北京顺**有限公司与王**物业服务合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人北京顺**有限公司（以下简称顺鑫**公司）因与被上诉人王**物业服务合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2014）顺民初字第4862号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月3日受理后，依法组成由法官张**担任审判长，法官孙*、魏**参加的合议庭，并于2014年9月15日公开开庭进行了审理。上诉人顺鑫**公司的委托代理人程*，被上诉人王**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

顺鑫**公司在一审中诉称：王**系顺义区杨镇（顺鑫朗郡）住宅小区×的业主。2010年3月5日，顺鑫**公司、王**签订了《双阳东区（顺鑫朗郡）临时管理规约》。协议约定由顺鑫**公司为王**提供物业服务，王**支付服务费。依据协议约定的收费标准，王**应当在上年物业管理费到期20日前按每月139.80元的标准一次性交纳2012年4月1日至2012年12月31日物业费1258.20元。顺鑫**公司多次催要，王**一直拒绝交纳。王**的行为已构成违约，依合同约定王**应自逾期之日起每日按应付服务费金额的万分之五向顺鑫**公司交纳滞纳金。现起诉至法院，要求王**支付所拖欠的物业费1258.20元，并以逾期金额的日万分之五为标准，支付自2012年4月2日起至实际支付之日止的滞纳金，诉讼费由王**承担。

一审被告辩称

王**在一审中辩称：王**并非不交物业费。王**认为，顺鑫佳**公司在2012年一年内服务质量太差、垃圾成堆、环境恶劣、管理不到位。物业人员不履行职责和义务，没有及时解决王**提出的问题，阳台东侧窗户严重倾斜，电脑网络线拽断无人修复，窗户封条不齐、漏风，空调溢水管破裂至今无人修复，为王**的生活带来烦恼和不便。若顺鑫佳**公司不及时修复，应赔偿王**的经济及精神损失。

一审法院查明

一审法院审理查明：王**系顺义区杨镇（顺鑫朗郡）住宅小区×的业主。2010年3月5日，顺鑫**公司、王**签订了《双阳东区（顺鑫朗郡）临时管理规约》。协议约定由顺鑫**公司为王**提供物业服务，王**支付服务费。依据协议约定的物业服务收费标准为住宅1.30元／平米／月，商业2.30元／平米／月。根据协议，王**每月应交物业费139.80元。王**2012年4月1日至2012年12月31日期间的物业费1258.20元尚未交纳。

顺鑫**公司提交了物业管理临时规定复印件、临时管理规约复印件，以证明顺鑫**公司是物业服务企业，王**是小区的业主。王**应当按照每月每平方米1.30元向顺鑫**公司缴纳物业费，逾期未交物业费，应当按照日万分之五的标准支付滞纳金。物业费是按照年度预交，应该在物业服务到期20日内缴纳下一年度的物业费。王**认可两份证据的真实性，但不认可顺鑫**公司所述滞纳金的计算方法，表示滞纳金应该按照每日的万分之五计算。

顺鑫**公司另提交房屋保修跟踪单，以证明物业已经代开发商对窗户维修，且已完成，并有王**本人的签字确认。王**对跟踪单的真实性认可，认可上面的名字系王**所签。

审理中，王**提交了照片：

1.2014年2月20日拍的照片1，以证明2011年5月份物业派一个范姓工作人员为王**拽电线，将光纤网线给拽断了，一直未维修。顺鑫佳**公司的意见为：王**陈述照片的拍摄时间2014年2月20日，王**没有证据证明是2011年5月份由物业公司的工作人员损害其网线，物业公司也没有姓范的工作人员。另外网线不属于物业公司的维修范围，应该找联**司进行维修。

2.照片2，以证明修复窗户封条时未整体更换，只是增加了部分封条。顺鑫佳**公司意见为：照片上显示拍摄时间为2014年2月20日，针对该项，物业公司提交的跟踪单显示，2011年7月30日物业公司已经代开发商给其进行维修，王**在跟踪单上面签字确认，王**所主张的问题，属于王**房屋内的设备设施问题，在房屋保修期范围内，应当由开发商、施工方负责维修，物业公司只是帮业主联系维修单位进行维修，并不是实际的维修义务人，王**不能以此为由拒交物业费，该证据与本案没有关联性。

