上述事实的证据有：双方当事人陈述，前期物业服务合同，承诺书，入住手续办理情况表，现场照片等。

一审法院认为

原审法院判决认为：雕刻公司作为小区的建设单位，与米**司所签订的前期物业合同，是双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故应视为有效合同，该合同对包括闫季在内的小区业主具有约束力。

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，闫季就所述小区内整个安全摄像系统被损害，水池长期未换水没有向法庭提供相应证据，故法院对其上述陈述不予采信，根据以上认定结合法院的现场勘验，法院确定米**司基本履行了向小区提供物业服务的义务，闫季应按照前期物业合同的约定交纳物业费，其拒绝交纳的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，现米**司要求闫季全额支付所拖欠物业费的本金，理由正当法院予以支持。另，闫季就所述米**司曾承诺减免其1年的物业费，因未向法庭提供相应证据，故法院对此亦不予采信。

因米**司的物业服务也确系存在问题，包括小区内有摄像头被损坏，院内的喷泉无法使用，小区原保安室被米**司自行拆除，院内存在私搭乱建的情况等。基于上述问题的存在，对于米**司要求闫季支付违约金的诉讼请求，法院则不予支持。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决：一、闫季向北京米亭**责任公司支付，自二○○九年五月九日至二○一○年十二月三十一日的物业费四万一千五百八十九元八角九分，判决生效后七日内履行；二、驳回北京米亭**责任公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

原审法院判决后，闫季向本院提起上诉。闫季认为，原审法院判决认定事实不清。我之所以未交纳物业费，是由于对方没有履行约定的义务，其提供的物业服务不合格。由于我家中漏水对方没有维修，物业公司承诺免除我一年的物业费。综上，请求二审法院查明事实后依法改判。

米**司答辩称：同意一审法院判决。

本院经审理查明：原审法院判决认定的证据真实有效，据此认定的事实无误，本院予以确认。

以上事实还有当事人在二审期间的陈述在案佐证。

本院认为

本院认为：《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，闫季主张米**司物业服务存在严重瑕疵，且由于家中漏水物业公司不予维修并承诺免除其一年的物业费，但对此并没有提供充分的证据予以证明。原审法院经过现场勘察，虽然米**司在服务中存在一些瑕疵，但已经基本履行了物业服务义务，故闫季应该交纳物业费用。权利义务相一致是法律的基本原则，闫季在米**司提供物业服务后，理应交纳物业服务费，逾期交纳的应该承担违约金责任，但鉴于米**司在物业服务中有一些小的瑕疵，一审法院据此免除了闫季的所有违约金责任，该处理显然已经考虑了闫季的部分抗辩理由。据此，本院对闫季的上诉请求和理由不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费四百二十元，由闫季负担（本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费八百四十元，由闫季负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年四月十五日