北京市朝阳区人民法院

审理经过

上诉人张**因与被上诉人北京**管理中心（以下简称石各庄物业中心）物业服务合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2014）顺民初字第5672号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由法官巴**担任审判长，法官王*、法官霍**参加的合议庭，于2014年8月5日公开开庭进行了审理。上诉人张**的委托代理人尚**、被上**物业中心的委托代理人王**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

石**业中心在一审中起诉称：张**居住的涉案房屋系由石**业中心负责提供物业管理服务，张**居住房屋的建筑面积为78.61平方米。现张**拖欠2006年7月1日至2013年12月31日的物业服务费3569元，上述费用经石**业中心多次催要未果。为维护合法权益并保障涉诉小区管理服务的正常进行，石**业中心诉至一审法院，请求判令：张**给付***业中心物业服务费3569元，诉讼费由张**承担。

一审被告辩称

张**在一审中答辩称：张**认可涉诉房屋登记在其名下，认可房屋面积为78.61平方米，也认可每一年物业费的收费标准，但是其不认可欠缴物业服务费的年度和欠缴数额。张**已经缴纳了2006年7月1日至2011年12月31日期间的物业服务费，但是张**没有相关证据予以证明。2012年度和2013年度的物业服务费张**没有缴纳，没有缴纳的原因为：一是物业服务不到位，张**所居住房屋楼道的单元门和小区的路面地砖均已经损坏，但是石**业中心没有派人修理；二是小区卫生不到位，楼道扶手灰尘多且地面有垃圾；三是小区绿化不达标，庭院绿地上的垃圾没有及时清理；四是垃圾清运不及时；五是保安服务不到位，张**的车停放在小区院内被砸，石**业中心没有为张**解决此事。

一审法院查明

一审法院审理查明：石**业中心系2001年11月成立的从事物业管理服务的企业法人，负责对涉诉北京市顺义区石园北区提供物业服务。张*艳系涉案房屋业主。石**业中心收取物业服务费的标准为：保洁费62元/户?年，绿化费0.55元/平方米?年，化粪池清掏费0.30元/平方米?年，管理费2.4元/平方米?年，小区共用设施维修费1元/平方米?年，生活垃圾清运费30元/户?年，保安费50元/户?年。现张*艳拖欠石**业中心2006年7月1日至2013年12月31日的物业服务费3569元未交纳。

石**业中心主张张**所在的涉案房屋面积为78.61平方米，张**对该房屋面积予以认可。后一审法院去往北京**住房与城乡建设委员会调取了涉案房屋的房屋登记信息，查询结果为涉案房屋面积为78.31平方米，房屋所有权人为张**。

一审法院认为

一审庭审中，石**业中心提交了京发改[2005]2662号文件、顺价（管）字[2002]39号文件、1997年196号文件、顺建请字[2002]第19号请示及批复、企业法人营业执照物业管理资质证书、收费通知等证据证明其中心收费标准和依据，张**对上述证据的真实性予以认可。张**为证明其主张向一审法院提交了17张照片，证明石**业中心的物业服务不到位，石**业中心对照片的真实性予以认可。张**同时提交了汽车被砸后的报警单，石**业中心对报警单的证明目的不予认可，认为报警单与本案无关。

为进一步查清案件的事实，还原物业服务质量的真实情况，一审法院的工作人员与双方当事人一起去往石各庄物业中心提供物业服务的北京市顺义区石园北区进行了现场勘查，并对勘查现场进行了记录。

一审法院判决认定：石**业中心对涉诉北京市顺义区石园北区提供物业服务。张**作为该小区业主，也是石**业中心提供物业服务的受益人，虽然石**业中心与张**未签订物业服务合同，但双方形成事实物业服务合同关系。按照国家规定的标准提供物业服务是石**业中心作为物业服务单位的主要义务，而按时足额交纳物业服务费则是张**作为物业服务受益人的主要义务。

