北京市朝阳区人民法院

审理经过

原告北京中实**有限公司（下称原告）与被告吕*（下称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员招霞独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人到庭，被告经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本案依法缺席审理，现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：我公司负责对位于北京市朝阳区望京阜通西大街18号院都市心海岸小区提供物业服务。被告是该小区*楼*室业主。依据法律规定及《都市心海岸项目前期物业服务合同》约定，被告应当按每月每平方米2.59元的标准支付物业费。但自2007年7月8日开始被告未交纳物业费，至2015年7月7日被告欠付物业费26176.8元。按照都市心海岸项目物业服务合同约定，被告应自逾期之日起按日千分之三的标准支付滞纳金。我司多次催要未果，故起诉请求判令被告支付物业服务费26176.8元及滞纳金6231元。

被告辩称

被告未答辩。

本院查明

经审理查明：被告系位于北京市朝阳区阜通西大街18号院（都市心海岸雅园，原名称为银杏家园）*楼*号房屋（下称涉案房屋）的业主。涉案房屋建筑面积为117.9平方米。

2002年6月18日，原告与北京荧**有限公司（下称荧**司）签订《都市心海岸物业管理委托合同》（下称《委托合同》），约定荧**司委托原告对都市心海岸小区进行物业管理，管理范围包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备、市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护、运行和管理，公用绿地、花草树木、建筑小品等养护与管理，维持公共环境内的秩序；房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托并签署相关协议后，原告应接受委托并合理收费；委托管理期限为2003年5月1日至2005年4月30日；物业管理服务费按建筑面积每平方米2.59元向业主或物业使用人收取，管理服务费标准的调整，依据国家有关法律、法规，原告与荧**司或业主委员会协商后，报请区物价局核准或备案后进行调整。

2003年4月2日，《银杏家园物业管理公约》（下称《管理公约》）经北京市**办公室核准。《管理公约》约定，业主管理委员会成立前，物业管理企业由开发企业选定，业主管理委员会成立后可按有关规定解聘和重新选聘物业管理企业；该物业按高档住宅建设，物业管理费按2.59/月.建筑面积收费，每年交费一次，提前一个月预交；有约定或约定不明的，应按政府有关文件执行，政府有新规定时，收费应依据新的政策进行调整。

2003年7月8日，原的第六分公司与被告签订《入住协议书》，约定原告依据《委托合同》及《管理公约》向被告提供物业管理服务，原告在履行合同期间接受被告监督和检查，被告承诺遵守《管理公约》；物业管理费为2.59元/㎡·月，每年交费一次，提前一个月预交，收费起始日期为2003年7月8日，收费面积按实测面积收取，年物业管理费总金额3664.3元。《入住协议书》还对自来水费、电费、燃气费、供暖费等代收代缴费用、公摊能源费、停车费用等进行约定，同时约定“以上价格若有调整将以政府或公用部门公告为准”。

以上事实，有当事人当庭陈述、《委托合同》、《管理公约》、《入住协议书》在案佐证。

本院认为

本院认为：依法成立的合同对当事人具有约束力。《委托合同》、《管理公约》、《入住协议书》是当事人之间真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定履行各自义务。原告作为开发商选聘的前期物业管理单位，为包括被告在内的业主提供物业管理服务的事实存在，被告亦签署了《入驻协议书》，承诺遵守《管理公约》，据此可以认定原告与被告间形成了物业服务合同关系。《北京市物业服务收费管理办法（试行）》第五条规定，物业服务收费实行市场调节价和政府指导价，实行市场调节价的物业服务收费，收费调准由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定；实行政府指导价的物业服务收费由市价格主管部门会同市房地产行政主管部门制定基准价标准及浮动幅度，两年公布一次。第七条规定，实行市场调节价的物业服务收费标准需要调整时，应由业主大会或共同履行业主大会、业主委员会职责的全体业主与物业管理企业协商确定。涉案小区物业费收费标准系依据合同约定形成，属于市场调节价，不属于政府指导价，虽然部分收费项目的政策依据虽已调整，但考虑到在未成立业主大会前，无法确定具体、统一的物业服务收费标准，且原告在政策调解前后，物业服务内容并未发生变化，故原告按照原有计费标准进行收费并无不妥。被告应当按照约定支付物业管理费。《入住协议书》约定物业费每年支付一次，提前一个月预交，故被告应交纳至2015年7月的物业费。关于滞纳金，《入住协议书》对滞纳金并未进行约定，故本院对滞纳金不予支持。

被告经本院传票传唤，无正当理由未到庭，视为其放弃答辩和质证的权利，本案依法缺席判决。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告吕*于本判决生效后七日内给付原告北京中实**有限公司物业费二万六千一百七十六元八角；

二、驳回原告北京中实**有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费306元，由原告北京**理有限公司负担59元（已交纳），由被告吕*负担247元（于本判决生效后七日内给付原告）。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

裁判日期

二0一五年三月二十日