北京天**理有限公司与苏*物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告北京×**有限公司（以下简称原告）与被告苏*（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员马**独任审判，公开开庭进行了审理。原告之委托代理人刘**、赵**，被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：被告于2007年6月入住××小区×号院×室，房屋面积142.76平米，我公司一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，但被告自2008年7月1日起便无故拖欠物业管理费等各项费用，至2015年6月30日止共计人民币25062.94元，另拖欠2009-2010年度供暖费4282.8元。我公司多次以多种形式向被告催缴款项，但其未予理睬，故诉至法院，要求判令被告支付2008年7月1日至2015年6月30日期间物业管理费25062.94元及2009-2010年度供暖费4282.8元，另外要求被告以逾期支付款项为基数按照同期人**行贷款利率向我公司支付利息。

被告辩称

被告辩称：我是××小区2号院×室业主，我与北京×**限公司签订过物业服务合同以及供暖合同，原告与该公司是否有关系我不清楚。我作为业主，对物业管理服务极为不满，物业的工作就是收取各项费用，拒绝就相关问题与业主进行沟通。2009年5月3日我的孩子出生，当年11月份室内温度北侧仅有14度，物业工作人员到场实测后说北侧温度低没有办法，只能冻着。2009年初，楼下漏水，物业坚持撬我家地砖，导致我两天时间只能在外居住。我家厨房漏水，多次报修，工人说修不了，导致厨房墙面发霉，只能自己安装窗户将发霉墙面挡住。对于欠付的费用，我并非坚持不交，但是物业公司应改进服务，至少有和业主沟通的态度。

本院查明

经审理查明：被告系××小区×号院×号楼×单元×室业主，该房屋建筑面积142.76平米。

2004年11月18日，原告作为受托方与委托方北京×**限责任公司签订前期物业服务合同，委托方作为开发商将××小区Ａ区第一期委托原告实行物业管理，合同对物业服务内容、物业服务质量要求进行了约定。原告称合同涉及的××小区Ａ区第一期即本案的×号院。原告另提交依据《北京市物业服务收费管理办法（试行）》京发改（2005）2662号文件制订的××Ａ区收费标准，物业收费项目合计每建筑平米每月2.09元。

被告不认可其与原告之间存在物业服务合同关系，对于物业收费标准原告表示知情但对与其中绿化、安保等项目构成认为原告未尽到相应的管理责任。原告称被告曾向其交纳过物业费，被告称如不交纳就无法办理入住手续，被告认可未交纳2008年7月1日之后的物业费。对于未交纳物业费的原因，被告称物业服务不达标，物业相关负责人拒绝沟通，原告不予认可，被告亦未提交证据。

被告认可签订过供暖服务合同，但是否与原告签订不清楚。经询，北京×**有限公司第一物业管理分部为被告提供供暖服务，该单位为原告分公司。原告提交北**改委颁布的供热销售价格表，居民燃气锅炉供暖价格每供暖季每建筑平米30元。被告对供暖费标准并无异议，但称2009-2010年度供暖不达标，其他年度供暖费其均已支付。

原告要求被告以逾期支付物业费、供暖费为基数，按照中**银行同期贷款利率向原告支付利息，被告认为原告服务有瑕疵，在没有实质改善之前，不交纳相关费用的利息不应由被告承担。

上述事实，有××Ａ区一期前期物业服务合同、××Ａ区收费标准、本市现行供热销售价格表及当事人陈述在案为证。

本院认为

本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告与被告虽未签订物业服务合同，但是原告依据与开发商签订的前期物业服务合同实际为被告所在小区提供了物业服务，双方之间构成实质的物业服务合同关系。原告提供了物业服务，被告在无充分证据证明原告服务存在瑕疵的情况下应按照相关标准交纳物业费。由于原告、被告并未直接签订书面物业服务合同，双方合同履行过程中确存在沟通不畅的情形，本院认为原告存在一定责任，对其基于拖欠物业费提出的利息主张不予支持。

被告与原告下属分公司签订供暖合同，原告主张供暖费并无不当。鉴于被告大部分供暖费并无拖欠，仅就2009-2010年供暖服务不达标提出异议并拖欠费用至今，虽然原告对其供暖不达标的事实不予认可，但本院依据常理推断对被告主张的事实予以采信，对被告应交纳的供暖费予以酌减，原告相关利息主张亦不予支持。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告苏*于本判决生效后七日内给付原告北京×**有限公司2008年7月1日至2015年6月30日期间物业管理费二万五千零六十二元九角四分、2009-2010年度供暖费三千四百二十六元二角四分；

二、驳回原告北京×**有限公司其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费三百二十元，由原告负担六十四元（已交纳），由被告负担二百五十六元（原告已交纳，被告于本判决生效后七日内给付原告）。

如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

裁判日期

二〇一五年四月二十日