北京市顺义区人民法院

审理经过

上诉人北京顺**有限公司（以下简称顺鑫**公司）因与被上诉人范**物业服务合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2014）顺民初字第04863号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月3日受理后，依法组成由法官张**担任审判长，法官孙*、魏**参加的合议庭，并于2014年9月15日公开开庭进行了审理。上诉人顺鑫**公司的委托代理人程*到庭参加诉讼，范**经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已缺席审理终结。

一审原告诉称

顺鑫**公司在一审中起诉称：范*华系涉案房屋的业主。2010年6月22日，顺鑫**公司、范*华签订了《双阳东区（顺鑫朗郡）临时管理规约》。协议约定由顺鑫**公司为范*华提供物业服务，范*华支付服务费。依据协议约定的收费标准，范*华应当在上年物业管理费到期20日前按每月115.93元的标准一次性交纳2012年4月1日至2012年12月31日物业费1043.40元。顺鑫**公司多次催要，范*华一直拒绝交纳。范*华的行为已构成违约，依合同约定范*华应自逾期之日起每日按应付服务费金额的万分之五向顺鑫**公司交纳滞纳金。故起诉至一审法院，要求范*华支付所拖欠的物业费1043.40元，并以逾期金额的日万分之五为标准，支付自2012年4月2日起至实际支付之日止的滞纳金，诉讼费由范*华承担。

一审被告辩称

范**在一审中答辩称：2010年6月22日，范**办理入住手续时，顺鑫佳**公司拿出《双阳东区（顺鑫朗郡）临时管理规约》，但未对规约内容进行说明，要求范**签了规约后才给房子钥匙，范**按其要求签了自己的名字。范**入住后，发现规约存在很多问题，在日常物业管理方便，顺鑫佳**公司有了管理规定，无人实施具体管理，出现问题向顺鑫佳**公司反映，无人管理，致使顺鑫佳**公司与范**之间矛盾日益加深。具体如下：一、顺鑫佳**公司制定的规约，违反了《中华人民共和国合同法》第五条：“当事人应当遵循公平原则，确定各方的权利和义务。”规约中，顺鑫佳**公司只有权利没有义务，没有违约责任。顺鑫佳**公司没有明确的服务项目和标准，顺鑫佳**公司故意模糊自己的管理职责。价款不清，物业费每平方米1.30元如何计算出来，没有公示，应列出物业费中各项服务项目的明细价格。规约中的“滞纳金条款”无法律依据。建议顺鑫佳**公司重新修订管理规约。二、顺鑫佳**公司制定的管理规定，并没有实施具体管理。顺鑫佳**公司规定的“道路车辆管理规定”第一条：车辆凭卡出入，一车一卡，进门领卡，出门交卡的规定至今尚未实施。臭味很大的运鸡车、运猪车在小区乱停乱放无人管理。规约第二十二条第六款：不可在公共位任意设置广告、任何广告宣传物品，但楼门里到处是广告宣传品，有的插在门上，有的贴在墙上，有的印在墙上，这些问题，顺鑫佳**公司投诉，根本无人管。存在高空坠物，8号楼×门×室及×号楼×门×室高空坠下整块的玻璃、木方、铁板等，严重威胁楼下居民的人身安全。小区有人养鸽子，院子里满地鸽子屎，有的鸽子屎会掉到人的头上、身上。向顺鑫佳**公司投诉，无人问津。顺鑫佳**公司订立制度和规定不进行有效管理，是不负责的失职行为。三、收费不合理。一楼不享受电梯服务，所以没有实施和理由收取一楼居民的电梯费用。一楼居民的公摊费用中已包含电梯安装及面积，故一楼居民不应负担电梯使用费。综上，顺鑫佳**公司在服务项目、管理方面没有尽到责任，是严重的违约行为，应承担相应的违约后果。因顺鑫佳**公司没有尽到服务和管理责任，故范**同意支付物业费1043.40元的60%；规约中“滞纳金条款”无法律依据，范**拒绝支付；诉讼费应由顺鑫佳**公司承担。

