北京**人民法院民事判决书

审理经过

上诉人穆**因与被上诉人北京新**有限公司（以下简称新**业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2014）怀民初字第00782号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月13日受理后，依法组成由法官霍**担任审判长，法官蒋*、李*组成的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审原告诉称

新**业公司在一审中起诉称：穆**居住在新**业公司受委托管理的怀柔区丽湖馨居小区，其房屋建筑面积为154.7平方米。新**业公司按照国家物业管理的相关规定及与该小区业主委员会签订的物业服务合同为怀柔区丽湖馨居提供了物业服务，但穆**拖欠2006年至2013年期间的物业服务费16

707.6元至今未交，经多次催收未果。故起诉至法院，要求穆**立即给付拖欠的2006年度至2013年度物业服务费共计16707.6元，同时承担该案的诉讼费用。

一审被告辩称

穆**在一审中答辩称：新**业公司所述房屋产权人、房屋建筑面积、欠费时间及欠费数额属实。未交费的原因如下：1.穆**家自2005年搬入该小区居住并交纳了当年的物业服务费，但小区物业管理混乱，南北门经常堵塞，2006年以后更是没人管理；2.绿化管理不到位，绿地有被业主私占的现象，绿化带内杂草丛生、树木大量枯死，冬季就地焚烧枯草，造成环境污染；3.卫生清洁不到位，楼道无人清扫、堆放杂物无人管理，小广告到处张贴；4.公共设施维护不到位，地下室没有照明灯，小区监控、可视防盗门故障不进行维修，穆**家自入住时墙体即有裂缝，造成房屋漏雨；5.新**业公司工作人员不尽责，2008年维修人员清理楼顶积水时，破坏楼顶防护层，致使穆**家房屋漏水严重，墙体、地板被水浸泡受损；6.新**业公司不具备诉讼主体资格，当时与穆**家签订物业合同的物业公司与新**业公司不是同一公司；7.新**业公司没有向穆**主张过拖欠的物业服务费，物业费已经超过诉讼时效，其已经放弃权利。综上，穆**认为新**业公司没有尽到物业服务义务，故不同意全额交纳物业服务费。

一审法院查明

一审法院经审理查明：北京市怀柔区丽湖馨居自建成后新正**公司受开发商委托作为前期物业服务企业即进驻小区进行物业服务管理，穆**系该小区业主。2005年穆**又与新正**公司签订了《居住小区物业管理协议》一份，将其所有的房屋委托给新正**公司实行物业服务管理，双方约定物业服务收费标准2003年度以后按照北京市居住小区物业管理收费标准执行。2006年至2009年新正**公司经与怀柔区**委员会（以下简称丽**委会）协商，确定2006年至2009年度物业服务费收费标准按照每月每建筑平方米1元计算，2008年11月17日北京宏**有限公司与丽**委会发出联合公告，告知小区居民收费标准；2009年11月20日丽**委会在小区张贴收费通知，通知拖欠物业服务费的业主交纳物业服务费。2010年2月3日丽**委会与新正**公司签订《物业服务合同》，对新正**公司物业服务管理项目、标准等内容进行了具体约定，物业服务期限自2010年1月1日起至2010年12月31日止，物业服务收费标准为每月每建筑平方米1.35元，丽**委会与新正**公司于2010年11月6日在小区联合张贴收费通知，告知小区业主物业服务费收费标准并通知业主及时交费。

