北京市高级人民法院

审理经过

上诉人陈*与被上诉人北**限责任公司（以下简称信诚物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第08716号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月22日受理后，依法组成由法官李*担任审判长，法官蒋*、霍**参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审原告诉称

信**公司在一审中诉称：陈*购买了位于北京市朝阳区××室，并签署了《前期物业管理服务协议》，2006年7月9日办理了入住手续。双方在上述协议中就双方的基本情况、双方的权利义务、物业费的内容和标准等物业管理的各项事宜进行了约定。陈*拖欠信**公司2007年1月1日起至2012年12月31日期间的物业管理33504.48元，违约金18343.7元。现诉至一审法院，请求人民法院判令陈*支付信**公司2007年1月1日起至2012年12月31日的物业费33504.48元，判令支付违约金18343.7元。

陈*在一审中未到庭，亦未提交书面答辩状。

一审法院查明

一审法院经审理查明：2006年7月6日，陈*与信**公司签订《前期物业管理服务协议》，其内容为陈*为位于北京市朝阳区××室房屋业主，房屋建筑面积168.92平方米陈*应按照住宅建筑面积每月每平方米2.74元的标准交纳物业管理服务费。陈*每年6月30日之前交纳本年7-12月的物业管理服务费，12月31日之前缴纳下一年度1-6月的物业管理服务费。陈*违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，信**公司有权要求陈*补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。

一审法院另查，北京**××室房屋产权人是陈*，上述房屋建筑面积168.92平方米。

一审庭审中，信**公司提供发票、收据、催费通知单，以此证明陈*缴纳了2006年的物业管理费，信**公司进行了之后物业管理费的催要工作。

一审法院认为

一审法院认为：信**公司与陈*签订了《前期物业管理服务协议》，双方之间存在物业服务合同关系，陈*应该按照协议约定向信**公司支付相应的物业服务费用，故信**公司物业管理费之诉讼请求合法有据，一审法院对此予以支持。关于违约金一节，上述协议中对违约金约定过高，考虑信**公司的损失，一审法院酌定违约金为800元。陈*经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭，其放弃了答辩和质证的权利。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决：一、陈*于判决生效后七日内支付信**公司自二〇〇七年一月一日起至二〇一二年十二月三十一日期间的物业服务费三万三千五百零四元四角八分。二、陈*于判决生效后七日内支付信**公司违约金八百元。三、驳回信**公司其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

陈*不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：1.一审未尽送达义务，造成陈*未能收到诉讼材料，未能出庭应诉，送达方式不合法，造成陈*丧失答辩权。2.即使按照缺席判决，仍然判决失当。一审根据合同法第60条、第107条作出判决，是基于假设双方合同存在。实际上双方未签署物业服务合同。是购买房屋时开发商指定的物业服务商与陈*签订合同的，是购买房屋的前提条件，合同确实签了，但不是陈*的真实意思表示。在提供物业服务时，有重大瑕疵，给陈*造成重大损失。2009年夏天，陈*的租客将屋内重要的家具拉走，信**公司没有尽到出门审查手续就将物品放行，导致陈*有2万元的损失。当时和信**公司的物业经理交涉过此事情，但一直没给明确答复，因此从2007年到现在没有实际催要过物业费。陈*住的二层，一层业主搭建了地台违章建筑，给陈*的居住安全造成影响，和物业反映，但物业解决不了这个问题，也没有明确说怎么减免物业费。对于信**公司一审提交的律师函和催缴函，陈*没有收到过。装修时，陈*曾交过3000元的押金，至今没有退回。是因为上述事实没有解决，如果解决了，会交物业费。3.基于一审第一款判决失当，判决书判决部分第二、三款都是基于第一款，所以同样失当。4.一审判决书中，一审法官称，信**公司提交了发票、收据、催费通知单，以此证明陈*缴纳了2006年的物业管理费。此次物业费收取是办理入住时开发商和物业公司强迫缴纳，作为办理入住的先决条件，实际上当时已是非法收取。上诉请求：1.撤销一审判决，依法驳回信**公司一审诉讼请求。2.由承担本案一二审诉讼费用。

陈*未向本院提交新的证据。

被上诉人辩称

信**公司服从一审法院判决，其针对陈*的上诉理由主要答辩称：不同意陈*陈述的事实与理由。同意一审判决。由于一审陈*没有出庭，对于陈*说的物业瑕疵问题，物品被拉走，是陈*和租客之间的问题，而且没有证据证明。对于一楼违章建筑的问题，是陈*和一楼业主的问题，和物业公司无关，而且一楼不是违章建筑。对于律师函，2011年信**公司给陈*发送过律师函，有过催缴行为，不存在时效问题。对于押金问题，如果有押金条，可以找信**公司来退，和本案无关。

信**公司未向本院提交新的证据。

本院查明

本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。

上述事实，有相应证据和当事人陈述意见在案佐证。

本院认为

本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。依法成立的合同受法律保护。双方均应依约履行。信**公司按照合同约定履行了合同义务，其亦有要求陈*按照合同约定支付相应物业费的权利，一审法院就物业管理费的认定及核算的具体数额无误。关于送达方式，一审法院依据民事诉讼法规定进行送达，因采取其他方式均无法合法送达，最终公告送达并无明显不妥。关于陈*所述的信**公司存在没有尽到出门审查手续导致陈*有2万元的财务损失以及尚有押金未退，现陈*未提供相应证据加以证明，若陈*认为其自身权利受损可另案与信**公司解决。关于违约金问题，一审法院认为违约金约定过高，故予以酌减，本院认为当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。在一审中陈*并未出庭应诉视为其放弃了答辩的权利，在此情况下一审法院酌减违约金做出裁判，对此，信**公司表示服从一审判决，故本院不持异议。综上，陈*的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院难以支持。

综上，一审法院判决结果并无不当，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费1096元，由北京北辰**责任公司负担371元（已交纳），由陈*负担725元（于本判决生效后七日内交纳）。

公告费560元，由陈*负担（于本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费658元，由陈*负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二○一四年八月十一日