吕**与北京天**限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人吕**因与被上诉人北京天**限公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2014）通民初字第01235号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月16日立案受理后，依法组成由法官郑**担任审判长，法官邢*、江*参加的合议庭审理了此案。本案现已审理终结。

一审原告诉称

物业公司在一审中起诉称：吕**系涉案房屋的业主，该房屋建筑面积为99.92平方米，物业费收取标准为1.3元／平方米／月。吕**自2010年6月30日至2014年6月29日一直未交纳物业管理费。吕**拖欠物业费的行为违反了《业主临时公约》的约定，严重侵犯了物业公司及其他缴费业主的合法权益。现诉至法院，要求判令吕**给付物业公司2010年6月30日至2014年6月29日的物业费6235.2元及滞纳金6827.54元，共计13062.74元。

一审被告辩称

吕**在一审中答辩称：不同意物业公司诉讼请求，事实上吕**是拖欠物业费了，在对方满足吕**相关要求的条件下吕**可以先交50%，不同意支付违约金。理由是物业公司没有按照约定提供服务，管理服务期间并未达到合同约定的服务质量标准，具体体现在公共设施的维护方面，例如单元门禁损坏没有修理；卫生方面，例如垃圾不清理、楼道内及门上都是小广告；绿化养护方面，例如绿地裸露、公共绿地让小区的业主私自圈用了；安全保卫问题，例如出入小区人员检查不严格、自行车占用消防通道；房屋管理方面，例如小区存在私搭乱建问题。

一审法院查明

一审法院审理查明：吕**系涉案房屋的业主，该房屋建筑面积为99.92平方米。物业公司系该小区的物业服务单位，为该小区提供物业服务，物业费收取标准为1.3元／平方米／月。经核实，吕**尚欠物业公司2010年6月30日至2013年6月29日的物业费共计4676元。

一审法院判决认定：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。根据查明的事实，物业公司接受开发商的委托，为吕**居住的小区提供物业服务，吕**与物业公司双方形成事实物业服务合同关系。物业公司提供了物业服务，吕**理应向物业公司支付相应的物业费。现物业公司要求吕**给付物业费的请求，理由正当，证据充分，该院予以支持；但物业公司主张的2013年6月30日至2014年6月29日物业费的诉讼请求，因履行期限尚未届满，待履行期限届满后，可另行主张；因双方并未签订书面物业服务合同，对滞纳金问题未有协商一致的明确约定，故物业公司要求吕**给付滞纳金的请求，依据不足，该院不予支持。吕**辩称物业公司服务存在瑕疵，不符合标准，物业公司构成违约的辩解意见，因其未提供充足的证据予以证明，该院不予采信。应当指出，物业管理企业与小区业主之间存在相互依存的关系，物业管理企业应不断提升物业服务水平和质量，完善服务细节，以充分获取所在小区业主的理解和配合；同时业主也应对物业管理企业给予一定谅解，尽可能地看到其在物业管理中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件。希望通过双方的共同努力，营造更加和谐美丽的小区环境。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，判决：一、吕**给付物业公司2010年6月30日至2013年6月29日的物业费共计人民币4676元，于判决生效之日起7内给付清；二、驳回物业公司的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

吕**不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一、对于物业公司接受开发商委托，为涉案小区提供物业服务所签订的《前期物业服务管理合同》，委托方为北京地中缘福地房地**限公司，而吕**持有的《售房合同》开发商为曼城置**限公司，无法认定两家开发商为一家公司。二、物业公司在提供物业服务过程中存在诸多服务不到位的地方，未适当履行合同义务。物业公司未进行业主满意度调查，另行收取楼道灯费用并未公示，未清洗过外墙，公用设施设备管理、保安、保洁服务质量较差。此外，物业公司主张的2010年6月30日到2012年6月29日的物业费已过诉讼时效，不应获得支持。另，吕**在庭审中表示在物业公司修复门禁的基础上可以给付部分物业费。综上，吕**上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。

物业公司服从一审判决。其未向本院提供书面答辩状，庭审中其口头答辩称：物业公司催缴过物业费，不同意吕**的上诉请求。

本院查明

本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。

上述事实，有曼城家园前期物业管理服务合同、曼城家园业主临时公约、曼城家园业主签领资料明细及当事人陈述等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：当事人一方未支付价款或报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。本案中，物**司接受开发商的委托，为吕**居住的小区提供物业服务，吕**与物**司双方形成事实物业服务合同关系。2010年6月30日至2013年6月29日期间，物**司对吕**所在小区提供物业管理服务，吕**接受了物**司的物业管理服务，则其负有按约定的标准交纳物业管理服务费的义务。物业管理工作涉及方方面面的问题，评价物业服务管理水平亦应从全面的角度出发。吕**主张物**司提供的物业服务存在诸多瑕疵，但其提交的证据并不足以证明物**司提供的物业服务存在严重问题并足以导致减免物业费，故对于吕**要求不全额支付物业费的上诉请求，本院不予支持。关于诉讼时效，物**司持续为小区提供物业服务，且吕**存在持续未交纳物业费的行为，故本院对吕**提出的物**司部分诉讼请求已过诉讼时效的抗辩不予采信。应当指出的是，和谐社区、良好的小区环境需要物业管理企业和业主共同建立、治理和维护。作为提供物业管理服务的物**司，应当按照诚实信用的原则，严格按照约定及有关规定履行自己的物业管理义务，提高物业管理水平。作为接受物业管理服务的业主，应当协助物**司进行管理，及时履行交纳物业费的义务，并通过每个业主自身的行动，与物业管理企业共同努力，建设和谐的小区环境和氛围。

综上，吕**的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费六十三元，由北京天**限公司负担三十八元（已交纳），由吕**负担二十五元（于判决生效之日起七日内交纳）。

二审案件受理费五十元，由吕**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年五月七日