合同签订后，新正**公司按照合同约定项目及标准为穆**提供了物业服务义务。后因小区部分业主对新正**公司服务质量提出异议，故**委会进行实地考察及评审，并于2010年11月6日，与新正**公司联合发布了《关于调整丽湖馨居2010年物业服务收费标准的通知》，将2010年物业服务收费标准调整至每建筑平方米每月1.25元。合同履行期满后，丽**委会未与新正**公司续签物业服务合同，新正**公司按照原合同约定标准及项目为怀柔区丽湖馨居小区继续提供物业服务，其收费标准仍按照每建筑平方米每月1.25元收取。2012年1月1日、2013年1月1日丽**委会与新正**公司又两次续签物业服务合同，服务期限自2012年1月1日起至2013年12月31日止；收费标准仍按照每建筑平方米每月1.25元收取。新正**公司已经按照合同约定履行了物业服务义务，但穆**拖欠新正**公司2006年度至2013年度物业服务费至今未交，经新正**公司多次催收未果。2014年1月6日新正**公司持诉称理由起诉来院，要求穆**立即给付拖欠的2006年至2013年度物业服务费共计16

707.6元，并承担该案诉讼费用。该案在审理过程中，穆**坚持答辩意见不同意新**业公司诉讼请求。

新**业公司就其主张，向一审法院提供了如下证据：

1.企业法人营业执照、组织机构代码证、物业管理企业资质证书，证明其具备物业服务的经营范围及物业资质等级；

2.2010年2月3日、2012年1月1日、2013年1月1日丽**委会与新**业公司签订的物业服务合同3份，证明其提供物业服务的合同依据及收费标准；

3.2006年7月28日、2008年11月17日、2009年11月20日、2010年11月6日、2011年11月6日、2012年8月2日、2013年8月8日在小区公告栏及单元门口张贴的收费通知及2013年12月6日最后一次催费通知，证明其向穆**主张物业服务费的事实。

4.变更登记事项证明，证明2004年7月22日，北**集团新正大**限公司更名为北京新正大**限公司。

穆**就其主张向一审法院提交了现场照片15张，证明新正**公司在公共设施维修、绿化维护、小区秩序等方面管理不到位的事实。

经法庭质证，穆**提出新**业公司提交的物业委托合同非本人签署，催费通知书从未见到过，故对新**业公司提交的证据均不予认可；新**业公司对穆**提交的照片的真实性未提出异议，但据此不能证明其服务不到位的事实。

上述事实，有新正**公司、穆**当庭陈述及相关书证在案佐证。

一审法院认为

一审法院经审理认为：新**业公司与穆**及丽**委会在平等自愿的基础上签订的《物业管理服务合同》均不违反相关法律法规的禁止性规定，该合同合法有效，新**业公司与穆**之间形成物业服务合同关系。新**业公司依据该合同约定项目及标准为穆**居住的丽湖馨居小区提供了物业服务，关于新**业公司物业服务质量问题，2010年度丽**委会根据业主反映问题对新**业公司服务质量进行了考察，并与新**业公司协商降低了物业收费标准，穆**在享受到新**业公司提供的相应物业服务后，应按时向新**业公司交纳物业服务费。新**业公司所诉，理由正当，该院应予支持。关于本案诉讼时效问题，根据新**业公司提供的催费通知及新**业公司长期在小区提供物业服务的事实来看，其并不存在明显怠于行使权利的情节，故对穆**的该项主张，该院不予采纳；按照物业服务合同约定，新**业公司对公用设施、设备负有维修、养护、运行和管理责任，穆**所居楼房顶部渗漏，新**业公司有义务进行修理维护，但关于穆**所称由于新**业公司工作人员工作不尽责造成其财产受损问题，与该案非同一法律关系，其可另行主张权利，但该理由不能成为其拒绝交纳物业费的理由；穆**辩称新**业公司在公共秩序维护、公共设施维修、绿化管理等方面物业服务不到位，但根据其提供的书据不足以证明新**业公司所提供的物业服务质量与合同约定的服务项目及质量标准之间构成明显差距，对于穆**的该辩称意见，该院难以采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款之规定，判决：穆**于判决生效后十日内给付北京新**有限公司二○○六年度、二○○七年度、二○○八年度、二○○九年度、二○一○年度、二○一一年度、二○一二年度、二○一三年度的物业服务费共计一万六千七百零七元六角。如果穆**未按判决指定期间履行金钱给付义务，应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

