北京市高级人民法院

审理经过

上诉人钮**、钮**与被上诉人北京玖玖港龙**限公司(以下简称玖玖**公司)物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第30687号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月8日受理后，依法组成由法官李*担任审判长，法官蒋*、霍**参加的合议庭进行了审理依法组成由法官李*担任审判长，法官蒋*、霍**参加的合议庭进行了审理，于2014年7月18日公开开庭进行了审理。上诉人钮**、钮**的委托代理人于飞、被上诉人玖玖**公司的委托代理人王**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

玖**公司在一审中起诉称：玖**公司系涉案小区的物业管理公司，钮**、钮**为涉案房屋业主。玖**公司为该涉案小区提供相应的物业服务，但钮**、钮**拖欠玖**公司物业管理费及垃圾费等费用，现诉至一审法院要求钮**、钮**连带给付：1.物业费304095.6元（自2010年6月1日至2013年4月27日）；2.垃圾费216元；3.滞纳金44414.28元（截止至2013年4月27日）。

一审被告辩称

钮**、钮**在一审中辩称:

不同意玖**公司全部诉讼请求。钮**、钮**认为双方不存在物业服务合同的法律关系，即使钮**、钮**欠缴相应的物业费，截止到2021年8月的物业费已经交纳给北京晶都**有限公司，该公司主体仍在。

一审法院查明

一审法院审理查明：玖**公司系以物业管理等为经营范围的有限责任公司。钮**、钮**为涉诉房屋业主，房屋建筑面积1407.85平方米，系钮**、钮**于2010年5月21日从北京环渤海**有限公司（以下简称“环渤海公司”）购得。

2008年6月30日，涉诉小区开发商北京丰**有限公司（以下简称“丰**司”）在小区张贴《公示》，写有“……依据政府相关规定，由开发商经过短期的多方选定，现聘请北京玖玖港龙**限公司进行晶都苑小区的前期物业服务工作……物业服务收费标准按原标准执行”。2009年3月，玖**公司经过招投标的方式继续作为涉诉小区物业管理单位。在玖**公司提供的《北京市物业管理招投标备案表》“招标项目基本情况”处显示，项目规模总建筑面积109271平方米，其中住宅3栋、非住宅1栋。玖**公司提交的《建设工程规划许可证》显示涉诉小区建筑规模为109271平方米。2011年3月9日，钮**签订“业主承诺书”，承诺遵守《晶都苑业主管理规约》，该规约确定涉诉小区1号楼底商物业费收费标准为6元每建筑平方米每月。当日，钮**与玖**公司签订《补充协议》，约定代收垃圾处理费收费标准为72元每年。一审另询，钮**、钮**认可之前物业收费标准亦为6元（每建筑平方米每月），但交给了案外人北**管理有限公司（以下简称“晶都兴业”）且管理服务的内容与现在不一致。

钮**、钮**提交2008年5月丰**司与环渤**司签订的《资产转让框架合同》，双方约定丰**司将包括涉诉房屋在内的相关资产一次性转让给环渤**司。环渤**司与晶都兴业于2008年11月15日签订的《房屋租赁协议》约定，环渤海同意包括涉诉房屋在内的部分房屋由晶都兴业继续经营使用等。环渤**司2013年10月22日出具的“情况说明”称，涉诉小区1号楼由晶都兴业独立经营管理，用于经营酒店。物业公司只负责2、3号楼物业管理等。另，2011年12月1日钮**、钮**与晶都兴业签订《协议书》，约定钮**、钮**用晶都兴业拖欠的租金冲抵物业费等。钮**、钮**还提交电费、卫生费票据、备忘、申请、入住公约、“关于酒仙家园1号楼物业管理及大型设备、设施移交说明”等证据，以证明晶都兴业对涉诉小区1号楼进行事实上的物业管理。玖玖港**司对前述证据均不认可。另钮**、钮**称2012年7月之前涉诉房屋的物业服务是由晶都兴业提供的，之后的物业服务由玖玖港**司提供。

