何*与长城物业集**管理分公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人何*因与被上诉人长城**物业管理分公司（以下简称长城**分公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第13350号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人何*委托代理人郝**，被上诉人长城**分公司委托代理人董**、费*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

长城**分公司向一审法院起诉称：何*为我公司管理服务的乐府家园小区12-8-301室业主，双方于2009年5月21日签订《乐府家园物业服务合同》及2009年12月28日我公司与乐府家园业主委员会签订《乐府家园社区物业管理交接协议》。根据与乐府家园业主委员会签订的《乐府家园物业服务合同》约定，何*应在合同约定的时间内向我公司缴纳物业管理服务费用和其他费用。自入住以来何*一直都享受着物业的服务，我公司多次催缴，但何*仍未交纳物业管理服务费。故诉至法院，要求何*支付2010年1月1日起至2012年12月31日止的物业管理服务费10694.70元及滞纳金1186.60元。

一审被告辩称

何*在一审法院答辩称：长城**分公司与我没有法律上的利害关系，《乐府家园物业服务合同》的乙方是深圳市**份有限公司，而盖章处系深圳市**份有限公司北京分公司，另，招标书中的投标和中标企业也是深圳市**份有限公司，而本案的原告系长城**分公司，故其主体不适格。另外，我也没有与长城**分公司于2009年5月21日签订《乐府家园物业服务合同》。我没有授权或委托任何组织及个人与长城**分公司签订《乐府家园物业服务合同》，长城**分公司提供的物业服务存在瑕疵，故不同意长城**分公司的全部诉讼请求。

一审法院查明

一审法院经审理查明：2009年5月21日，委托方北京市**业主委员会（甲方）与物业服务企业深圳市**份有限公司（乙方）签订《乐府家园物业服务合同》，约定本物业项目名称为乐府家园，坐落位置于北京市海淀区永定路乙1号院，总面积300631.20平方米，其中住宅、2号楼、3号楼、8号楼、14号楼底商、地下车库均属于本合同委托的物业管理区域，住宅面积为208000平方米，1号商业楼和会所由甲乙双方与产权人协商。如果产权人愿意将该部分物业委托乙方管理，则由乙方统一管理，管理费用和收费标准由乙方与产权人按商用物业服务费的标准协商确定并由乙方向产权人收取。如果产权人决定自管，则该部分物业不属于本合同委托的物业管理区域，但公共区域和公用设备分摊的水、电、维护、折旧等费用仍由产权人承担。合同第二条第1款约定甲乙双方和原物业服务企业应当在新的物业服务合同生效之前，就交接时间、交接内容、交接查验、交接前后的责任等事项进行约定。交接时间初定为2009年5月31日中午12时，交接时点前责任由原物业服务企业承担，时点后责任由乙方承担。合同第三条约定了乙方应当提供的13项物业服务内容。合同第四条约定乙方按照双方约定的物业服务标准（见附件五）提供服务。第五条约定物业服务期限为三年，2009年5月31日12：00至2012年5月31日12：00。该期限为固定期限，除因一方违约而解除合同外，不得因原物业的交接时间延迟或其他原因而变更。合同第六条约定物业服务收费方式为酬金制。第七条第1款约定物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：多层住宅：2.12元／平方米／月；商业物业和会所另议。合同第八条约定业主应当按季度交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每季度第一个月的前十日。第十五条第10款约定甲方按照约定交纳物业服务费与特约服务费，对违反物业服务合同约定、逾期不交纳物业服务费的业主或物业使用人，督促其交纳。第十六条第1款约定乙方根据有关法律、法规及本合同的约定，按照物业服务标准和内容提供物业服务，收取物业服务费、特约服务费。合同第二十二条第2款约定住宅业主或使用人违反合同约定形成欠费，造成乙方损失的，该业主或使用人应承担相应责任。业主无正当理由，逾期缴纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用万分之二点加收违约金，逾期之日指本合同约定的最后一天缴费日加三十天。

长城**分公司主张其按照《乐府家园物业服务合同》的约定提供了物业服务，要求北京市**园小区12号楼8单元301室的业主何*支付2010年1月1日至2012年12月31日的物业服务费10694.70元及滞纳金1186.60元，向法院提交了下列证据予以佐证：1、《乐府家园物业服务合同》。2、2012年5月31日北京市**业主委员会向全体业主出具的《关于明确长城物业服务期间的通知》，内容为：业委会与长城物业于2009年5月21日签署的乐府家园物业服务合同第五条的约定，物业服务期限为三年，2009年5月31日12：00至2012年5月31日12：00。但因原物业推迟交接，长城物业实际进入乐府家园小区并提供服务的时间为2009年12月30日至2012年5月31日，长城物业仅提供了二年半的服务，尚不能满足合同所约定的三年服务期限。长城物业已致函业委会，建议根据合同约定，将本合同服务期限截止日期明确为2012年12月30日。经讨论，业委会认为根据原合同三年服务期的约定，实际服务期限截止日期应为2012年12月30日。同时，业委会将协助组织业主大会，就物业服务合同条款修订及合同服务期限届满后物业选聘事宜征求业主意见。3、2009年7月27日北京市**朝阳分局出具的名称变更通知，内容为：深圳市长城**北京分公司于2009年7月20日经我局核准，名称变更为长城物**限公司北京物业管理分公司。通知落款处注明“以此证明为准”的字样。4、授权委托书。5、照片。6、记录表、登记表和值班表。7、表扬信。8、施工合同书。9、指导书。10、处理预案。11、光荣册。何*对证据4、证据9的真实性予以认可，对于其余证据的真实性均不予认可。何*认可下列事实：1、其系北京市**园小区12号楼8单元301室的业主，该房屋面积为140.13平方米。2、2010年1月1日之后何*未交纳物业服务费。3、长城**分公司未向其催要过上述欠付的物业服务费。但何*辩称长城**分公司主体不适格，且长城**分公司提供的物业服务存在瑕疵，向法院提交了下列证据予以佐证：1、2009年7月27日北京市**朝阳分局出具的名称变更通知。2、评估报告。3、网上打印件。4、空白物业服务合同。5、照片。6、供电通知。7、函。8、发票。9、停车位使用协议、车位租赁合同、协议与收据。长城**分公司对证据2、3、证据8、9的真实性均予认可，但对其证明内容不予认可，对于证据1、证据4-7的真实性均不予认可，主张其主体变更的时间为2009年7月20日，之前北京市**朝阳分局出具的名称变更通知时间上有笔误。

