北京**人民法院

审理经过

上诉人北京市泰**有限公司（以下简称泰**产公司）因与被上诉人北京市**理服务中心（以下简称强信安保中心）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第33249号民事判决，向本院提起上诉。就本案一审法院曾于2012年12月19日作出（2012）朝民初字第17835号民事判决书。强信安保中心不服，上诉至北京**人民法院。北京**人民法院于2013年7月18日作出（2013）二中民终字第5371号民事裁定书，将本案发回一审法院重审。一审法院另行组成合议庭进行了审理，作出（2013）朝民初字第33249号民事判决。泰**产公司不服一审判决上诉至本院。本院于2014年5月21日受理后，依法组成由法官蒋*担任审判长，法官郑**、霍**参加的合议庭，于2014年6月30日公开开庭进行了审理。上诉人泰**产公司的委托代理人梁**、田**，被上**保中心的委托代理人霍**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

强**中心在一审中起诉称：强**中心于2010年10月30日与北京市朝**业主委员会（以下简称称业委会）签订了物业服务合同，取得了位于北京市朝阳区南十里居41号的北京市泰华滨河苑小区（以下简称涉案小区）的物业服务管理权。合同约定：物业服务期限为3年，自2010年11月1日至2013年10月31日；商业物业服务费为每月每建筑平方米3.5元；住宅物业服务费为每月每建筑平方米1.7元；收费时间为每年的10-11月份。泰**公司系涉案小区的开发商，强**中心服务区域内的地下车库（11511.89平方米）、涉案房屋×（158.79平方米）、涉案房屋××（146.00平方米）、涉案房屋××××（77.46平方米）、3号楼地下一层部分面积（53.45平方米）、涉案房屋×××房屋（271.41平方米）及6号楼一层杂物间（18.2平方米）为泰**产公司自留用车库及房屋。2010年11月6日，强**中心与业委会联合发出《公告》，要求业主向强**中心交纳2010年11月16日之后的物业费，但泰**产公司并未自觉履行交费义务。为维护强**中心权益，现诉至法院要求判令：1.泰**产公司支付拖欠的2010年12月1日至2013年11月30日物业费1533444.06元；2.泰**产公司按中**银行同期贷款利率的标准支付滞纳金97600.12元。

一审被告辩称

泰**产公司在一审中答辩称：泰**产公司虽然为地下车库产权人，但选举业主委员会时并没有把地下车库的面积计入表决权范围，而且强信安保中心所述的相关合同从未公示，也从未备案，泰**产公司对此并不清楚，所以强信安保中心与业主委员会所约定的地下车库商用收费标准，对泰**产公司没有法律约束力。强信安保中心与小区业委会签订的物业管理合同没有在小区公示，也没有在建委小区办公室备案，也未向泰**产公司送达，泰**产公司对其内容并不知晓，故合同中关于物业费收费标准的约定属于无权处分；涉案小区新旧物业交接之时，强信安保中心与业委会、北京泰**有限公司（以下简称泰**公司）签署过文件，约定地下车库的物业管理及服务，均由泰**公司实际承担，地下车库并不在强信安保中心的物业管理服务范围之内。强信安保中心并未提供过事实上的物业管理服务，其无权向泰**产公司主张物业管理费用；强信安保中心诉请中地下车库外的其他自留房，产权情况及面积均属实，但3号楼地下一层部分面积以及6号楼一层杂物间不应按商用标准交费，应按民用标准交费。

一审法院查明

一审法院审理查明:强信安保中心系从事物业管理等经营的集体所有制企业。泰**产公司系从事房地产项目开发等经营的有限责任公司，亦系涉案小区的开发商。

2010年10月30日，强**中心与业委会（委托代理人系沈*）签署的《北京市**区物业服务合同》，约定：由强**中心为涉案小区提供物业管理服务；物业服务期限为三年，自2010年11月1日至2013年10月31日；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅为1.70元/平方米·月，商业物业为3.50元/平方米·月，收费周期为按年收取，收费时间为每年的10-11月份，逾期缴纳的业主，按同期中**银行的一年期贷款利率的数额比例支付滞纳金；地下车库的车位优先本小区内的业主使用。如地下车库所有权归全体业主，每个停车位使用费最高不得超过300元/月，地下车库不收取物业服务费。如地下车库的所有权不归全体业主，地下车库的车位首先满足本小区内的业主需求，物业公司按商业物业标准向地下车库的产权人收缴物业费。合同还注明，小区高层住宅有4幢（分别为1、2、3、5号楼），小区商业用房为1幢，即6号楼，共有房屋47套，其中包括涉案房屋×、涉案房屋××、涉案房屋×××房屋。

