北京市朝阳区人民法院

审理经过

长城物**限公司（原名称深圳市**份有限公司，2009年7月20日变更为长城物**限公司，以下简称长**司）与魏*物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员许**独任审判，公开开庭进行了审理，书记员毛**担任法庭记录。长**司委托代理人董**、闫丽晖，魏*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

长**司诉称：魏*是北京市朝阳区林萃东路×号院国奥村××楼×单元×××室的业主。2006年12月3日，我公司与国奥**限公司签订《前期物业服务合同》，约定由我公司对国奥村提供前期物业管理服务，由业主或者物业使用人在每个缴费年度前1个月开始交纳下一年度的物业管理服务费。同时，国奥**限公司与魏*签订《国奥村业主临时公约》，魏*承诺按期向物业管理企业交纳物业管理服务费，如逾期交纳，物业管理服务企业可按每日加收应交纳费用的2‰的滞纳金。但是，魏*自2011年7月开始，拒绝履行缴费义务。因此，我公司诉至法院，要求魏*支付2011年7月1日至2015年6月30日的物业管理服务费、生活垃圾消纳费等费用共计33329.76元，并支付滞纳金6807.41元，诉讼费由魏*承担。

被告辩称

魏*辩称：我是北京市朝阳区林萃东路×号院国奥村××楼×单元×××室的业主，我确认未向长**司交纳2011年7月1日至2015年6月30日的物业管理服务费、生活垃圾消纳费等费用，对具体的欠费金额不清楚。我没有向长**司交纳物业管理服务费，是因长**司未在我房屋周边进行绿化，且未履行管理职责，泄露我的个人信息，造成陌生人到我家闹事。另外，长**司要求两年前的物业管理服务费，已经超过诉讼时效。因此，如双方能协商解决，我同意向长**司支付80%的费用，不同意向长**司支付滞纳金。

本院查明

经审理查明：魏*是北京市朝阳区林萃东路×号院国奥村××楼×单元×××室（房屋所有权证载明的房屋坐落是朝阳区林萃东路×号院××号楼×层×单元×××号）房屋所有权人。

2006年12月3日，国奥**限公司与长**司签署《国奥村前期物业服务合同》，约定长**司为国奥村提供前期物业管理服务，期限自奥运会结束后买房人正式入住之日起（暂定为2009年7月1日）至2011年10月30日止。本合同履行过程中，当物业区域的业主委员会代表全体业主与业主大会聘任的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。管理服务项目包括前期介入与接管验收；入住管理；物业档案资料管理房屋建筑日常管理维护、绿化管理以及车辆停放秩序和社区文化建设等日常管理服务，其中绿化管理是指对物业区域内公共绿地、花草、树木进行养护，包括楼宇大堂花木的摆放和养护。本物业管理区域物业服务收费实行酬金制，物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准是住宅为每月每平方米3.2元。物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人在每个缴费年度前1个月开始交纳下一年度的物业管理费。国奥**限公司、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按中**银行公布的同期同类人民币贷款利率的标准向长**司支付利息，作为违约金。本合同期满前3个月，业主大会尚未成立的，双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，国奥**限公司应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。之后，长**司与国奥**限公司签订补充协议，将住宅物业服务费调整为每平方米每月3.5元。

2007年2月26日，魏*签署承诺书，承诺遵守国奥**限公司制定的《国奥村业主临时公约》。该公约载明，业主应按规定交纳物业管理企业应收取的各项服务费用，其中住宅物业管理服务费为每月每平方米3.5元，生活垃圾清运费为每年每户30元，生活垃圾处理费为每月每户3元。物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每个缴费年度前1个月内交纳下一年度的物业管理服务费。对无故或者长期拖欠物业服务费用的业主，物业管理企业可采取电话、书面以及当面等方式进行催缴。业主未按照公约、物业管理合同交纳物业管理费用的，物业管理企业可按每日加收应交纳费用的2‰的滞纳金。

2011年7月1日之后，魏*未再向长**司支付物业管理服务费。同年10月30日，长**司对国奥村提供的前期物业服务合同履行期限届满，其继续为国奥村小区提供物业管理服务。

庭审中，长**司提交了2011年至2014年共计四份张贴于奥运村小区的“关于物业费缴费的通知”，要求业主缴纳下一年度的物业费用。经庭审质证，魏*表示未收到缴费通知。庭审中，魏*向长**司代理人展示了其手机拍摄的图片，以证明长**司绿化管理服务不到位，并表示经长**司同意自行在其房屋周边栽种了树木。长**司对魏*手机图片的真实性没有异议，但认为公共区域绿化应按规划方案进行，魏*无权私自进行绿化，对魏*提出的绿化不到位的主张不予认可。

上述事实，有长**司与国奥**限公司签署的前期物业服务合同，国奥**限公司制定的《国奥村业主临时公约》，魏*签署的承诺书，以及庭审笔录等在案佐证。

本院认为

本院认为：长**司依据其与国奥**限公司签署的《国奥村前期物业服务合同》对国奥村提供物业管理服务，而魏*承诺遵守国奥**限公司制定的《国奥村业主临时公约》，据此长**司与魏*形成了物业管理服务合同关系。长**司依约向魏*提供了物业管理服务，履行了相应的义务。魏*提出长**司服务不到位，没有任何事实依据，本院不予采信。关于魏*主张的诉讼时效问题，本院认为，长**司作为物业管理服务企业，采取在小区公共区域公示缴费通知是正常合理的催缴方式，这种催缴方式导致诉讼时效中断，魏*否认收到催缴通知，并据此提出长**司主张两年前的物业管理服务费已经超过诉讼时效，不符合法律规定，本院亦不予采信。魏*未向长**司支付物业管理服务费，其行为构成违约，应向长**司承担违约责任。长**司要求魏*支付2011年7月1日至2015年6月30日的物业管理服务费、生活垃圾消纳费等费用共计33329.76元，符合事实及法律规定，本院予以支持。关于长**司主张的滞纳金，根据长**司与国奥**限公司所签《国奥村前期物业服务合同》约定，长**司对奥运村小区提供的前期物业管理服务已于2011年10月30日终止。之后，长**司虽然继续为奥运村小区提供物业管理服务，但并不能以此确认其与国奥**限公司就延长合同履行期限达成了协议。在长**司未与魏*签署书面物业管理服务合同的情况下，只能确认长**司与魏*之间形成了事实上的物业管理服务关系。因此，长**司依据《国奥村前期物业服务合同》要求魏*支付滞纳金，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：

裁判结果

一、魏*于本判决生效之起十日内给付长城物**限公司二〇一一年七月一日至二〇一五年六月三十日期间的物业管理服务费共计三万三千三百二十九元七角六分。

二、驳回长城物**限公司其他诉讼请求。

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，如魏*未在上述期限内向长城物**限公司支付全部款项，则自逾期之日起按照中**银行规定的同期贷款基准利率的标准加倍向长城物**限公司支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费四百零二元，长城物**限公司负担八十五元（已交纳），魏*负担三百一十七元（本判决生效之日起七日内交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

裁判日期

二〇一五年四月七日