姜**与北京亿**责任公司第二分公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人姜**因物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第6485号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人姜**，被上诉人**限责任公司第二分公司（以下简称亿方物业公司）的委托代理人邹**、邵**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

亿方物业公司向一审法院起诉称：姜**在我公司管理的5号楼居住。该楼属我公司供暖，建筑面积61.30平方米。每年应缴纳物业费1019.38元。现姜**未履行交费义务，拖欠我公司2010年和2011年的物业费2038.76元。经我方多次联系至今没有结果。依照北京市物价局京价（商）字（2001）第372号文件、北京市发展和改革委员会、北京**员会京发改（2005）2662号文件及北**建委关于按房改政策出售共有住房和安居（康*）住房物业服务费交纳问题的通知京建物（2006）30号文件、北京物价（收）字（1999）第253号文件、北京市发**京财政局关于修订特种设备检验检测收费管理办法及收费标准（试行）的函京发改（2005）1005号文件、北京市物价局关于避雷装置安全检测收费转为正式收费标准的函京价（收）字（2003）399号文件精神，故我单位要求姜**支付2010年和2011年物业费2038.76元。现请求法院：判令姜**支付2010年和2011年物业费2038.76元。

一审被告辩称

姜**在一审法院辩称：第一，亿**公司称多次与我联系，但却没有相关的证据，亿**公司并没有尽到通知和催缴的义务，却直接将我诉至法院，这是不合法也是不合情理的。第二，亿**公司与我之间没有签订合同，亿**公司没有依据向我主张物业费。第三，按照京价（房）字（1997）第196号文件精神的第五条的规定：“按房改规定出售公有住宅楼房的单位和购买安居楼房的职工所在单位，应按有关规定负担产权人交费项目。”我现在住的楼房是七一棉织厂于1999年按房改规定出售给我的公有住宅楼房，相关的物业费应当由七一棉织厂承担，我无义务交纳。第四，亿**公司今年向我收了卫生费，卫生费居委会已经收过了，我认为此行为属于重复收费。第五，关于5号楼目前的物业状况，我需要阐明几点：1、据悉，早先亿**公司与七一棉织厂在5号楼双方有房屋代管合同。双方合同终止后，亿**公司未与七一棉织厂续签托管合同，也未与5号楼的业主包括我，签订任何有关物业服务的合同。并且在2012年5月23日之前未向我履行告知义务。2、5号楼是20世纪80年代的临街住房，不具备小区的规模。因为是向单位收物业费，各单位并未向亿**公司提出过高的要求。目前，5号楼的硬件设施和北京市物业小区的标准相差甚远。所以我主张应该按照目前的硬件设施，降低收费标准。在双方互利的基础上签订物业合同后再谈收费的问题。3、要求亿**公司服务透明、收费透明、公平、公正、公开并将服务事项、收费标准等在5号楼的显著位置公开。4、要求亿**公司应该向业主公布5号楼的全部物业收入，如地下室出租费、电梯广告费等，该笔收入应该归全体业主。5、要求亿**公司提供支持物业收费及标准的全部文件内容而非文件号。综上，我认为亿**公司的诉讼请求不符合相关的规定，我请求法院驳回亿**公司的诉讼请求。

一审法院查明

一审法院经审理查明：姜**系5号楼的业主，其房屋面积为61.3平方米。亿**公司自1987年起一直为姜**所在小区提供物业服务。姜**所住房屋原系北京七一棉织厂的产权房，姜**为七一棉织厂的职工，后北京七一棉织厂实行房改，将房屋出售给姜**。另查，七一棉织厂曾与亿**公司签订委托代管合同，现委托代管合同已到期，七一棉织厂自2010年1月1日起不再承担该房物业费，改由产权人自行交纳物业费用。亿**公司与姜**未签订书面的物业管理委托合同。姜**入住后没有交纳2010年及2011年的物业管理费2038.76元。