一审法院查明

一审法院审理查明：范*华系涉案房屋的业主。2010年6月22日，顺鑫**公司、范*华签订了《双阳东区（顺鑫朗郡）临时管理规约》。协议约定由顺鑫**公司为范*华提供物业服务，范*华支付服务费。依据协议约定的物业服务收费标准为住宅1.30元/平米/月，商业2.30元/平米/月。根据协议，范*华每月应交物业费115.93元。范*华2012年4月1日至2012年12月31日期间的物业费1043.40元尚未交纳。顺鑫**公司提交了物业管理临时规定复印件、临时管理规约复印件，以证明顺鑫**公司是物业服务企业，范*华是小区的业主。范*华应当按照每月每平方米1.30元向顺鑫**公司缴纳物业费，逾期未交物业费，应当按照日万分之五的标准支付滞纳金。物业费是按照年度预交，应该在物业服务到期20日内缴纳下一年度的物业费。范*华认可两份证据的真实性，但表示顺鑫**公司未提供物业服务，不应向范*华收取物业费；顺鑫**公司的地下车库未提供使用，导致小区内的交通状况拥堵。范*华提交了照片，以证明小区护栏距离范*华阳台窗户太近，空隙内有垃圾，长期无人清理。顺鑫**公司对照片的真实性不认可，并表示范*华提交的照片显示的护栏与窗户太近与本案没有关联性；空隙内的垃圾未清扫与其护栏修建有关系，人根本无法进入打扫。审理中该小区其他业主提交了照片18页，以证明：1.小区有野狗，无人管理，狗到处翻垃圾桶，随地大小便，导致卫生状况很差；2.入住小区时，有曲美的广告，不清楚是何人张贴以及是否收费；3.停车库，曾经开放一段时间，后未再开放，导致小区内车辆随便停放、拥堵；4.小区楼道，业主堆放自己的杂物，物业只是张贴了禁止停放自行车，但是从来没有人管理；5.小区内的草坪，自2012年开始，因为车库未开，有很多人将车辆停放在草坪上，导致草坪面积减少，顺鑫**公司维护不到位；6.小区门口保安形同虚设，保安在工作期间玩手机，车辆随意进出小区；7.14号楼前门口不允许停车，但有业主随意停放车辆，楼前的两条进出小区的必经通道，其中一条都被业主停放的车辆占用了，目前只有一条通道可以行驶。顺鑫**公司以范*华未提供照片拍摄时间，不发表质证意见。经询问，范*华表示其照片拍摄于2012年至2014年期间。顺鑫**公司对CW001、002、003、QT001、WS003等共计5页照片不认可，认可其余照片的真实性。

一审法院判决认定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。顺鑫佳**公司与范**签订的《双阳东区（顺鑫朗郡）临时管理规约》系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法规规定，合法有效。双方均应依约定全面履行各自的义务，顺鑫佳**公司应履行提供合理物业服务的义务，范**应履行交纳物业费的义务。根据本小区其他业主提供的证据，可以认定顺鑫佳**公司在环境卫生公共秩序维护等方面存在服务瑕疵，故一审法院酌情扣减部分物业费。因范**未交纳上述期间的物业管理费非属恶意拖欠行为，该院对顺鑫佳**公司主张滞纳金的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条之规定，判决：一、范**给付北京顺**有限公司自2012年4月1日至2012年12月31日期间的物业费967.86元，于判决书生效之日起7日内履行；二、驳回北京顺**有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法（2012年修正）》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

顺鑫**公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其上诉事实与理由：一审法院认定顺鑫**公司物业服务存在瑕疵，证据不足；范**提供的证据不能作为减免物业费的抗辩，照片内容如在楼道堆放杂物、随处停放车辆、私自踩踏草坪等多数是业主的行为导致，顺鑫**公司没有执法权；小区野狗无人管理，顺鑫**公司已多次联系派出所及动物收容所；小区地下停车场所有权归开发商，现在需要维修暂时关闭与我方无关。故上诉请求：撤销一审法院判决，诉讼费用均由范**负担。

被上诉人辩称

范**二审期间未答辩。

本院查明

本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。

上述事实有顺鑫**公司陈述、《双阳东区（顺鑫朗郡）临时管理规约》、物业管理规定、照片在案佐证。

本院认为

本院认为：顺鑫**公司与范**签订的《双阳东区（顺鑫朗郡）临时管理规约》系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法规规定，合法有效。双方均应依约定全面履行各自的义务，顺鑫**公司应履行提供合理物业服务的义务，范**应履行交纳物业费的义务。

关于顺鑫**公司提出减免物业费没有依据的上诉主张。本院认为顺鑫**公司作为物业服务的提供者，其应履行自己的工作职责，为小区业主提供合格的物业服务。在本案诉讼过程中，顺鑫**公司并未提供充分证据证明其切实履行了物业管理职责，现一审法院依据相关证据认定本案所涉及的小区物业服务存在瑕疵，本院认为并无不当。

针对本案诉讼过程中所反映出相关物业服务问题，法院建议顺鑫**公司加大服务意识，增强公共区域的维护力度，加强小区内的安保及巡查等各项服务，更多赢得业主对物业服务的理解与支持。同时，小区业主也应及时按约缴纳相关物业服务费用，否则长期拖欠物业费的行为不仅不能真正提高物业服务质量，也会造成物业公司难以收回运营成本，造成物业服务质量进一步降低的恶性循环。

综上，顺鑫佳**公司的上诉理由均不能成立，本院均不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，缺席判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费25元，由北京顺**有限公司负担5元（已交纳），由范**负担20元（于本判决生效之日起7日内交纳）。

二审案件受理费50元，由北京顺**有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年九月十九日