北京鼎**限公司京港城市大厦分公司等物业服务合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人北京鼎**限公司京港城市大厦分公司（以下简称鼎铭物业京港分公司）因与上诉人方**、张**物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第16145号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月21日受理后，依法组成由法官巴**担任审判长，法官杨*、王*参加的合议庭，于2014年3月12日公开开庭进行了审理。上诉人鼎铭物业京港分公司的委托代理人王**，上诉人张**亦作为上诉人方**的委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

鼎*物业京港分公司在一审中起诉称：方**和张**为北京市朝阳区朝阳路十里堡甲3号京港城市大厦A座××号房屋（以下简称涉诉房屋）的业主，鼎*物业京港分公司为涉诉房屋所在楼宇提供物业服务。自2010年8月1日至2013年1月31日，方**和张**一直拖欠物业费，鼎*物业京港分公司多次向其催要，方**和张**均以各种理由推脱，拒不交纳。故鼎*物业京港分公司诉至法院，要求方**和张**交纳2010年8月1日至2013年1月31日的物业费136343.8元，并按照日万分之五的标准，支付上述欠费的滞纳金29106.94元。

一审被告辩称

方**和张**在一审中共同答辩称：方**、张**没有与鼎*物业京港分公司签订物业服务合同，鼎*物业京港分公司称业主委员会委托其从事物业服务没有依据，与鼎*物业京港分公司签订物业服务合同的是京港城市大厦小区业主委员会，而方**、张**所在的小区叫都会国际，都会国际没有业主委员会。鼎*物业京港分公司没有独立的法人资格，主体不适格，不能从事物业管理活动。方**和张**所购买的房屋属于综合楼，根据鼎*物业京港分公司提供的物业服务合同，应该按照8元／平方米·月的标准收取物业费，而不是鼎*物业京港分公司主张按照办公楼的标准22元／平方米·月。鼎*物业京港分公司的物业管理不到位，空调不能保证24小时提供服务，而且制冷制热都很慢，楼顶有违章建筑，楼内卫生不合格，墙体、灯管有损坏，还存在保安脱岗、停车费私自涨价等现象。故方**和张**不同意鼎*物业京港分公司的诉讼请求。

一审法院查明

一审法院审理查明：2009年12月20日，方**和张**与北京京**限公司签订了《商品房现房买卖合同》，方**和张**依约购买了涉诉房屋，房屋用途为写字楼，建筑面积206.58平方米。合同约定前期物业管理期间，物业服务收费价格为22元／平方米·月，按季收取，买受人应当在每年的1月1日前、4月1日前、7月1日前、10月1日前缴费。

2008年10月13日，北京市朝**区业主委员会（以下简称京港业委会）作为甲方与乙方鼎*物业京港分公司签订了《北京市物业服务合同》（BF-2008-2713），内容为：1.由乙方为甲方提供物业服务，项目名称为京港城市大厦，建筑面积178680.59平方米，服务期限三年，自2008年10月15日至2011年10月14日，具体标准为高层住宅（城市广场公寓）4.90元／平方米／月，综合楼（都会国际）8元／平方米／月，办公楼22元／平方米／月，商业物业6.05元／平方米／月；2.业主应当按月交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每月1至10日。业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金，逾期日起算时间为每个月的第11天。2011年10月14日，双方续签了《北京市物业服务合同》（BF-2010-2713），内容为：服务期限五年，自2011年10月15日至2016年10月14日，具体标准为高层住宅（城市广场公寓）1、2、3号楼4.90元／平方米·月，不包含空调、供暖费；办公楼（城市广场B号楼、A座都会国际办公楼层）22元／平方米·月，包含冷暖空调费；商业物业6.05元／平方米·月，其中自用能源费用，空调，供暖费用按实际发生额计收；综合楼（A座都会国际）公寓楼层8元／平方米·月，不包含空调、供暖费。业主经乙方书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费，应当按照逾期每日万分之五的标准向乙方支付违约金，逾期日起算时间为每个月的第11天。合同签订后，鼎*物业京港分公司为涉诉房屋提供了物业服务，但方**和张**未交纳2010年8月1日至2013年1月31日的物业费。