2010年，强**中心与业委会联合发布公告，明确业主应将2010年11月16日之后的物业费交于强**中心。

2010年12月6日，强**中心、泰**公司及业委会联合发布《关于本小区管理服务区域划分的通告》，内容为：在本小区物业公司交接过程中，明确了本小区范围内管理及提供服务的责任主体如下：1、强**中心泰华滨河苑项目部管理服务范围：本小区地面上业主户门之外，小区规划红线之内的公共部位的维护、养护，公用设备设施的日常维护、养护、运行和管理…；2、泰**公司管理服务范围：地下人防、地下车库区域（除共有设备设施）…。请业主遇到需报修及投诉的情况，按管理区域分别拨打服务电话，以便及时处理问题”。

一审庭审中，强信安保中心提交房屋产权证，以及1号楼、6号楼商业明细表，用于证明涉案房屋的面积及用途。

泰**产公司提交泰**公司于2010年11月16日发布的通告、强信安**苑项目部出具的《物业交接遗留事项备忘录》，以及《泰华滨河苑小区设备、设施交接中存在的问题及解决方案》，均用于证明地下车库的实际管理情况。强信安保中心对于证据真实性均予以认可，但否认泰**产公司证明目的。

对于本次诉讼主张的物业费对应的房屋范围，强信安保中心表示为：地下车库的面积为11

511.89平方米；涉案房屋××××，用途为住宅，建筑面积为77.46平方米，泰**产公司称其同意针对该套房屋缴纳2010年12月1日至2011年9月15日的物业费；涉案房屋×，用途为商业配套，建筑面积为158.79平方米；涉案房屋××，用途为配套公建，建筑面积为146.06平方米；3号楼地下一层独立空间，建筑面积为53.45平方米，现由泰**产公司职工居住；涉案房屋×××房屋，用途为配套商业，建筑面积为271.41平方米；6号楼一层杂物间，建筑面积为18.2平方米，现由地下车库的管理办公室。泰**产公司对上述房屋的用途及建筑面积均予以认可，并称涉案房屋×于2012年9月18日过户至案外人名下，涉案房屋××于2012年9月21日变更至案外人名下，涉案房屋×××房屋于2012年9月19日变更至案外人名下，涉案房屋××××于2011年9月16日交付于案外人。

一审另查明，涉案小区的物业服务仍由强**中心提供。

上述事实，有当事人陈述、《北京市泰华滨河苑小区物业服务合同》、《关于本小区管理服务区域划分的通告》、《物业交接遗留事项备忘录》、《泰华滨河苑小区设备、设施交接中存在的问题及解决方案》等证据在案为证。

一审法院判决认定：依法成立的合同关系受法律保护。强信安保中心作为业委会选聘的物业管理单位，与业委会所签《北京市泰华滨河苑小区物业服务合同》意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效，且对泰**产公司具有约束力。

关于地下车库的物业费问题。虽然强**中心、泰**公司与业委会三方对管理区域进行了明确的划分，约定由泰**公司对地下车库（除共有共用设施）进行管理，但泰**公司对地下车库的管理与强**中心对涉案小区公共区域的物业管理属不同性质的服务，泰**产公司据此主张其不应负担地下车库区域对应的物业费，于法无据，一审法院不予采信。

关于泰**产公司的自留住房，双方就房屋位置、面积及过户时间均无异议，一审法院予以确认。因自留住房属强信安保中心管理范围，故应受《北京市泰华滨河苑小区物业服务合同》约束。其中，涉案房屋×、涉案房屋××、涉案房屋×××房屋权属均系商用性质，一审法院依据按商用收费标准进行核算；6号楼一层杂物间，泰**产公司实际用于办公，为商用性质，故一审法院按商用收费标准进行核算；3号楼地下一层部分面积，产权并非商用性质，且实际仅用于自住，故一审法院依住宅收费标准核算物业费用；涉案房屋××××，产权性质为住宅，由一审法院依据住宅收费标准核算物业费用。