3.照片3，以证明空调溢水管断裂，造成水流到王**阳台上，导致阳台上物品被浸泡，至今无人进行修复。顺鑫**公司的意见为：照片上显示拍摄时间为2014年2月20日，针对该项，王**未举证证明该排水管断裂及其报修时间，顺鑫**公司不知道排水管的问题，对于此问题，顺鑫**公司开庭后会核实清楚，然后进行相应的维修，但是王**以此照片显示的内容为由，拒交2012年的物业费，理由不成立。

4.照片4、5、6，以证明王**多次与顺鑫**公司打电话，要求重新安装窗户、维修墙体裂缝，顺鑫**公司的工作人员也答应了进行维修，至今未给维修。顺鑫**公司表示，以上属于业主室内问题，与物业公司无关，与本案没有关联性，该问题，王**应该找开发商、施工方协商解决，物业公司不负有维修义务。

5.照片7、8、9，以证明顺鑫佳**公司服务质量差，草坪无人管理；卫生差；停车位损坏，未及时维修。顺鑫佳**公司意见为：照片未显示日期，不认可照片的真实性，也不认可照片与本案的关联性。

一审法院判决认定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。顺鑫佳**公司与王**签订的《双阳东区（顺鑫朗郡）临时管理规约》系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法规规定，合法有效。双方均应依约定全面履行各自的义务，顺鑫佳**公司应履行提供合理物业服务的义务，王**应履行交纳物业费的义务。

根据王**及本小区其他业主提供的证据，可以认定顺鑫**公司在环境卫生公共秩序维护等方面存在服务瑕疵，故一审法院酌情扣减部分物业费。

一审法院认为

因王**未交纳上述期间的物业管理费非属恶意拖欠行为，一审法院对顺鑫**公司主张滞纳金的诉讼请求不予支持。综上，判决：一、王**给付北京顺**有限公司自2012年4月1日至2012年12月31日期间的物业费1195.29元，于判决生效之日起7日内履行；二、驳回北京顺**有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法（2012年修正）》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

顺鑫**公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其上诉事实与理由：一审法院认定顺鑫**公司物业服务存在瑕疵，证据不足；王**提供的证据不能作为减免物业费的抗辩，照片内容如在楼道堆放杂物、随处停放车辆、私自踩踏草坪等多数是业主的行为导致，顺鑫**公司没有执法权。故上诉请求：撤销一审法院判决，诉讼费用均由王**负担。

被上诉人辩称

王**服从一审法院判决，其针对顺鑫**公司的上诉意见答辩称，顺鑫**公司的物业服务不到位。王**房屋窗户有裂痕，空调管道开裂漏水，顺鑫**公司至今未修复。

本院查明

本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。

上述事实有双方当事人陈述、临时管理规约、物业管理规定、房屋保修跟踪单、照片在案佐证。

本院认为

本院认为：顺鑫**公司与王**签订的《双阳东区（顺鑫朗郡）临时管理规约》系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法规规定，合法有效。双方均应依约定全面履行各自的义务，顺鑫**公司应履行提供合理物业服务的义务，王**应履行交纳物业费的义务。一审法院在本案中所确定的物业费标准及相关金额，双方当事人均未提出异议，本院予以确认。

关于顺鑫**公司提出减免物业费没有依据的上诉主张。本院认为顺鑫**公司作为物业服务的提供者，其应履行自己的工作职责，为小区业主提供高质量的物业服务。在本案诉讼过程中，顺鑫**公司并未提供充分证据证明其切实履行了物业管理职责，现一审法院依据相关证据认定本案所涉及的小区物业服务存在瑕疵，本院认为并无不当。

针对本案诉讼过程中所反映出相关物业服务问题，法院建议物业公司加大服务意识，增强公共区域的维护力度，加强小区内的安保及巡查服务，更多赢得业主对物业服务的理解与支持。同时，小区业主也应及时按约缴纳相关物业服务费用，否则长期拖欠物业费的行为不仅不能真正提高物业服务质量，也会造成物业公司难以收回运营成本，造成物业服务质量进一步降低的恶性循环。

综上，顺鑫佳**公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费25元，由北京顺**有限公司负担5元（已交纳），由王**负担20元（于本判决生效之日起7日内交纳）。

二审案件受理费50元，由北京顺**有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年九月十九日