北京市密云县人民法院

审理经过

上诉人北京顺**有限公司（以下简称顺鑫**公司）因与被上诉人刘**物业服务合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2014）顺民初字第04858号判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月3日受理后，依法组成由法官张**担任审判长，法官魏**、法官孙*参加的合议庭，于2014年9月15日公开开庭审理了本案。上诉人顺鑫**公司的委托代理人程*，被上诉人刘**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

顺鑫**公司在一审中起诉称：刘**系顺义区杨镇（顺鑫朗郡）住宅小区的业主。2010年2月9日，顺鑫**公司、刘**签订了《双阳东区（顺鑫朗郡）临时管理规约》。协议约定由顺鑫**公司为刘**提供物业服务，刘**支付服务费。依据协议约定的收费标准，刘**应当在上年物业管理费到期20日前按每月80.99元的标准一次性交纳2012年4月1日至2012年12月31日的物业费728.90元。顺鑫**公司一直为刘**提供物业管理服务，刘**却拖欠上述物业管理费728.90元。顺鑫**公司多次催要，刘**一直拒绝交纳。刘**的行为已构成违约，依合同约定刘**应自逾期之日起每日按应付服务费金额的万分之五向顺鑫**公司交纳滞纳金。故起诉至一审法院，要求刘**支付所拖欠的物业费728.90元，并以逾期金额的日万分之五为标准，支付自2012年4月2日起至实际支付之日止的滞纳金，诉讼费由刘**承担。

一审被告辩称

刘**在一审中答辩称：认可顺鑫**公司所主张的物业费标准及数额。顺鑫**公司应该从9楼到1楼安装空调排水管。2011年3月，刘**交房款拿钥匙时1楼还有排水管。2011年7月下旬，刘**准备装修时，2层以下的排水管就丢失，二层处排水管被封堵，水从刘**的空调压缩机流到刘**安装空调室外机的台上。刘**也找过顺鑫**公司，顺鑫**公司表示要维修，但是一直未维修。

一审法院查明

一审法院经审理查明：刘**系顺义区杨镇（顺鑫朗郡）住宅小区的业主。2010年2月9日，顺鑫佳**公司、刘**签订了《双阳东区（顺鑫朗郡）临时管理规约》。协议约定由顺鑫佳**公司为刘**提供物业服务，刘**支付服务费。依据协议约定的物业服务收费标准为住宅1.30元/平米/月，商业2.30元/平米/月。依据协议约定的收费标准，刘**应当在上年物业管理费到期20日前按每月80.99元的标准一次性交纳2012年4月1日至2012年12月31日物业费728.90元。顺鑫佳**公司提交了物业管理临时规定复印件、临时管理规约复印件，以证明顺鑫佳**公司是物业服务企业，刘**是小区的业主。刘**应当按照每月每平方米1.30元向顺鑫佳**公司缴纳物业费，逾期未交物业费，应当按照日万分之五的标准支付滞纳金。物业费是按照年度预交，应该在物业服务到期20日内缴纳下一年度的物业费。刘**认可两份证据的真实性。审理中，刘**提供照片1张，以证明1楼把排水管封堵，导致水从刘**的空调压缩机流到刘**安装空调室外机的台上。顺鑫佳**公司表示，该问题并非顺鑫佳**公司造成的，是业主与业主造成的，顺鑫佳**公司已经与1层业主协商此事，由1层业主购买设备，物业公司出人安装。同小区业主王**提交了编号为“7”、“8”、“9”的照片，以证明顺鑫佳**公司服务质量差，草坪无人管理；卫生差；停车位损坏，未及时维修。顺鑫佳**公司意见为：照片未显示日期，不认可照片的真实性，也不认可照片与本案的关联性。

一审法院判决认定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。顺鑫佳**公司与刘**签订的《双阳东区（顺鑫朗郡）临时管理规约》系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法规规定，合法有效。双方均应依约定全面履行各自的义务，顺鑫佳**公司应履行提供合理物业服务的义务，刘**应履行交纳物业费的义务。根据本小区其他业主王**提供的证据，可以认定顺鑫佳**公司在环境卫生公共秩序维护等方面存在服务瑕疵，故一审法院酌情扣减部分物业费。因刘**未交纳上述期间的物业管理费非属恶意拖欠行为，一审法院对顺鑫佳**公司主张滞纳金的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条之规定，判决：一、刘**给付北京顺**有限公司自2012年4月1日至2012年12月31日期间的物业费692.46元，于判决书生效之日起7日内履行；二、驳回北京顺**有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法（2012年修正）》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

顺鑫**公司不服一审法院判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一审判决认定顺鑫**公司物业服务存在瑕疵，证据不足，一审判决减免物业费没有事实及法律依据。一审中刘**认为自家室外空调排水管丢失，以此为由拒绝缴纳物业服务费。顺鑫**公司在一审已经给予说明，是一楼业主行为导致，其也在尽力协调解决。顺鑫**公司认为刘**要求减免物业服务费的理由不能成立。故上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判，诉讼费用由刘**负担。

被上诉人辩称

刘**其针对顺鑫**公司的上诉理由答辩称：刘**是2011年3月拿到房屋钥匙，7月份开始装修，到验房时发现空调管丢失，刘**多次与顺鑫**公司沟通至今未修复。刘**同意一审法院判决。

本院查明

本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。

上述事实，有双方当事人提交的《双阳东区（顺鑫朗郡）业主临时管理规约》、物业管理规定、房屋保修跟踪单、照片及双方当事人的陈述意见在案佐证。

本院认为

本院认为：顺鑫**公司与刘**签订的《双阳东区（顺鑫朗郡）业主临时管理规约》系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法规规定，合法有效。双方均应依约定全面履行各自的义务，顺鑫**公司应履行提供合理物业服务的义务，刘**应履行交纳物业费的义务。

关于顺鑫**公司提出减免物业费没有依据的上诉主张。本院认为顺鑫**公司作为物业服务的提供者，其应履行自己的工作职责，为小区业主提供高质量的物业服务。在本案诉讼过程中，顺鑫**公司并未提供充分证据证明其切实履行了物业管理职责，现一审法院依据相关证据认定本案所涉及的小区物业服务存在瑕疵，本院认为并无不当。

针对本案诉讼过程中反映出的相关物业服务问题，法院建议物业公司加大服务意识，增强公共区域的维护力度，加强小区内的安保及巡查等各项服务，更多赢得业主对物业服务的理解与支持。同时，小区业主也应及时按约缴纳相关物业服务费用，否则长期拖欠物业费的行为不仅不能真正提高物业服务质量，也会造成物业公司难以收回运营成本，造成物业服务质量进一步降低的恶性循环。

综上，顺鑫佳**公司的上诉理由均不能成立，本院均不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费25元，由北京顺**有限公司负担5元（已交纳），由刘**负担20元（于本判决生效之日起7日内交纳）

二审案件受理费50元，由北京顺**有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二○一四年九月十九日