陈*与北京亿**责任公司第二分公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人陈*因物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第6486号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陈*，被上诉人**限责任公司第二分公司（以下简称亿方物业公司）的委托代理人邹**、李**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

亿方物业公司向一审法院起诉称：陈*在我公司管理的7号楼居住。该楼属我公司供暖，建筑面积60.9平方米。现陈*未履行交费义务，拖欠我公司2006年到2011年的物业费。我方多次催缴，但陈*一直拖欠至今。依照北京市发展和改革委员会、北京**员会京发改（2005）2662号文件及北**建委关于按房改政策出售公有住房和安居（康*）住房物业服务费交纳问题的通知京建物（2006）30号文件、北京物价（收）字（1999）第253号文件、北京市发**京财政局关于修订特种设备检验检测收费管理办法及收费标准（试行）的函京发改（2005）1005号文件、北京市物价局关于避雷装置安全检测收费转为正式收费标准的函京价（收）字（2003）399号文件精神，故我单位要求陈*支付2006年到2011年物业费2091.06元。现请求法院：判令陈*支付2006年3月28日至2012年3月28日的物业费2091.06元。

一审被告辩称

陈*在一审法院辩称：首先，我有2007年12月份所交物业费的发票，亿**公司要求我交纳2006年的物业费于法无据。并且我不认可收费时间从3月28日起算。第二，我从2001年9月就开始办理手续，因为亿**公司不配合，我2002年才办理下来。由于亿**公司不配合，只能签承诺书、签物业合同才能办过户手续。而且协议中的有效期时间过长，相当于卖身契，不符合有关的规定。第三，我居住的房屋的供暖07年开始由北京特**有限公司负责，不再归亿方物业二分公司全权负责。所以亿**公司无权收取供暖费。第四，08年以后我就不再向亿方物业二分公司交付物业费的原因是，亿**公司虽有一级资质，但是没有尽到其应尽的责任：楼道内自行车，杂物乱推乱放，有时都无法上楼，无人问津，楼道内的垃圾不进行清扫，内部设施破旧不堪；在前几年楼道内连纱窗都没有安装，到了夏天楼道内蚊子、苍蝇到处乱飞；楼门门禁坏了，没人维修；楼道内的灯泡坏了，没人更换，有时一连几天从一楼上来摸着黑一直走到楼上，全部都是由我们居民自己进行更换；楼上的住户向楼下任意抛扔垃圾，没人管理；小区内没有任何安防措施，导致多辆自行车在大白天丢失。上述问题我曾向亿**公司反映过，可是均未得到回应。第五，二单元门口可以看到的是居委会贴的通知，派出所贴的通知，可却找不到亿方物业二分公司的任何通知。因此，亿**公司没有尽到提前通知的义务。第六，垃圾费是居委会已经收过了，亿**公司属于重复收取。楼外以及楼道内的卫生是由居委会无偿请师傅来打扫的，楼南侧花园的卫生也是由街道请专人来打扫的，包括每个单元门的防盗门也是由居委会联系安装的，均与亿方物业二分公司无任何关系。另外，亿**公司的起诉已经超过了诉讼时效，我请求法院驳回亿**公司的诉讼请求。

一审法院查明

一审法院经审理查明：陈**7号楼的业主，其房屋面积为60.9平方米。2002年3月28日，亿方物业公司与陈*签订书面的物业管理协议。庭审中，亿方物业公司提交公证承诺书一份，内容为“本人购买亿方物业公司管理的房屋一套，在此承诺，该房屋每年应付的供暖费、物业费共计人民币一千三百三十二元六角九分，由本人按年度支付给所属物业管理公司，自本年度起开始支付，承诺人陈*。”陈*称此承诺书是因为要办物业手续，签订物业合同才能给办理过户，因此只能先签订承诺书亿方物业公司才配合。

亿方物业公司主张陈*入住后没有交纳2006年至2011年共五个年度的物业管理费。陈*称自己已经交纳了2007年的物业费，并提交物业费发票，金额为327.84元，开票日期为2007年12月18日，自己不拖欠2007年12月18日以前的物业费。亿方物业公司核实后称发票内容为交纳2005年的物业费，并提交发票复印件一份，发票代码与陈*所交一致，上面内容为陈*交纳2005年物业费327.84元。

一审法院认为

庭审中，陈*认为垃圾费已经由居委会收取，亿方物业公司不应再收取，并提交居委会证明一份。亿方物业公司称收取的垃圾费是从垃圾箱运到填埋场的费用，没有收取卫生费。并提交关于垃圾清运费的收费标准，根据标准显示，物业公司管理的居住小区居民生活垃圾清运费每户每年30元，陈*称对该收费依据认可，但是认为亿方物业公司再收取属于重复收费。陈*对亿方物业公司的物业服务水平提出异议，认为其没有尽到应尽的责任，并就此提供视频及照片证据。亿方物业公司认为陈*反映的情况可以派人去解决。