强信安保中心关于滞纳金的主张有合同依据，一审法院依据欠费数额及期间予以核算。

一审法院认为

综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、泰**产公司于判决书生效后七日内支付强信安保中心二○一○年十二月一日至二○一三年十一月三十日的物业费1500889.73元。二、泰**产公司于判决书生效后七日内向强信安保中心支付物业费滞纳金（其中510805.54元，按中**银行同期贷款利率自二○一一年十二月一日计算至二○一三年十一月三十日；另外504730.03元，按中**银行同期贷款利率自二○一二年十二月一日计算至二○一三年十一月三十日）。三、驳回强信安保中心其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

泰**产公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：1.一审法院认定强信安保中心与小区业委会签订的《北京市泰华滨河苑小区业务服务合同》对泰**产公司有约束力，属于法律认定错误。2.一审法院认定：“虽然强信安保中心、泰**公司与业委会三方对管理区域进行了明确的划分，约定由泰**公司对地下车库（除共有共用设施）进行管理，但泰**公司对地下车库的管理与强信安保中心对涉案小区公共区域的物业管理属不同性质的服务，泰**产公司据此主张其不应负担地下车库区域对应的物业费，于法无据”，属于性质认定错误。3.地下车库作为小区的必建配套设施有其特殊性，带有浓厚的公益性、公共性色彩，开发商虽作为车库名义上的产权人，但其产权受到诸多限制，在物业费缴纳上不应简单地与一般住宅或商业物业等同。4.物业公司为小区提供整体物业服务，不能成为其收取地下车库物业费的当然理由；如小区车库需要交纳物业费，必将导致车库无法维持正常经营，最终受害的将是小区的全体业主及社会的公共利益及公共秩序。上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回强信安保中心的诉讼请求。

泰**产公司未向本院提交新的证据。

被上诉人辩称

强信安保中心服从一审法院上述民事判决，其针对泰**产公司的上诉理由答辩称：一审判决实际上包括两部分，地下车库和未出售房屋的物业费。地下车库的产权人是开发商，并且对外经营。泰**产公司作为车库的产权人，强信安保中心和业委会签订的有效合同约定，应当由产权人缴纳物业服务费，标准是按照商业物业标准。至于泰**产公司所述的经营不善等是其经营行为所致，其应当对自己所有物实行一种盈亏自负的责任，这与强信安保中心无关。强信安保中心已经按照合法有效的标准履行了服务，泰**产公司就应缴纳物业费。一审中，强信安保中心已经提交大量证据证明提供了物业管理服务，泰**产公司也认可上述事实。地下车库的物业管理服务也由强信安保中心提供。第二部分是泰**产公司未出售的房屋，对此认可一审法院的认定。请求二审法院驳回泰**产公司的上诉请求，维持一审原判。

强信安保中心未向本院提交新的证据。

本院查明

本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。

上述事实，有当事人提交的上述证据、陈述意见在案佐证。

本院认为

本院认为：当事人一方未支付价款或报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。本案中，强信安保中心作为业委会选聘的物业管理单位，与业委会所签的《北京市**区物业服务合同》，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现*信安保中心对包括地下车库在内的涉案小区进行了物业管理，泰**产公司作为地下车库的产权人，实际享受了强信安保中心提供的物业服务，则泰**产公司负有按约定的标准交纳物业管理服务费的义务。泰**产公司关于地下车库的物业服务应被排除在涉案小区的物业构成之外，要求不支付强信安保中心地下车库物业费的上诉理由，缺乏事实与法律依据，本院不予采信。

虽然强信安保中心、泰**公司与业委会三方在《关于本小区物业管理服务区域进行划分的通告》中对管理区域进行了明确的划分，约定由泰**公司对地下车库（除共有共用设施）进行管理，但泰**公司对地下车库的管理与强信安保中心对涉案小区公共区域的物业管理属不同性质的服务，故泰**产公司应当向物业服务提供者交纳物业费。泰**产公司的上诉主张缺乏依据，本院不予采信。

由于泰**产公司确实存在拖欠物业费的行为，故强信安保中心主张的滞纳金于法有据，一审法院予以支持，并无不当，本院予以确认。

综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费19479元，由北京市**理服务中心负担297元（已交纳），由北京市泰**有限公司负担19182元（于本判决书生效后七日内交纳）。

二审案件受理费19182元，由北京市泰**有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二○一四年八月五日