上诉人王*与被上诉人某物业公司物业服务合同纠纷一案

审理经过

上诉人王**因物业服务合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2011）西*初字第××号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。

2011年11月，北京×**限公司（以下简称××物业公司）诉至一审法院称：被告为北京市西城区××号（建筑面积61.15平方米）房屋的业主，于2000年6月7日入住。2002年3月15日原告与被告所住小区物业管理委员会签订《物业管理委托合同》约定，原告为被告提供相应的物业服务，被告向原告交纳物业费；逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按应交费用的5‰交纳滞纳金等内容。因被告未按合同的约定向原告交纳相关费用，双方多次协商未果，现起诉请求法院依法判令被告给付原告自2002年1月1日至2011年6月30日的物业费人民币6158.53元[按照合同约定每月每户每平方米（建筑面积）人民币0.88元计算，另加收2002年度、2003年度的统收费各12元；被告给付原告自2002年至2011年6月30日的垃圾外运费人民币285元（按照每年每户30元计算）；被告给付原告自2004年至2011年6月30日的公共照明费人民币180元（按照每月每户2元计算）；被告给付原告自2001年11月8日至2011年3月13日实际使用的水费人民币2155.20元；被告给付原告自2001年11月8日至2007年7月31日实际使用的电费人民币6385.43元；被告按照合同的约定支付原告滞纳金人民币30.80元；诉讼费由被告承担。

一审被告辩称

王**在一审法院辩称：我与原告从未签订过任何物业服务协议，我也不知道原告与××**理委员会于2002年3月15日签订的《物业管理委托合同》，该合同履行期限自2002年1月1日至2006年12月31日早已届满，原告无权依照《物业管理委托合同》向我索要物业费、垃圾外运费、公共照明费、水电费。物业管理委员会与小区业主之间也未签订关于管理该小区的委托管理协议，其他部门无权代表小区业主或者业主委员会向原告作出任何形式的承诺，因此我不是本案适格的被告，不具备受诉的主体资格。自从我入住本小区就未收到原告以任何形式要求我交纳物业费及相关费用的请求或通知。虽然北京市××律师事务所于2011年5月27日向我发出的一封《律师函》，要求我交纳相关费用，但《律师函》上无原告法定代表人的签字和盖章，所寄邮件也未附原告的授权委托书，故北京市××律师事务所根本无权代表原告作出任何意思表示，现原告的主张已超过诉讼时效。另外，入住诉争房屋时瓷砖就有损坏；楼道的灯坏了，没人管理导致我的母亲摔伤；垃圾长期堆在门口；诉争房屋的玻璃也有破损，无人修理；我曾交过物业费，但原告没给我发票。现我同意支付有依据的水费、电费，不同意原告的其他诉讼请求。

一审法院查明

一审法院经审理查明：北京市西城区××号（建筑面积61.15平方米）房屋业主为王**。2001年1月9日，经北京市**理办公室批复，同意××小区成立物业管理委员会。2002年3月15日，××物业公司（合同的乙方）与北京市**管理委员会（合同的甲方）签订《物业管理委托合同》，其中约定：甲方将××小区委托乙方实行物业管理；委托管理事项包括房屋建筑共用部位的小修、养护和管理、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理、公共环境卫生、交通与车辆停放秩序的管理、维持公共秩序、收取物业管理服务费、公共照明用电费、生活垃圾外运费等费用；委托管理期限为5年，自2002年1月1日起至2006年12月31日止；物业管理服务费，按京价（房）字［2000］第163号和京价（房）字［2001］第273号文件的规定，住宅高层房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.88元、每月每平方米0.5元的标准向业主或物业使用人收取；管理服务费标准的调整，按政府物价部门下发的通知进行调整等内容。《物业管理委托合同》附件第九条载明：如代为收取水费、电费、燃气费、房租、电话费等费用，应按照有关规定收费，计数准确，并提供凭据的内容。2011年5月6日北京市**居民委员会出具《证明》，内容：“北京市西城区××小区自1998年由北京市**开发公司（现更名为：北京**限公司）下属部门进行物业管理，自1999年11月8日，该部门独立成立法人机构北京×**限公司，继续对该小区实施物业管理至今”。

