郭**与北京新**有限公司分公司一案一审民事判决书

审理经过

原告北京**公司分公司（以下简称原告）与被告郭**（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员赵**任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张**、石连石与被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：原告系北京市朝阳区左安门外饮马井1号院新坐标小区的前期物业服务企业。被告系上述小区1号楼x室的业主，于2005年10月28日办理入住并与原告签订了物业管理公约。根据上述公约规定，物业服务收费价格为每月每平方米2.5元，被告一直实际享受原告提供的物业服务，但却长期欠缴物业费及垃圾费。经原告多次催要未果，故诉至法院，请求判令被告支付原告自2006年10月29日至2015年10月28日的物业管理费12187.8元、垃圾费594元，共计12781.8元。

被告辩称

被告辩称：不同意原告的诉讼请求。第一，位于左安门外饮马井1号院1号楼x室的房屋现登记在我的名下，房屋建筑面积为45.14平方米，对于原告计算物业费及垃圾费的方式我没有异议。第二，我确实拖欠物业费及垃圾费，是因为涉案房屋从2006年3月份就开始出现阳台漏水的情况，具体是因为楼上的住户阳台排水管漏水导致我家阳台漏水。我多次找原告要求对漏水部位进行维修，并且开发商曾经承诺什么时候将漏水问题解决再缴纳物业费，所以我一直没有缴纳费用。就维修阳台一事，物业公司与开发商之间也是互相推诿，由于我未缴费导致每次在物业处买水都非常困难，现在我已经不在涉案房屋内居住。第三，根据原告提交的前期物业服务合同来看，该合同在2012年12月31日已经到期，之后原告并没有与开发商或者业主委员会续签合同，并且没有为我提供服务，故我不同意交纳合同到期后的费用。

本院查明

经审理查明：2005年9月15日，北京龙**限责任公司作为甲方与作为乙方的北京市龙**限责任公司分公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定甲方聘请乙方对位于北京市朝阳区左安门外饮马井1号的新坐标小区提供前期物业管理服务事宜，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅为每平方米每月2.5元，物业服务费按年交纳，业主应在每年1月5日前履行交纳义务，业主未能按时足额交纳物业服务费用的，应按3‰的标准向乙方支付违约金；合同期限自2005年9月15日至2008年12月31日，在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，该合同自动终止。

被告系上述物业范围内1号院1号楼2516号房屋的业主，其房屋建筑面积为45.14平方米。办理上述房屋的入住过程中，原告与被告签署了《时点新标家园物业管理公约》，公约中载明：业主有义务按规定交纳各项物业管理费和其他应交费用，物业管理公司根据法律、法规结合本小区的实际情况，在业主委员会成立之前有权制定小区的各项管理规定、物业的收费标准、服务标准及收费办法，有权对小区实施物业管理、收取物业管理费用，业主应及时交纳物业管理服务费，收费标准按照北京市物价计量单位出台的相关法律法规执行，业主应按期交纳各项费用，如逾期交纳，逾期1天加收3‰滞纳金，超过一个月仍未交纳，物业公司可采取相应催交措施，或在必要时采取相应的法律措施。后被告并未按照约定交纳自2006年10月29日至2015年10月28日期间的物业费，共计欠缴物业费（包括垃圾清运费、处理费等）12781.8元。

庭审中，原告出示前期物业服务合同及补充协议、物业管理公约、多份物业收费催缴单，用以证明原告对被告所在小区一直提供物业服务及收费标准并在上述期间多次对被告催缴物业费。对此，被告表示对证据的真实性无异议，也认可收到上述催缴单，但认为因阳台漏水问题未解决故没有按时交纳费用。

庭审中，被告出示照片二张及新坐标小区业主委员会出具的证明一份，用以说明被告的房屋阳台漏水的情况。对于被告的上述材料及陈述，原告表示对真实性认可，也认可被告房屋阳台存在漏水的情况，但认为从房屋在质保期开始漏水时原告就多次进行维修，2009年、2010年也对阳台进行过维修，直到2011年修理后阳台已经不存在漏水的情况。

另查，2008年3月25日，北京市龙**限责任公司分公司经北京市**朝阳分局核准，名称变更为北京新**有限公司分公司即本案原告。2008年12月2日，北京新**有限公司分公司与北京龙**限责任公司签订了《前期物业服务合同补充协议》，协议载明：因双方于2005年9月15日签订的《前期物业服务合同》期限将届满，但该小区业主大会尚未成立，双方延长合同期限，自2009年1月1日至2012年12月31日。

上述事实，有前期物业服务合同及补充协议、名称变更通知、物业管理公约、物业收费通知单、房产证、照片及当事人当庭陈述等在案佐证。

本院认为

本院认为：原告与被告签订的《时点新标家园物业管理公约》的内容，不违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行。原告履行了物业服务义务，被告应给付原告物业费，原告要求被告给付自2006年10月29日至2015年10月28日期间的物业费、垃圾费的主张合法有据，本院予以支持。针对被告提出的漏水问题，本院认为被告提供的证据无法证明2010年9月涉案房屋质保期后仍存在漏水且被告未予以及时维修的情形，故本院对于被告的抗辩意见不予采信。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告郭**于本判决生效之日起七日内给付原告北**理有限公司分公司物业费一万二千一百八十七元八角；

二、被告郭**于本判决生效之日起七日内给付原告北**理有限公司分公司垃圾费五百九十四元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费60元，由被告郭**负担（于本判决书生效之日起七日内交纳）。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

裁判日期

二〇一五年四月十四日