关于涉案房屋的房屋面积，石**业中心主张的房屋面积78.61平方米与本院查询结果78.31平方米不一致，虽然张**对涉案房屋面积为78.61平方米予以认可，但该院本着以事实为依据的原则，按照涉诉房屋的实际面积即78.31平方米，并比照双方认可的物业服务费的收费标准重新计算物业服务费。

张**在庭审中主张其已经缴纳2006年7月1日至2011年12月31日的物业服务费，但并没有提交任何证据予以证明，该院对张**的主张不予采信。

根据张**陈述及石**业中心同时起诉的本小区其他业主共同反映的情况及提交的证据和本院工作人员的现场勘查情况看，石**业中心在提供小区卫生、绿化、公共设施设备维护、修缮等项服务时确实存在不符合服务标准的情况。故该院酌情扣减物业服务费。

综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百零八条之规定，判决：一、张**支付石各庄物业中心2006年7月1日至2013年12月31日的物业服务费3300元，于判决生效之日起7日内执行；二、驳回石各庄物业中心的其他诉讼请求。如果张**未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

上诉人诉称

张**不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：第一，张**拖欠2006年7月1日至2013年12月31日的物业费，明显超过诉讼时效，石**业中心在一审中也未出示向张**催要物业费的证据，故应驳回石**业中心的诉讼请求。第二，报警单是公安机关出具的汽车被砸证明，汽车被砸是在本小区发生的，属于保安服务不到位，与本案有关。第三，一审法院的工作人员与双方当事人一起去石园北区进行了现场勘查，并对勘查现场进行了记录，但这只能代表当天的情况，不能代表2006年-2013年的真实情况，2011年以前的服务质量更差。第四，一审法院经勘查现场，在判决中明确指出了小区卫生、绿化公共设施设备、维护、修缮等服务确实存在不符合国家标准的情况，但应该加上保安服务不到位的情况。第五，石**业中心没有一项服务是按照国家规定的标准来服务，事实的物业服务合同关系中存在欺诈行为，不能算有效合同，张**也不算是物业服务的受益人。故张**上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判张**仅承担2012年、2013年两年的物业费，驳回石**业中心的其他诉讼请求；2.一审、二审诉讼费由石**业中心承担。

被上诉人辩称

石**业中心服从一审法院判决。其针对张**的上诉理由答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，不同意张**的上诉请求，请求维持原判。

本院查明

本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。

上述事实，有京发改[2005]

2662号文件、顺价（管）字[2002]39号文件、京价（房）字[1997]第196号文件、顺建请字[2002]第19号请示及批复、物业管理企业资质证书、收费通知、照片、现场勘查录像、报警单以及当事人陈述等在案佐证。

本院认为

本院认为：石**业中心与张**虽未签订物业服务合同，但石**业中心实际为张**居住的小区提供了物业服务，张**也已实际享受了石**业中心为其提供的物业服务，双方之间已形成事实上的物业服务合同关系，张**应交纳物业服务费。关于诉讼时效，石**业中心主张已通过上门催缴、电话催缴等方式向欠费业主主张权利，且石**业中心提供的物业服务系持续性服务，张**并无证据证明石**业中心明显怠于行使权利，故张**关于诉讼时效的上诉主张，本院不予支持。关于张**的汽车被砸，系他人故意所为，且石**业中心未向张**收取过停车费用，故张**以此为由不支付物业服务费，缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。一审法院根据张**提交的证据以及现场勘查情况，认定石**业中心在履行服务合同过程中存在不符合服务标准的情况，并据此酌减张**应交纳的物业服务费金额，并无不当，本院予以维持。但是应当指出的是，石**业中心作为物业服务企业，应不断提高物业服务水平和质量，加强物业服务的主动性，切实解决业主所反映的问题，与业主建立和谐的服务和被服务关系。

综上，一审法院判决认定事实清楚，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费25元，由北京**管理中心负担10元（已交纳）；由张**负担15元（于本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费50元，由张**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二○一四年八月八日