北京天**理有限公司与叶**物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告北京×**有限公司（以下简称原告）与被告叶**（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员马**独任审判，公开开庭进行了审理。原告之委托代理人刘**、赵**，被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：被告于2007年6月入住××小区2号院11-2-905室，房屋面积100.03平米，我公司一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，但被告自2009年7月1日起便无故拖欠物业管理费等各项费用，至2015年6月30日止共计人民币12543.77元。我公司多次以多种形式向被告催缴款项，但其未予理睬，故诉至法院，要求判令被告支付2009年7月1日至2015年6月30日期间物业管理费12543.77元，另外要求被告以逾期支付款项为基数按照同期人**行贷款利率向我公司支付利息。

被告辩称

被告辩称：我是××小区×号院×室业主，房屋面积100.03平米。我于2006年6月入住该小区，原告主张的物业管理费其中我已经交纳了2012年7月1日至2013年6月30日期间的费用，之所以没有交纳其他物业费因为原告没有尽到公共设施的管理服务责任，擅自停止供应生活热水，将车库改为他用，车库入口改为废品收购站库房；未尽环境清洁责任，小区内随处可见狗屎；未尽消防责任，消防栓箱锁闭，损坏严重，消防设施缺失，未设置灭火器，防火门闭门器损坏；未尽安保责任，小区未进行封闭管理，出入口无专人值守，单元门禁长期失效。综上，我不同意支付物业费。

本院查明

经审理查明：被告系××小区×号院×号楼×单元×室业主，该房屋建筑面积100.03平米。

被告与开发商签订购房合同时一并签订了××（Ａ区一期／二期）前期物业服务协议，约定开发商可以选聘物业管理企业对小区进行物业管理。2004年11月18日，原告作为受托方与委托方北京×**限责任公司签订前期物业服务合同，委托方作为开发商将××小区Ａ区第一期委托原告实行物业管理，合同对物业服务内容、物业服务质量要求进行了约定。原告称合同涉及的××小区Ａ区第一期即本案的×号院。原告另提交依据《北京市物业服务收费管理办法（试行）》京发改（2005）2662号文件制订的××Ａ区收费标准，物业收费项目合计每建筑平米每月2.09元。

被告认可双方存在物业服务合同关系，并按照物业收费标准交纳了2009年之前以及2012年的物业费，因原告未尽物业管理责任因此部分物业费未交纳。被告提交原告下属公司发布的停止提供生活热水通知，原告称该服务不属于物业服务范围，单独收费，因为2012年之后大部分业主不愿意交纳该费用，考虑设备维护成本的等原因停止了该项服务。被告另就其主张的小区内卫生、安保、消防等问题提交了现状照片。原告称小区内垃圾与卫生每天清理一次，保洁公司每天上午10点前清理完成；因小区一层多为商铺，商铺设有穿堂门，原告只能做到大门的看护管理，商铺经营系经过业委会同意，原告只能尽力管理好主要通道，设置巡逻保安尽到安保义务，另外小区西侧大门因为西侧马路不完善现为荒废状态，为了便于业主出入安装了旋转门，每晚12点锁住，原告在西侧设有巡逻岗，一队两名保安，24小时不间断巡逻；原告定期对消防设施进行排查，更换灭火器，检查防火设备，并配合消防部门抽查和检查，部分业主私自敲开消防箱，原告将加强排查工作。

原告要求被告以逾期支付物业费为基数，按照中**银行同期贷款利率向原告支付利息，被告认为原告服务有瑕疵，不同意承担利息。

上述事实，有××（Ａ区一期／二期）前期物业服务协议、××Ａ区一期前期物业服务合同、××Ａ区收费标准及当事人陈述在案为证。

本院认为

本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告与被告虽未签订书面物业服务合同，但是原告依据与开发商签订的前期物业服务合同实际为被告所在小区提供了物业服务，双方之间构成实质的物业服务合同关系。原告提供了物业服务，被告虽提交证据证明小区内存在不尽人意之处，但现状的形成有多方面原因造成，据此难以认定原告未尽物业管理责任，被告应按照相关标准交纳物业费。由于原告、被告合同履行过程中确存在沟通不畅的情形，本院认为原告存在一定责任，对其基于拖欠物业费提出的利息主张不予支持。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告叶**于本判决生效后七日内给付原告北京×**有限公司2009年7月1日至2012年6月30日、2013年7月1日至2015年6月30日期间物业管理费一万二千五百四十三元七角六分；

二、驳回原告北京×**有限公司其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费五十七元，由被告负担（原告已交纳，被告于本判决生效后七日内给付原告）。

如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

裁判日期

二〇一五年四月二十日