一审审理中，钮**、钮**就管辖权提出异议，一审、二审均予驳回。

一审法院判决认定：当事人进行民事活动应当遵循等价有偿的原则。

本院认为

本案争议焦点为涉诉房屋2010年6月之后的物业管理单位的主体问题。从玖**公司提供的证据看，玖**公司在2009年3月即通过招投标的方式成为涉诉小区的物业管理单位。而且，从招投标备案表中载明建筑物的栋数及建筑面积可知，玖**公司是作为包含1号楼在内的整个涉诉小区的物业管理单位为涉诉房屋提供物业服务。钮**、钮**虽提交诸多证据，但丰**司、环渤**司及晶都兴业均无权就涉诉小区物业费进行处分。钮**、钮**未能证明晶都兴业系涉诉小区的合法物业管理单位，故钮**、钮**关于物业费已折抵租金等抗辩一审法院不予采信。钮**、钮**如与案外人就相关问题存在约定可另行解决。一审审理中，钮**、钮**认可物业收费标准为6元每建筑平方米每月，且钮**、钮**未证明其已经履行付款义务，故玖**公司诉讼请求一审核定后予以支持。钮**、钮**基于错误的认识未向玖**公司支付物业费事出有因，并非恶意欠缴。出于公平角度考虑，玖**公司在本案中关于滞纳金的主张一审不予支持。玖**公司仅证明其与钮**、钮**于2011年3月9日之后方有垃圾处理费之约定，故一审法院支持该时间之后的费用。由于该费用数额较少，出于今后当事人计算方便考虑，一审法院暂支持2011年3月9日至2013年3月8日期间的垃圾处理费。综上，一审法院根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条之规定，判决：一、钮**、钮**于判决生效之日起十日内向玖**公司支付位于涉诉房屋自二〇一〇年六月一日至二〇一三年五月三十一日期间的物业费三十万四千零九十五元六角。二、钮**、钮**于判决生效之日起十日内向玖**公司支付涉诉房屋自二〇一一年三月九日至二〇一三年三月八日期间的垃圾处理费一百四十四元。三、驳回玖**公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审裁判结果

钮**、钮**不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一、在2012年7月前，玖玖港**司没有对涉诉小区1号楼进行过物业服务，2012年7月之前都是由晶都兴业提供服务，2012年7月后，玖玖港**司是强行接管涉案房屋的物业服务。一审中，玖玖港**司没有提交2012年以前签订的物业服务合同，而且合同范围也不包括1号楼。钮**、钮**提交了2012年7月玖玖港**司接管1号楼物业时发出的公告，并提供原1号楼由晶都兴业经营管理的证据。2012年7月前1号楼一直由晶都兴业对外经营，他们是实际的物业管理方。关于业主公约，是因为装修需要才签署业主公约，并非同意玖玖港**司提供物业服务，同时玖玖港**司也没有进行过物业服务。二、钮**、钮**已经将物业服务费交给前一个管理公司，现在玖玖港**司索要物业费没有依据。2012年7月后业主是在玖玖港**司逼迫下才开始向玖玖港**司交付物业费。涉案物业还属于前期物业服务模式，目前为止有三任物业公司，公司业务的交接是原审应重点该查清的事实，一审没查清玖玖港**司的物业接管范围。三、物业费标准，钮**、钮**交的物业费是按照每平米6元钱，按照酒店用途收取，目前不做酒店用途，还按此收取，不正确。2012年7月份玖玖港**司与晶都兴业进行过交接，一部分物业费应该查明。上诉请求1.撤销一审判决，发回重审或依法改判。2.由玖玖港**司承担本一、二审诉讼费用。