一审法院认为

一审法院判决认为：公民、法人的合法的民事权益受法律保护。据北京市**居民委员会的证明，自1999年11月8日××小区由原告实施物业管理服务。小区业主与物业管理公司均应按照双方关于小区物业管理的约定履行自己的义务。依照有关规定，当时小区的物业管理委员会是代表该物业区域全体产权人和使用人的合法权益，负责对该区域内物业实施管理的组织，其有权选聘或解聘物业管理企业，与物业管理企业签订物业管理合同。原告于2002年3月15日与北京市**管理委员会签订的《物业管理委托合同》系双方的真实意思表示，且合同内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对该小区的全体业主具有约束力。合同期满后，虽然双方未续签合同，但××小区仍由原告提供物业管理服务。被告作为××小区的业主之一，在原告按照合同约定履行了物业管理服务义务后，理应按时向原告支付物业费及相关费用，才能营造良好的生活居住环境。应当指出，物业管理服务是一个综合性的服务，并非某几项的管理或服务，物业管理服务及服务质量的提高需要成本，业主若拒绝交纳物业管理费，势必导致物业管理服务企业缩减成本，从而降低服务质量。在降低服务质量和拒绝交纳物业费的恶性循环中，业主与物业公司的权益都将受到侵害。本案中，原告对被告所居住小区实施物业管理服务过程中存在一定的瑕疵，原告应当及时改正，提高服务水平。同时小区的业主亦可通过正当途径向原告主张权利，不应以此为由拒绝交纳物业费及相关费用。现原告要求被告支付所欠物业费、垃圾外运费、公共照明费、水电费的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。鉴于被告未支付物业管理费系事出有因，故对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，法院不予支持。因原告并未明显怠于行使权利，故法院对被告称原告索要的部分费用已超过诉讼时效一节，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，王**给付北京×**限公司自二○○二年一月一日至二○一一年六月三十日的物业费人民币六千一百五十八元五角三分；二、自本判决生效之日起七日内，王**给付北京×**限公司自二○○二年一月一日至二○一一年六月三十日的垃圾外运费人民币二百八十五元整；三、自本判决生效之日起七日内，王**给付北京×**限公司自二○○四年一月一日至二○一一年六月三十日的公共照明费人民币一百八十元整；四、自本判决生效之日起七日内，王**给付北京×**限公司水费人民币二千一百五十五元二角整；五、自本判决生效之日起七日内，王**给付北京×**限公司电费人民币六千三百八十五元四角三分；六、驳回原告北京×**限公司的其他诉讼请求。

如果被告王**未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

判决后，王**不服一审判决提出上诉，认为一审法院认定事实不清，适用法律不当。物业管理委员会无权代表业主与物业公司签订物业服务合同，且物业公司从来没有向我催交过费用，故其起诉已经超过了诉讼时效期间。因此，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。

本院认为

本院经询问当事人，核对相关证据后认为，一审法院认定事实正确。

上述事实，有双方当事人陈述、关于××成立物**委员会的批复、物业管理委托合同、北京×**限公司服务质量标准、证明、小区住户登记卡、准住证、照片等证据材料在案佐证。

本院认为：本案双方当事人虽未直接签订物业服务合同，但该小区物业管理委员会系经原××居住小区管理办公室批准成立，是代表该物业区域全体产权人和使用人的合法权益及对该区域内物业实施管理的组织，其有权选聘或解聘物业管理企业，与物业管理企业签订物业管理合同。故该物业管理委员会与被上诉人所签订的物业管理合同对于该小区全体业主具有约束力，虽然最初签订的合同已经期满，但××小区仍由×**公司继续提供物业管理服务。王**作为××小区的业主之一，在物业公司按照合同约定履行了物业管理服务义务后，应支付物业费及相关费用。

综上所述，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。王**的上诉请求，依据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费九十元，由王**负担（本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费一百八十元，由王**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二○一二年二月二十日