另查，方**和张**入住涉诉房屋后，按照22元／平方米·月的标准支付了2010年8月之前的物业费，此后再未交纳。

现鼎*物业京港分公司诉至一审法院，要求方**和张**给付物业费及滞纳金。一审庭审中，方**和张**主张其没有与鼎*物业京港分公司签订物业服务合同，与鼎*物业京港分公司签订物业服务合同的是“京港城市大厦”小区业主委员会，而方**和张**所在小区名称为“都会国际”。鼎*物业京港分公司称“京港城市大厦”为开发商立项时拟定的项目名称，后经北京规**办公室核准为该项目的地名，“都会国际”为“京港城市大厦”项目其中的一栋楼的名字，“都会国际”作为京港城市大厦小区的一部分，物业由鼎*物业京港分公司管理。方**和张**主张鼎*物业京港分公司作为分公司不是适格主体，不能从事物业管理活动，鼎*物业京港分公司则主张其作为北京鼎*物业管理有限公司的分支机构有权签订物业服务合同，从事物业管理活动。方**和张**主张应该按照8元／平方米·月的标准收取物业费，鼎*物业京港分公司则主张涉诉房屋所在的都会国际A座由办公楼层、综合（即商住两用）楼层、住宅楼层组成，涉诉房屋为办公楼，物业服务费标准为22元／平方米·月。方**和张**主张涉诉房屋空调不能24小时提供服务，但未就其主张举证，鼎*物业京港分公司对其所述亦不予认可。方**和张**就其主张的其他物业服务不到位的情况提交了照片98张，鼎*物业京港分公司则主张这些照片的拍摄时间为2013年5月至9月，而鼎*物业京港分公司主张的物业费是2010年8月至2013年1月，对照片的真实性不予认可，并称停车场与鼎*物业京港分公司没有关系，停车费也不由鼎*物业京港分公司收取。

一审法院判决认定：依法成立的合同，受法律保护。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，鼎*物业京港分公司依据其与京港业委会签订的《北京市物业服务合同》，为涉诉房屋屋所在楼宇都会国际提供物业服务，方**和张**应当按照《北京市物业服务合同》约定的标准支付物业费。故对鼎*物业京港分公司要求方**和张**支付物业费的请求，该院予以支持。方**和张**辩称都会国际与京港城市大厦不同，都会国际没有业主委员会，但根据双方都提交的《商品房现房买卖合同》及鼎*物业京港分公司提交的《北京市物业服务合同》的约定，都会国际属于京港城市大厦的一部分，故对于方**和张**的该项辩解该院不予采信。方**和张**辩称鼎*物业京港分公司作为分公司没有资格签订物业服务合同的辩解意见不符合法律规定，该院不予采信。方**和张**辩称涉诉房屋应该按照8元／平方米·月的标准收取物业费，但根据《商品房现房买卖合同》的约定，涉诉房屋用途为写字楼，该合同第二十条前期物业服务条款中约定物业服务收费价格为22元／平方米·月，《北京市物业服务合同》中约定办公楼物业费收费标准为22元／平方米·月，故方**和张**应当按照约定的22元／平方米·月的标准支付物业费，且方**和张**在入住涉诉房屋之后亦按照22元／平方米·月向鼎*物业京港分公司交纳了2010年8月之前的物业费，故对于方**和张**的该项辩解该院不予采信。现鼎*物业京港分公司主张按照22元／平方米·月的标准收取物业费，符合合同约定的标准，该院予以支持，但是鼎*物业京港分公司计算数额有误，该院按照合同约定标准及房屋面积予以确定。方**和张**辩称涉诉房屋空调不能24小时提供服务，但未就此提供相应证据予以证明，故该院对该辩解不予采信。方**和张**辩称的其他物业服务不到位的情况，因其提交的照片中部分照片没有拍摄时间，部分照片显示拍摄时间为2013年5月至9月，而鼎*物业京港分公司主张的物业费为2010年8月至2013年1月的，故对方**和张**的该项辩解意见该院不予采信。关于鼎*物业京港分公司主张的滞纳金，方**和张**未按时交纳物业费系因《北京市物业服务合同》并非其直接与鼎*物业京港分公司签订，而是业主委员会与鼎*物业京港分公司签订，方**和张**对交费标准存在误解，而非故意拖欠，故对于鼎*物业京港分公司该项请求该院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第十二条、《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、方**、张**于判决生效后7日内给付鼎铭物业京港分公司2010年8月1日至2013年1月31日的物业费136342.8元；二、驳回鼎铭物业京港分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

鼎*物业京港分公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：第一，一审法院认定方**和张**并非故意拖欠物业费，属于事实认定不清，且与《商品房现房买卖合同》、《北京市物业服务合同》的约定相违背。方**、张**应知悉上述交纳物业服务费的规定，且在签收鼎*物业京港分公司发送的《催缴通知书》后仍拒绝交纳物业服务费，属明显故意拖欠物业费。另，方**、张**已经按照22元／平方米／月的标准支付了2010年8月之前的物业费，可以证明其对交费标准不存在任何误解。第二，一审法院适用法律错误。一审法院在未查明关键事实的情况下，认定方**和张**未按时交纳物业费系对交费标准存在误解，而非故意拖欠，并据此判决方**和张**不承担《北京市物业服务合同》约定的滞纳金，属于适用法律有误。故鼎*物业京港分公司上诉请求：1.依法改判支持鼎*物业京港分公司在一审的全部诉讼请求，包括本金和滞纳金；2.由方**和张**承担本案一审、二审全部诉讼费用。