上述事实，有当事人陈述、《乐府家园物业服务合同》、《关于明确长城物业服务期间的通知》、授权委托书、记录表、登记表和值班表、表扬信、施工合同书、指导书、处理预案、光荣册名称变更通知、评估报告、网上打印件、空白物业服务合同、照片、供电通知等证据材料在案佐证。

一审法院认为

一审法院认为：业主委员会系全体业主推选的代表广大业主行使权利、履行义务的组织。2009年5月21日，北京市**业主委员会与深圳市**份有限公司签订的《乐府家园物业服务合同》，系双方当事人真实意思表示，亦未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应严格履行各自的义务。长城**分公司主张其按照《乐府家园物业服务合同》的约定提供了物业服务，向法院提交了通知、记录表、登记表和值班表、施工合同书、照片等证据材料予以佐证。上述证据可以体现长城**分公司依照合同第三条的约定提供了物业服务，何*作为享受物业服务的一方应按照合同第七条的约定向长城**分公司支付2010年1月1日至2012年12月31日期间的物业服务费10694.70元。何*辩称长城**分公司主体不适格，未就该项辩称向法院提交充分证据，故法院对其此项辩称不予采信。其辩称长城**分公司物业服务存在瑕疵，向法院提交了评估报告、照片等证据材料予以佐证。上述证据并不能充分的证明长城**分公司在物业服务中存在瑕疵，故何*拒绝支付物业服务费的理由不能成立。长城**分公司依据合同第二十二条第二款的约定要求何*支付滞纳金1186.60元，于法有据，法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：本判决生效后七日内，何*向长城物业集**业管理分公司支付二○一○年一月一日至二○一二年十二月三十一日期间的物业服务费一万零六百九十四元七角及滞纳金一千一百八十六元六角，以上共计一万一千八百八十一元三角。如果未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

判决后，何*不服一审法院判决，向本院提起上诉。理由为：一审法院判决认定事实不清，根据《中华人民共和国物权法》第76条、《物业管理条例》第11条等法律规定“选聘和解聘物业服务企业”的事宜，应当经专有部分占建筑物总面积过半数以上的业主且占总人数过半数以上的业主同意，且应当出具业主大会经会议表决所形成的书面决定及业主大会授权业主委员会签署物业服务合同的书面授权书，但在本案中被上诉人从未向上诉人及一审法院提供，一审法院也没有依法依职权对该情节予以查明；一审法院适用法律错误，在被上诉人无法证明或拒绝证明其与业主委员会签订的《乐府家园物业服务合同》是真实、合法、有效的情况下，法院应当根据《最**法院关于民事诉讼证据规则若干规定》，判定被上诉人承担举证不利的法律后果；一审法院在未能彻查基础事实的情况下，未能对物业服务合同是否已经成立作出正确判断，导致一审判决错误，且上诉人从未收到被上诉人的书面和口头催缴物业费通知，上诉人三年未交纳物业费责任不在上诉人，法院不应支持被上诉人要求支付滞纳金的无理诉求。请求二审法院撤销原判，依法改判。

长城**分公司同意原判，不同意何*的上诉请求和理由。

二审审理期间，双方当事人均未提交新的证据。

本院查明

本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。

本院认为

本院认为：北京市**业主委员会与深圳市**份有限公司签订的《乐府家园物业服务合同》，系双方当事人真实意思表示，亦未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应严格履行各自的义务。何*上诉认为长城**分公司未能出具业主大会的书面决定及业主大会授权业主委员会签署物业服务合同的书面授权书，其无法确认物业服务合同的合法性、有效性。本院认为，如果何*以上述理由质疑物业服务合同的合法性、有效性，应当通过其他途径或程序予以解决。在其未能提供充分证据的情况下，即主张上述物业服务合同无效，本院不予支持。

长城**分公司向一审法院提交的通知、记录表、登记表和值班表、施工合同书、照片等证据材料，可以体现长城**分公司依照合同第三条的约定提供了物业服务，何*作为享受物业服务的一方应按照合同第七条的约定向长城**分公司支付2010年1月1日至2012年12月31日期间的物业服务费10694.70元。何*认为长城**分公司物业服务存在瑕疵，其向一审法院提交了评估报告、照片等证据材料予以佐证。上述证据并不能充分证明长城**分公司在物业服务中存在瑕疵，故何*拒绝支付物业服务费的理由不能成立。一审法院对于长城**分公司的诉讼请求予以支持，并无不当。

何*上诉认为长城**分公司主体不适格，未向法院提交充分证据，故本院对此不予采信。

长城**分公司依据合同第二十二条第二款的约定要求何*支付滞纳金1186.60元，于法有据，本院予以支持。

综上，何*的上诉理由及请求缺乏充分的事实及法律依据，本院不予支持。一审法院判决正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费九十七元，由何*负担（本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费九十七元，由何*负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年四月十八日