朱*与沈阳阳光**司北京分公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人朱*因与被上诉人沈阳阳光**司北京分公司（以下简称阳光鑫地北京分公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第1355号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审原告诉称

阳光鑫地北京分公司向一审法院起诉称：我公司为小区的物业管理服务单位，朱*为小区3号楼7单元502室的业主，其住宅面积为123.27平方米，朱*2011年5月入住后交纳的物业费到期日为2012年4月30日，从2012年5月1日起开始拖欠物业费，截止到2013年12月31日朱*已经拖欠物业费7149.66元，因拖欠物业费产生的滞纳金1930.41元。我公司曾多次向朱*催缴其拖欠的物业费，但朱*至今没有缴费。故请求法院判令：朱*缴纳拖欠的物业管理费7149.66元（2012年5月1日至2013年12月31日）及拖欠物业管理费产生的滞纳金1930.41元。

一审被告辩称

朱*在一审法院答辩称：我们在购房的时候开发商承诺的物业公司是达**业公司，我们考察过，这个物业公司还是不错的，这可以证明我们与阳光鑫地北**公司还没有合同关系。另外，开发商通知我们收房时擅自修改合同条约，强行让朱*签了一个单子，我们在被开发商逼迫的情况下交纳了前期的物业费。我们与开发商的案子我们已经向高院申诉了。我们拿到房子的钥匙后，发现房子的实际情况与当时承诺的情况严重不符。我们认为物业公司对房子的情况有核查义务，他们没有尽到这个义务，房子存在很多问题，电机也是坏的，这个房子我们没法入住，而且我们与阳光鑫地北**公司之间没有合同关系，阳光鑫地北**公司的诉讼请求没有法律依据，不同意交纳物业费和滞纳金。

一审法院查明

一审法院经审理查明：2012年6月1日，阳光鑫地北**公司与恒盛阳光**有限公司（以下简称恒盛置业公司）签订了《住宅区前期物业服务合同》，约定恒盛置业公司选聘阳光鑫地北**公司为小区的1号楼及3号楼提供前期物业服务，物业服务费标准为每平米每月2.9元。朱*为小区一期3号楼7单元502室（面积为123.27平方米，以下简称502房屋）的业主，其确认该房屋的物业服务费标准为每平米每月2.9元。

朱*于2011年5月1日办理了502房屋的入住手续，签署了已详细阅读业主临时管理规约并同意遵守的承诺书。朱*主张系受阳光鑫地北京分公司逼迫签署上述文件，但就此未举证予以证明。朱*交纳了2011年5月1日至2012年4月30日的物业费，未交纳自2012年5月1日起的物业费。涉诉楼盘的原物业管理单位系北京达尔**理有限公司（以下简称达**业公司），阳光鑫地北京分公司提交的告知书、请示及公告等证据材料载明该公司于2012年5月31日与达**业公司办理交接，自2012年6月1日起正式为涉诉楼盘提供物业服务。

另查：阳光鑫地北京分公司主张的滞纳金并无合同依据。朱*主张诉争房屋存在严重质量问题，并就此向法院提交了维修整改工作单、照片及鉴定意见书一份。阳光鑫地北京分公司主张朱*所述问题系开发商遗留，与该公司无关。

上述事实，有双方当事人陈述、房屋买卖合同、产权登记申请书、离婚协议等证据材料在案佐证。

一审法院认为

一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。阳光鑫地北**公司与恒**公司签订的《住宅区前期物业服务合同》系当事人之间真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对所对应的当事人均具有法律约束力，所对应的当事人都应履行各自的合同义务。朱*作为502房屋的业主，已于2011年5月1日办理了入住手续，并签署了已详细阅读业主临时管理规约并同意遵守的承诺书。朱*虽主张系受阳光鑫地北**公司逼迫签署上述文件，但就此未举证予以证明，故法院对此不予采信。朱*所持因诉争房屋存在严重质量问题而拒绝交纳物业费的主张不能成立，法院亦不予采信。阳光鑫地北**公司虽主张该公司自2012年5月1日起即开始提供物业服务，但该公司提交的告知书、请示及公告等证据材料均载明该公司于2012年5月31日与达**业公司办理交接，自2012年6月1日起正式为涉诉楼盘提供物业服务。鉴此，法院判令朱*应向阳光鑫地北**公司支付2012年6月1日至2013年12月31日物业管理费，具体数额以法院核定为准，对阳光鑫地北**公司要求朱*支付2012年5月期间物业费的诉讼请求，法院不予支持。阳光鑫地北**公司主张的滞纳金并无合同依据，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、朱*于本判决生效后十日内向沈阳阳光鑫地物业管理有限公司北**公司支付二○一二年六月一日至二○一三年十二月三十一日的物业管理费六千七百九十二元一角八分；二、驳回沈阳阳光鑫地物业管理有限公司北**公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

判决后，朱*不服一审法院判决，向本院提起上诉。理由为：被上诉人主体不适格，上诉人与被上诉人不存在合同关系，双方从未签订过物业服务合同，上诉人也未同意被上诉人提供物业服务；业主临时管理规约及承诺书是在被上诉人的逼迫下签署的，并非真实意思表示；被上诉人提供的物业服务未达到合同约定的标准；被上诉人没有向上诉人发送过任何书面催缴通知，因此法院不应支持；一审法院判决适用法律错误；涉案房屋因质量问题造成业主至今无法入住。请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。

被上诉人辩称

阳光鑫地北京分公司同意一审法院判决，不同意朱*的上诉请求和理由。

本院审理期间，双方当事人均未提交新的证据。

本院查明

本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。

本院认为

本院认为：阳光鑫地北**公司依据与恒**公司签订的《住宅区前期物业服务合同》的约定，小区一期的1号楼及3号楼的业主提供前期物业服务。朱*作为小区3号楼的业主，签署了已详细阅读业主临时管理规约并同意遵守的承诺书，在阳光鑫地北**公司向全体业主提供了物业服务后，朱*应当及时交纳物业服务费。一审法院对于阳光鑫地北**公司要求朱*交纳2012年6月1日至2013年12月31日物业管理费的诉讼请求予以支持，是正确的。朱*上诉主张其与阳光鑫地北**公司之间不存在服务合同关系，其系受阳光鑫地北**公司逼迫签署文件，阳光鑫地北**公司提供的物业服务不达标，但就此未举证予以证明。朱*上诉主张诉争房屋存在严重质量问题，至今无法入住，所以拒绝交纳物业费，本院认为，因房屋质量问题产生的争议，应当与房屋开发部门解决，而不应以此为由拒绝交纳物业费。综上，朱*的上诉理由及请求缺乏充分的事实及法律依据，本院不予支持。一审法院判决正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费二十五元，由沈阳阳光**司北京分公司负担六元（已交纳）；由朱*负担十九元（本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费五十元，由朱*负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年五月二十日