鼎*物业京港分公司向本院提交以下证据予以证明：北京市鼎*物业管理有限公司（以下简称鼎*物业公司）的物业资质证书，用以证明鼎*物业京港分公司有物业资质。

被上诉人辩称

方**和张**针对鼎铭物业京港分公司的上诉理由共同答辩称：方**和张**不应支付物业服务费和滞纳金，请求法院驳回鼎铭物业京港分公司的上诉请求。

方**和张**不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一、一审判决认定“鼎*物业京港分公司与京港业委会签订的《物业服务合同》有效，该合同对方**和张**具有约束力”是错误的。1.鼎*物业京港分公司是分公司，不具备独立法人资格，且没有从事物业管理活动的资质，不能提供物业管理服务，因此京港业委会与鼎*物业京港分公司签署的物业服务合同是无效的。2.方**和张**在2009年12月20日购买房屋时，与北京京**限公司签订了《商品房现房买卖合同》，该合同第二十条属于前期物业服务条款，服务企业是鼎**公司。而鼎*物业京港分公司与京港业委会签订《北京市物业服务合同》的时间是2008年10月13日，与《商品房现房买卖合同》的前期物业服务相矛盾。如“前期物业服务合同”有效，则证明方**和张**购买房屋时，所在小区未成立京港业委会，证明《北京市物业服务合同》无效。如果当时已经成立京港业委会，则“前期物业服务合同”就无效。本案中，“前期物业服务合同”约定的收费标准是22元／平方米·月，《北京市物业服务合同》约定的收费标准是8元／平方米·月，存在很大差距，判决要求方**、张**按照22元／平方米·月交纳物业服务费，明显不合理。3.方**、张**购买的商品房名称是“都会国际”，并非“京港城市大厦”，都会国际没有成立业主大会，更没有业主委员会。二、即使鼎*物业京港分公司有权提供物业服务，其作为实际服务提供者，存在诸多违法和服务不符合要求的行为，依法应当减少物业费。1.鼎*物业京港分公司违法占用都会国际A座的消防避难层及设备办公层；2.鼎*物业京港分公司对33层违法施工、加盖违法建筑物的行为不予制止，甚至提供便利及协助；3.保安值班时睡觉、脱岗；4.公共区域卫生差，公共设施损坏不及时维修、维护；5.将小区业主公共部位改为停车场，违法收费，还擅自涨价；6.空调运行时间为早上8：30至下午5：30，不是24小时运行，导致业主及租户在停止空调期间无法办公，房屋内无法居住和使用。综上，方**和张**认为一审认定事实不清，适用法律错误，故上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判驳回鼎*物业京港分公司的诉讼请求；3.一审、二审的诉讼费用由鼎*物业京港分公司负担。

方**和张**向本院提交以下证据予以证明：1.2012年1月的物业费发票，用以证明已交纳2012年1月的物业费4544.76元；2.北京银**有限公司于2014年3月10日出具的《情况证明》，用以证明都会国际大厦空调的开放时间是每周一至周五9点至17点，周六、日不开放；3.2012年12月5日方**、张**与朱*的谈话录音，用以证明空调不是24小时开放；4.中国法律与经济科学发展研究会张**于2014年3月10日出具的证明，用以证明鼎铭物业京港分公司物业服务存在违法、不作为、侵权等事宜；5.2013年5月31日保安脱岗睡大觉的录像光盘，用以证明保安服务不到位；6.2012年8月18日大厦脏乱差的录像光盘，用以证明物业服务不到位，环境脏乱差；7.2012年7月25日的催告函，用以证明京港业委会不是业主委托的，不代表业主的利益；8.2014年2月17日的催告函，证明目的同证据7；9.2014年3月12日的录像视频，用以证明张**再次找到京港业委会，业委会关门。

鼎*物业京港分公司针对方**和张**的上诉理由答辩称：鼎*物业京港分公司具备合法的物业服务资质，已经依据《商品房现房买卖合同》和《北京市物业服务合同》的约定，提供了相应的物业服务，方**和张**应依约支付物业服务费。方**和张**没有提供鼎*物业京港分公司物业服务不到位的证据，其他上诉理由不能成为其拒交物业费的理由，故不同意方**和张**的上诉请求。