审理中，陈*认为亿**公司的起诉已经超过诉讼时效，亿**公司称一直跟陈*沟通，陈*称直到起诉前都没有亿**公司的人向其要过物业费。亿**公司对其一直向陈*主张权利未提交任何证据证明。

上述事实，有当事人陈述、《物业管理协议》、交款通知单、公证承诺书、发票等证据材料在案佐证。

一审法院认为：陈*与亿**公司签署的《物业管理协议》内容合法有效，物业管理期间，可作为规范物业管理企业与业主间权利义务关系的依据。根据双方当事人形成物业管理服务关系，亿**公司负有提供物业管理服务之义务，陈*负有支付相应物业服务费之义务。庭审中陈*以亿**公司提供的物业服务存在诸多问题为由进行抗辩的理由不充分，且未就所主张的相关事实向法院充分举证，相关事实未能全面反映亿**公司的物业管理服务工作，尚不足以对抗缴纳物业费的请求。就陈*陈述垃圾费已经由居委会收取，根据现有证据不能充分证明其交纳的费用与亿**公司收取的费用为同一用途，故其拒绝交付垃圾清运费的理由不充分，法院对此抗辩意见不予采信。至于陈*有关诉讼时效的抗辩，因亿**公司未提交任何证据证明其自2006年至2011年向陈*主张过物业费，故其诉请中2006年3月28日至2010年3月28日的物业费已超过诉讼时效。亿**公司主张陈*给付2010年3月28日至2011年3月28日的物业费，具有事实法律依据，法院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百零九条之规定，判决：一、陈*于本判决生效后七日内给付北京亿**责任公司第二分公司二○一○年三月二十八日至二○一一年三月二十八日物业管理费共计人民币三百四十八元五角一分；二、驳回北京亿**责任公司第二分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

判决后，陈*不服一审法院判决，向本院提起上诉称：亿**公司未提供物业服务，其无权收取物业费；垃圾清运费居委会已经收取，亿**公司再次收取垃圾费清运费属于重复收费；我与亿**公司签订的不是物业管理合同，而是物业托管合同，托管合同中的权利义务不平等；亿**公司是在2012年11月份就本案提起的诉讼，2010年至2011年3月28日的物业费也已超过了诉讼时效。综上，请求撤销一审判决，改判驳回亿**公司的全部诉讼请求。

被上诉人辩称

亿方物业公司针对陈**上诉请求和理由辩称：我公司收取的垃圾清运费是从小区垃圾站到垃圾填埋场的清运费用，依据的是北京市京价（收）字（1999）第253号文件。居委会收取的垃圾费是从各楼的垃圾箱到垃圾站的清运费。故我公司并未重复收取垃圾清运费。我公司作为小区物业管理单位，提供了物业服务，如化粪池清掏等服务都是我公司提供的。我公司主张的2011年的物业费并未超过诉讼时效。综上，同意一审判决，不同意陈**上诉请求和理由。

本院审理期间，亿**公司未提交新的证据。陈*向本院提交以下证据：1、小区现状照片14张；2、小区10位业主签字署名的证明一份，用以证明亿**公司未提供物业服务。亿**公司不认可上述照片的真实性，对业主证明中的内容也不予认可。

本院查明

本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。

本院认为

本院认为：根据陈*与亿**公司签订的书面协议以及陈*向亿**公司出具的承诺书，可以认定双方已经形成物业服务合同关系。亿**公司作为物业服务企业应向小区业主提供优质的物业服务，否则将损害广大业主的切身利益，最终导致业主与物业公司之间的矛盾越来越激化；另一方面，陈*作为业主在享受物业的同时也应交纳相应的物业费，否则将损害已交费业主的利益，并影响整个小区物业服务工作的正常运行，最终影响全体业主的权益。本案中，陈*虽主张亿**公司未提供物业服务，并提交了照片以及业主证明等证据予以证明，但上述证据尚不能证明亿**公司未提供任何物业服务，也不能全面、客观地反映亿**公司提供物业服务的全部内容，故陈*以此为由拒交物业费，本院无法支持。但需要指出的是，亿**公司应认真对待业主提出的合理要求和建议，想方设法的提高自身的服务质量，从而改善物业公司与业主之间的关系。

对于垃圾费是否存在重复收取的问题。本案中，亿方物业公司是依据北京市相关文件的规定向业主收取的垃圾清运费。陈*虽主张垃圾费已由居委会收取，并提交了居委会的证明一份，但根据现有证据尚无法证明居委会收取的垃圾费与亿方物业公司收取的垃圾清运费用途相同，故一审法院未支持陈*的上述抗辩主张并无不当，本院予以维持。

另外，陈*认可亿**公司就本案提起诉讼的时间是在2012年11月，而亿**公司主张的2010年3月28日至2011年3月28日的物业费并未超过法律规定的诉讼时效期间，故一审法院支持亿**公司的该部分诉讼请求正确，本院予以维持。

综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。陈*的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费二十五元，由陈*负担（本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费五十元，由陈*负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一三年六月二十日