穆**不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一审法院认定事实不清，判决显失公正。一、新**业公司主张的由穆**支付2006年至2013年物业服务费的诉讼请求，因2006年至2011年的7个年度已超过我国法律规定的诉讼时效，一审法院不应予以支持。首先，新**业公司在一审中提供了部分收取物业费的通知，这些收费通知既未能提供证据证实已经向穆**直接送达，也未能提供证据证实这些收费通知已在小区内明显位置张贴。其次，只有2009年的收费通知提及小区欠缴物业费的业主应及时缴纳欠缴物业费，且该年度收费通知的公告方为小区业主委员会，并不是新**业公司，不能证明新**业公司有向穆**催缴欠费的事实。再次，新**业公司与穆**在2005年首次签订《居住小区物业管理协议》。2010年2月丽**委会与新**业公司签订《物业服务合同》，期限为2010年1月1日至2010年12月31日。合同期满后，丽**委会未与新**业公司续签物业服务合同，双方合同终止。2011年新**业公司未与丽**委会签订《物业服务合同》，新**业公司没有权利要求穆**缴纳2011年度的物业费。二、在一审中，穆**向法庭提交了由于新**业公司违反物业服务协议，不履行房屋修缮义务，而给穆**造成损失的证据，新**业公司也未对这一事实及证据提出异议。按照合同法第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。遵循对等的原则，既然新**业公司未完全尽到物业合同约定的义务，其对应的权利理应减少。对于新**业公司未丧失诉讼权利的年份，法院也应判令部分免除穆**的支付物业费的义务。三、根据我国民事诉讼法相关规定，人民法院适用简易程序审理案件，应当在立案之日起三个月内审结。而一审法院违反该规定，审结日期无故超过三个月。综上，穆**不服一审法院判决，上诉请求：1.撤销（2014）怀民初字第00782号民事判决；2.一、二审诉讼费用由新**业公司承担。

穆**向本院提交新**业公司在怀**税局税款缴纳情况资料，用以证明新**业公司已经放弃穆**应当缴纳物业费的这部分收入。

本院认为

本院经审查认为，穆**在二审期间提交的证据，其在一审审理过程中未提交，该证据亦不属于《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条规定的“新的证据”的范畴，故本院对该份证据不予采信。

新**业公司服从一审法院的判决，其针对穆**的上诉理由答辩称：认可一审判决，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。一、关于诉讼时效的问题，新**业公司每年都在催收物业费。每年年底，新**业公司会发催费通知，塞进每家每户门缝中，宣传栏里也都会张贴收费通知。二、2011年，新**业公司与丽**委会未签订物业服务合同是因为2011年业主委员会进行换届选举。但换届选举后，丽**委会对于2011年物业费的收取予以认可。

新**业公司未向本院提交新的证据。

本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。

上述事实，有当事人的陈述意见在案佐证。

本院认为：新**业公司与穆**及丽**委会在平等自愿的基础上签订的《物业管理服务合同》均不违反相关法律法规的禁止性规定，该合同合法有效。新**业公司与穆**之间形成物业服务合同关系。根据《物业管理服务合同》约定，新**业公司应提供合同约定的物业服务，穆**应按时交纳物业服务费。

关于诉讼时效一节，新正**公司与穆**之间的物业服务合同关系自2005年起持续存在，且新正**公司已履行了催费义务，并未明显怠于行使权利，故穆**关于新正**公司主张的物业服务费已经超过诉讼时效的上诉理由，本院不予采信。

关于穆**所提因新**业公司怠于履行房屋修缮义务导致其财产损失一节，按照物业服务合同约定，新正大公司有义务对穆**所居楼房顶部渗漏进行修理维护，但关于穆**所称由于新**业公司工作人员工作不尽责造成其财产受损的问题，与本案非同一法律关系，穆**可就此另行主张权利，一审法院对此认定并无不当，应予维持。

另，经本院核查，本案并未违反法定程序。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费一百零九元，由穆**负担（于本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费二百一十八元，由穆**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年六月十九日