经本院庭审质证，张**和方**对鼎铭物业京港分公司提交的物业资质证书的真实性认可，关联性不认可。鼎铭物业京港分公司对方**和张**提交的证据1物业费发票的真实性、合法性、关联性均认可，对方**和张**提交的证据2-9的真实性、合法性、关联性均不予认可。

本院认为

本院认为，各方当事人对鼎铭物业京港分公司提交的物业资质证书和方**、张**提交的证据1物业费发票的真实性均无异议，故本院对上述证据的真实性予以确认。方**和张**提交的证据3、5、6、7不属于二审程序中新的证据；方**和张**提交的证据2、4属于证人证言，证人未出庭导致本院无法核实其真实性；方**和张**提交的证据8、9，与本案不具有关联性，故本院对上述证据不予认定。

本院在二审期间依法补充查明以下事实：鼎**公司的物业资质等级为二级。

2012年1月10日，涉诉房屋交纳了2012年1月的物业管理费4544.76元。

本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。

上述事实，有《商品房现房买卖合同》、《北京市物业服务合同》（BF-2008-2713）、《北京市物业服务合同》（BF-2010-2713）、催缴通知书、照片、物业资质证书、2012年1月的物业费发票和当事人陈述意见在案佐证。

本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，鼎*物业京港分公司依据其与京港业委会签订的《北京市物业服务合同》为涉诉房屋屋所在楼宇都会国际提供物业服务，方**和张**应当按照合同约定的标准支付物业费。

关于方**和张**的上诉理由，本院具体分析如下：第一，鼎**公司具备物业管理企业二级资质，鼎*物业京港分公司作为鼎**公司在本市设立并领取执照的分支机构，可以从事物业管理活动。故方**、张**主张鼎*物业京港分公司不具备物业管理活动的资质、没有资格签订物业服务合同，于法无据，本院不予支持。第二，根据《商品房现房买卖合同》及《北京市物业服务合同》的约定，都会国际属于京港城市大厦的一部分，故方**和张**主张都会国际与京港城市大厦不同，都会国际没有业主委员会，缺乏事实依据，本院不予采信。第三，方**、张**签订的《商品房现房买卖合同》中约定的物业管理企业为鼎**公司，涉诉房屋收费标准为22元／平方米／月；鼎*物业京港分公司与京港业委会签订的《北京市物业服务合同》中约定的物业服务企业为鼎*物业京港分公司，涉诉房屋作为办公楼的收费标准亦为22元／平方米／月，上述两份合同的物业服务主体和收费标准并不矛盾。方**和张**主张两份合同相矛盾，收费标准差距大，缺乏事实依据，本院亦不予采信。第四，因《北京市物业服务合同》中并未明确约定涉诉房屋所在的办公楼的空调开放时间，且双方均认可鼎*物业京港分公司在正常工作时间已开放空调，故方**、张**以此为由要求减免物业费，缺乏合同依据，本院不予支持。第五，关于方**和张**主张的其他物业服务不到位的问题，因其提交的证据不足以证明其该项主张，亦不足以成为其拒绝交纳物业费的理由，故本院对此亦不予支持。

关于鼎铭物业京港分公司主张的滞纳金，系依据京港业委会与鼎铭物业京港分公司签订的《北京市物业服务合同》，方**和张**因对上述交费标准存在异议而未交纳物业费，故本院对于鼎铭物业京港分公司关于滞纳金的上诉请求不予支持。

鼎*物业京港分公司主张按照22元／平方米／月的标准收取物业费，符合合同约定的标准，本院予以支持。但是因方**和张**已交纳2012年1月的物业费，故鼎*物业京港分公司计算数额有误，本院予以纠正。

综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第16145号民事判决；

二、方**、张**于本判决生效后七日内向北京鼎**限公司京港城市大厦分公司支付二○一○年八月一日至二○一一年十二月三十一日、二○一二年二月一日至二○一三年一月三十一日的物业服务费十三万一千七百九十八元零四分；

三、驳回北京鼎**限公司京港城市大厦分公司的其他诉讼请求。

一审案件受理费3609元，由北京鼎**限公司京港城市大厦分公司负担673元（已交纳）；由方**、张**负担2936元（于本判决生效后七日内交纳）。一审公告费260元，由方**、张**负担（于本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费3609元，由北京鼎**限公司京港城市大厦分公司负担673元（北京鼎**限公司京港城市大厦分公司已交纳528元，余款145元于本判决生效后七日内交纳）；由方**、张**负担2936元（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年五月二十日