钮**、钮**向本院提交新的证据：证据一，2012年10月签订的执行和解协议，共八份（没有原件，没有能力调取）。证据二，2008年7月1号签署的北京市物业服务合同（没原件，酒仙桥街道人防办公室调取），玖**公司所说进驻物业时签订的。第三页写明了服务的面积，包括住宅和底商，但四至面积不包括涉案1号楼。证据三，北京市朝**调解委员会出具的会议纪要（复印件），证明涉案房屋所在的一号楼在2012年7月10日前由晶都兴业管理，相关电费由晶**负担，此时玖**公司并没有管理。丰**司并没有就1号楼指定前期的物业管理公司。纪要有玖**公司参与。证据四，晶都兴业出具的关于酒仙家园1号楼物业管理及大型设备移交的说明（复印件），2012年7月9日，晶都兴业将一号楼的物业管理及大型设备移交给玖**公司。大型设备设施本身就包含在物业管理中，1号楼很多的供电设备也覆盖2号楼、3号楼，所以并列提及。证据五，酒仙家园公共用电电费缴纳清单（复印件），是整个小区的交费清单，证据来源于北京十里居供电所，供电系统只能记到2010年，证明从2010年1月到2012年5月交费的公司都是晶都兴业。玖**公司是从2013年开始替用户交电费，2012年玖**公司补交了几笔，但这笔是补缴性质，实际上玖**公司2013年开始交电费的。证据六，2010年11月5日由晶都兴业向供电部门提出的申请（复印件），要求把商业用电改成住宅用电，降低电价，实际上晶都兴业也负责物业管理，开发商对此申请也进行过确认。证据七，高压供用电合同及缴费表、协议（复印件），是1号楼所有供用电源的表号。1号楼电费实际包含2号楼、3号楼，证明2007年6月13日丰**司把实际缴费人变更为晶都兴业，证明晶都兴业是实际的物业方，交的是整个小区的电费，而玖**公司在2012年7月后也没有做过电费结算的变更。证据八，2012年6月11日北京晨报的报纸（复印件），对此事件进行的报道。证据九，2012年6月15日北京晚报（复印件）。证据十，业主论坛（打印件），提到新旧物业的交替问题。证据十一，朝阳**业管理科出具的办理结果通知书（复印件），为证明玖**公司备案情况相当混乱。

玖**公司服从一审法院判决，其针对钮**、钮**的上诉理由主要答辩称：1.一审判决书对相关事实认定清楚明确，虽然一审判决对对方欠缴物业费长达三年多的违约金没有进行裁决，玖**公司认为有不合理的地方，但本金都得以支持，所以玖**公司认同一审判决。2.钮**、钮**上诉书的内容均与事实不符。一、钮**、钮**隐瞒重要的事实，钮**、钮**的涉案房屋是从第三手的业主取得的，钮**、钮**称交了20年的物业费完全没道理，不合法。开发商都没有权利免除相关人的物业费，更何况是其他人；二、晶都兴业充抵物业费的说法没有道理。晶都兴业不是本小区的开发商，也不是物业管理方，不存在租金充抵物业费的说法。三、玖**公司提交的证据中钮**、钮**签的物业管理规约第五条明确约定本项目的管理面积为十万多平米，钮**、钮**也在业主承诺书中明确约定并签字，钮**、钮**说购买的房屋是本小区的底商部分，按照物业公约的第26条约定，底商是按每平米6元物业费，同时补充协议中也明确约定物业费每平米6元，钮**、钮**所称的物业费与其他业主不同没有道理。四、玖**公司在一审中提交的生效判决书及公示文件证据都明确查明其他案件中认定了2008年7月1日玖**公司进入该小区从事物业服务，2009年补办了相关招投标手续以及向朝阳**理局进行备案登记。五、玖**公司提交的证据显示2010年玖**公司都收到过1号楼底商的物业管理费。

玖**公司未向本院提交新的证据。

本院经审查认为，钮**、钮**提交的上述十一份证据，均不属于《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条规定的“新的证据”，且其提交的上述证据缺乏与本案的紧密关联性，其证明目的亦不能达到，故本院对钮**、钮**在二审中提交的证据皆不予采信。

本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。

上述事实，有业主管理规约、民事判决书、公示、招投标备案表、协议书、资产转让框架合同及当事人陈述等证据在案佐证。

本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。

没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案焦点问题在于在2012年7月前玖玖港**司是否为涉案房屋所在楼的物业管理单位。玖玖港**司就此提交了《北京市物业管理招投标备案表》、《晶都苑业主管理规约》、钮**签订的业主承诺书等。钮**、钮**主张在2012年7月前涉案房屋所在楼的物业管理主体为晶都兴业，但其提交的证据不足以证明其主张。综上，钮**、钮**主张的2012年7月之前，涉案房屋所在楼的物业管理单位为晶都兴业而非玖玖港**司缺乏事实依据，本院确难以采信。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。玖玖港**司主张按照6元/平方米/月的标准收取物业费，符合合同约定的标准，一审法院核定的数额并无不当。关于垃圾处理费，玖玖港**司提交的证据可以证明双方在2011年3月9日之后存在关于该费用之约定，一审法院核定的支付期间和数额合理合法，本院予以维持。故钮**、钮**的上诉请求本院不予支持。

综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费3265元，由北京玖**有限公司负担416元，由钮**、钮**负担2849元（于本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费5864元，由钮**、钮**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二○一四年八月七日