北京市密云县人民法院

审理经过

上诉人张**因与被上诉人北**公司分公司（以下简称新亮点物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第09342号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由法官田*担任审判长，法官高*、法官于**参加的合议庭，于2014年8月11日公开开庭进行了审理。上诉人张**，被上诉人新亮点物业公司的委托代理人石连石到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

新**业公司在一审中起诉称：新**业公司系北京市朝阳区左安门外饮马井1号院新坐标小区的前期物业服务企业（原为北京市龙**限责任公司分公司）。案外人董**系该小区的业主，于2005年10月28日办理入住，并与新**业公司签订《物业管理公约》。后张**从董**处购得涉案房屋，成为该小区的业主。张**一直实际享受新**业公司提供的物业服务，但未按2.5元/月/平方米的标准给付2007年10月27日至2013年12月31日的物业管理费12888.31元和垃圾费407.92元。根据《物业管理公约》的规定，应当按照逾期每日3‰的标准承担相应的滞纳金，原告现放弃主张张**承担滞纳金的权利，只要求判令张**支付亮点物**司自2007年10月27日至2013年12月31日的物业管理费12888.31元及垃圾费407.92元，共计人民币13296.23元。

一审被告辩称

张**在一审中答辩称：张**不同意亮点物业公司的诉讼请求。涉案房屋原是董**的，后董**卖与姜*，姜*再卖给张**。涉案房屋的建筑面积是69.51平米。张**于2006年入住，当时交了一年的物业费和垃圾费，数额在2000元左右，是交给龙**堡公司的，交到了2007年10月26日，之后的物业费和垃圾费没有交。因为双方没有签订服务合同，没有服务的前提。而且需要说明的是，张**居住在这个小区期间，存放在地下一层车库的车被划，当时张**报警，警察出警要求调取监控录像，亮点物业公司经理不予配合，也不赔偿。同时亮点物业公司在张**不交纳物业费、不承认对方事实服务的情况下，只卖给张**一吨水。小区管理很混乱，任何人都可以自由进出。小区外的人经常进来遛狗，而且是北京市严禁四环里养的大型犬。

一审法院查明

一审法院经审理查明：2005年9月15日，北京龙**限责任公司作为甲方与作为乙方的北京市龙**限责任公司分公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定甲方聘请乙方对位于北京市朝阳区左安门外饮马井1号的时点新标家园提供前期物业管理服务事宜，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅为每平方米每月2.5元，物业服务费用按年交纳，业主应在每年1月5日前履行交纳义务，业主未能按时足额交纳物业服务费用的，应按3‰的标准向乙方支付违约金；本合同期限自2005年9月15日至2008年12月31日，在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。

董**原系上述物业范围内A3座716号房屋的业主，其房屋建筑面积为69.51平方米。亮点物业公司与董**签署了《物业管理公约》，公约中载明：业主有义务按规定交纳各项物业管理费和其他应交费用，物业管理公司根据法律、法规结合本小区的实际情况，在业主委员会成立之前有权制定小区的各项管理制度、物业的收费标准、服务标准及收费办法，有权对小区实施物业管理、收取物业管理费用，业主应及时交纳物业管理服务费，收费标准按照北京市物价计量单位出台的相关法律法规执行，业主应按期交纳各项费用，如逾期交纳，逾期1天加收3‰滞纳金，超过一个月仍未交纳，物业公司可采取相应催交措施，或在必要时采取相应的法律措施。

一审庭审期间，亮点物业公司出示物业收费通知单、催缴单、催收函，用以证明在上述期间亮点物业公司对张**进行物业费的催缴。对此，张**否认收到上述文件，但自认对方催收过。

另查，2008年3月25日，北京市龙**限责任公司分公司经北京市**朝阳分局核准，名称变更为北京新**有限公司分公司即本案亮**公司。2008年12月2日，亮**公司与北京龙**限责任公司签订了《前期物业服务合同补充协议》，协议载明：因双方于2005年9月15日签订的《前期物业服务合同》期限将届满，但该小区业主大会尚未成立，双方延长合同期限，自2009年1月1日至2012年12月31日。

一审庭审中，张**出示照片多张，用以证明其停放在该小区车库内的车辆被划，车位经常被占用，影响车辆正常进出；小区内到处有垃圾，水池发臭，张**家门口贴有各种小广告，电梯很脏，公共环境很差。就此亮点物业公司称车辆即使被划，也难以确认是在小区内被划；亮点物业公司保洁统一时间清理，在间歇期间不能避免出现垃圾，但是亮点物业公司严格按照三级服务标准服务；门上小广告不可能24小时盯着，只能在发现后及时清理；电梯是居住人员弄脏的，亮点物业公司定期清理；水池发臭不属实，亮点物业公司会定期清理。

一审审理期间，亮点物业公司就张**答辩意见中提及的问题称：亮点物业公司无法控制人员经常进出的问题，因为小区内大部分业主将房屋出租，人员确实很混乱；限制购水仅针对个别无理由欠费时间很长的业主，但未断水；小区内遛狗，大型犬不属于物业管理范围，亮点物业公司多次报警，警察也来过几次，但是这问题难以根治；小区的业委会是2012年成立的，业委会成立之后双方就合同签订问题进行洽谈，因无法达成一致而迟迟未签订物业合同，亮点物业公司处于提供事实物业服务状态。张**自认其所在小区的物业服务系亮点物业公司提供。