庭审中，姜**称居委会已经收取了保洁费及垃圾处理费，亿方物业公司又收取垃圾费属于重复收费。姜**提交费用收据，收据显示2012年7月海淀**中心收取房屋全年街巷清扫保洁费24元，以及海**办事处收取房屋居民垃圾处理费共计36元。亿方物业公司称居委会收取的费用用于请人运走垃圾，物业公司收取费用用于将垃圾从垃圾箱运到填埋场的费用。亿方物业公司提交关于垃圾清运费的收费标准，根据标准显示，物业公司管理的居住小区居民生活垃圾清运费每户每年30元，物业公司管理的居住小区内由物业公司向房屋产权单位（人）收取，资金用途用于城市生活垃圾收集、清运、转运、处理等费用开支。

一审法院认为

审理中，姜**认为亿方物业公司的物业服务达不到标准，春节过后就有两次停水现象发生，亿方物业公司也没有公示。亿方物业公司称停水是因为住户换截门导致来不及通知住户。姜**称当时的停水时间不应该是换截门的时间。

上述事实，有双方当事人陈述、（2011）海民初字第18069号民事判决书、交款通知单、北京**政局通知等证据材料在案佐证。

一审法院认为：亿方物业公司作为物业服务的提供者，有权向受益人收取相应费用。亿方物业公司与姜**之间虽然没有签订书面的物业服务合同，但亿方物业公司实际为姜**所在小区提供了物业管理服务，姜**亦接受上述服务，双方存在事实上的物业管理服务关系，姜**应向亿方物业公司支付物业费。姜**以没有签订物业合同为由拒绝支付物业费的抗辩意见法院不予采信。就姜**提出物业费应由七一棉织厂交纳的问题，没有事实和法律依据，法院对此抗辩意见亦不予采信。故对北京亿**责任公司第二分公司要求姜**支付2010年及2011年度物业管理费的诉讼请求，法院应予支持。就姜**陈述垃圾费属于重复收取，根据现有证据不能充分证明其交纳的费用与亿方物业公司收取的费用为同一用途，故其拒绝交付垃圾清运费的理由不充分，法院对此抗辩意见不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百零九条之规定，判决：姜**于本判决生效后七日内给付北京亿**责任公司第二分公司二○一○年及二○一一年度物业管理费共计人民币二千零三十八元七角六分。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

判决后，姜**不服一审法院判决，向本院提起上诉称：我与亿**公司之间未签订物业服务合同，针对物业费问题亿**公司应先与我协商，其不应直接提起诉讼；其次，亿**公司的收费标准没有依据，其应将收费标准予以公示；另外，我同意交纳物业费，但亿**公司应该和我们业主商量后确定具体的物业服务收费标准。综上，请求撤销一审判决，就本案重新审理。

被上诉人辩称

亿方物业公司针对姜**的上诉请求和理由辩称：我公司为姜**居住的小区提供了物业服务，姜**作为小区业主应该交纳物业费。其次，我公司是按照北京市政府制定的相关收费标准收取物业费，且就收费标准问题我公司也向小区业主作出过说明。另外，我公司向姜**进行过催缴，其仍不交纳，我公司才提起的诉讼。综上，我公司不同意姜**的上诉请求和理由，同意一审判决。

本院审理期间，双方均未提交新的证据。

本院查明

本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。

本院认为

本院认为：亿**公司作为物业服务企业，为姜**所居住小区提供了物业服务，双方之间虽未签订书面合同，但存在事实上的物业服务合同关系，姜**在享受物业服务的同时亦应交纳相应费用，否则将损害已交费业主的利益，并影响整个小区物业服务工作的正常运行，最终影响全体业主的权益。姜**虽然对亿**公司的物业费收费标准提出异议，但由于双方未签订物业服务合同，且亿**公司的物业费收费标准符合北京市有关物业收费管理的规定，故姜**以此为由拒交物业费，本院无法支持。另外需要指出的是，亿**公司应加强与业主的沟通，认真对待业主提出的合理要求和建议，改善与业主关系，努力在现有情况下提高自己的服务质量。

综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。姜**的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费二十五元，由姜**负担（本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费五十元，由姜**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一三年六月二十日