一审法院判决认定：亮**公司与董**签订的《物业管理公约》的内容，不违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应认真履行。后张**继受成为涉案小区的业主，虽未与亮**公司续签物业管理公约，但事实上接受了亮**公司提供的物业服务，故亮**公司要求张**按照物业管理公约的约定交纳相应的物业费及垃圾费具有事实和法律依据，该院予以支持。按照上述管理公约的约定，张**逾期交纳物业费的，应当交纳违约金，但鉴于本案中亮**公司主动放弃相应权利，不予主张，该院不持异议。张**答辩中提及的车辆被划一事，无证据证明与亮**公司物业服务不当有关，该院难以采信。张**提及的小区到处有垃圾、水池发臭、家门口贴有小广告等问题，亦无确凿的证据予以证明，而且亮**公司作为物业公司，定期清理乃其职责，但要求其保证小区24小时均无垃圾、干净清洁略显苛刻。小广告作为小区一大困扰，亮**公司应当及时清理，但要求亮**公司予以根治未免过苛。故就张**的此答辩意见，无事实和法律依据，该院不予支持。就张**所提及的人员进出混乱及大型犬问题，亮**公司应当予以积极管理，但要求亮**公司根本解决失之苛刻。就张**所提及的限购水问题，亮**公司作为物业公司，在主张自身权利的同时不应给社区业主造成太大困扰，就此亮**公司应当引起注意。总之，张**的答辩意见无事实和法律依据，不应当成为其拒交物业费及垃圾费的合理抗辩。综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：张**于判决生效之日起7日内给付北京新**有限公司分公司物业管理费12888.31元及垃圾费407.92元，共计人民币13296.23元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

张**不服一审法院判决，向本院提起上诉。其主要的上诉理由是：一审法院在审理本案过程中未经过调解程序，直接就进行了判决；新亮点物业公司持有的《前期物业服务合同》已经在2008年12月31日到期，涉案小区的业主委员会于2012年1月，在新亮点物业公司与业主委员会没有继续签订物业服务合同的前提下，其提供物业服务属于强制服务收取费用。由于物业服务业纠纷，新亮点物业公司利用卖水的权利，限制张**每周二下午购买自来水、中水各一吨水长达2年时间，给张**的生活造成极大不便，一审没有考虑张**的时间成本和生活不便是错误的。张**从未收到亮点物业公司在一审中出示的物业收费通知单、催缴费复印件。张**的车辆停放在小区车库内被划，当时也报了110出警，这也是因为新亮点物业公司管理不善造成的。综上，上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回将张**应交纳的物业费和垃圾费酌减为7200元。

被上诉人辩称

新**业公司服从一审法院判决。其针对张**的上诉理由和请求口头答辩称：不同意张**的上诉请求和理由。新**业公司限水仅仅针对的是欠款时间较长的业主，但是并没有断水。根据《物业管理条例》的相关规定，新**业公司实际提供了物业服务，业主应当交纳物业费。在小区业主委员会成立之后，新**业公司确实尚未与小区业主委员会签订物业服务合同，原因是双方就物业服务标准没有协商一致，如果按照业委会要求的服务标准，物业费将提交，新**业公司目前收取的费用与提供的服务是相符的。张**并没有证据证明其车辆是在小区内被划伤的。综上，请求二审法院驳回张**的上诉，维持一审法院判决。

本院查明

本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。

上述事实，有当事人提交的《前期物业服务合同》、《前期物业服务合同补充协议》、《物业管理公约》、物业费催缴单、催收函、照片等证据材料及双方当事人的陈述意见在案佐证。

本院认为

本院认为：亮**公司与涉案房屋原业主签订的《物业管理公约》系双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应确认其合法有效。张**后继受成为涉案房屋的业主，实际接受亮**公司提供的物业服务，双方形式了事实上的物业服务合同关系。因亮**公司在2007年10月27日至2013年12月31日期间确实为涉案小区提供了物业服务，故其有权要求作为业主的张**交纳相应的物业费和垃圾费。张**上诉关于《前期物业服务合同》已经到期，亮**公司不应收取2012年以后物业费的理由缺乏相应依据，本院不予支持。一审法院依据上述《物业管理公约》所约定的标准判令张**应交纳的物业费及垃圾费具有相应的事实和合同依据，本院予以确认。

关于张**上诉主张新亮点物业公司利用卖水的权利，限制张**每周二下午购买自来水、中水各一吨水长达2年时间，给张**的生活造成极大不便之理由，亮点物业公司辩称其仅针对长期欠付的业主限制购水，但从未断水。张**亦认可双方曾就此沟通过，但均协商未果。本院认为，亮点物业公司作为物业服务提供者，在提供物业服务后有权维护自己收取物业费的权利，但在维护自身权利的同时，应当避免给小区业主生活造成较大不便或困扰；张**作为业主，在享受物业公司提供的物业服务时，应当履行交纳物业费的义务，在其相应权利受到损害时，应当采取合法、适当的方式维护自身的权利。因上述限水问题系发生在双方就物业服务事宜纠纷期间，张**以此作为减免物业费和垃圾费的上诉理由缺乏法律依据，本院不予采信。关于张**上诉主张其小区车辆被划一节，因其未能提交充分证据证明其车辆被划是在小区内发生，且系亮点物业公司的物业服务不当所致，故本院对其亦不予采信。关于张**一审法院没有进行调解直接判决一节，本院认为，人民法院审理民事案件，应根据当事人自愿的原则，在事实清楚的基础上，分清是非，进行调解；调解未达成协议的，人民法院应当及时判决。一审法院依据本案情况，在双方当事人未达成调解协议的情况作出判决并无不当。张**的该上诉理由亦不能导致其上诉请求成立，本院亦不予支持。

综上，张**的上诉理由均不能成立，本院均不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费66元，由张**负担（于本判决生效后七日内交纳）；

二审案件受理费132元，由张**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二○一四年八月八日