北京顺**有限公司与徐**等物业服务合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人北京顺**有限公司（以下简称顺鑫**公司）因与被上诉人徐**、薛**物业服务合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2014）顺民初字第4857号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月3日受理后，依法组成由法官张**担任审判长，法官孙*、魏**参加的合议庭，并于2014年9月15日公开开庭进行了审理。上诉人顺鑫**公司的委托代理人程*，被上诉人徐**、薛**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

顺鑫**公司在一审中诉称：徐**、薛**系顺义区杨镇（顺鑫朗郡）住宅小区×室的业主。2011年8月27日，顺鑫**公司、徐**、薛**签订了《双阳东区（顺鑫朗郡）临时管理规约》。协议约定由顺鑫**公司为徐**、薛**提供物业服务，徐**、薛**支付服务费。依据协议约定的收费标准，徐**、薛**应当在上年物业管理费到期20日前按每月113.40元的标准一次性交纳2012年4月1日至2012年12月31日物业费1020.60元。顺鑫**公司多次催要，徐**、薛**一直拒绝交纳。徐**、薛**的行为已构成违约，依合同约定徐**、薛**应自逾期之日起每日按应付服务费金额的万分之五向顺鑫**公司交纳滞纳金。现起诉至法院，要求徐**、薛**支付所拖欠的物业费1020.60元，并以逾期金额的日万分之五为标准，支付自2012年4月2日起至实际支付之日止的滞纳金，诉讼费由徐**、薛**承担。

一审被告辩称

徐**、薛**在一审中辩称：徐**、薛**对物业费的标准及金额没有异议。徐**、薛**入住一年，未通燃气。徐**、薛**多次找顺鑫**公司反映此事，均未得到解决。入住第二年，顺鑫**公司要求徐**、薛**交物业费，徐**、薛**要求顺鑫**公司解决燃气问题，2012年8月4日顺鑫**公司表示可以领取燃气卡，而顺鑫**公司要求徐**、薛**签字的一份通气点火记录上面显示时间为2012年5月12日，可以看出，该表早就有了，只是物业未通知徐**、薛**领卡，再次影响了徐**、薛**燃气的使用。该段时间，徐**、薛**未入住。既然未入住，就不应该缴纳物业费。通燃气后，徐**、薛**未拖欠之后的物业费。此外，顺鑫**公司的服务质量太差。

一审法院查明

一审法院审理查明：徐**、薛**系顺义区杨镇（顺鑫朗郡）住宅小区×室的业主。2011年8月27日，顺鑫**公司、徐**、薛**签订了《双阳东区（顺鑫朗郡）临时管理规约》。协议约定由顺鑫**公司为徐**、薛**提供物业服务，徐**、薛**支付服务费。依据协议约定的物业服务收费标准为住宅1.30元／平米／月，商业2.30元／平米／月。根据协议，徐**、薛**每月应交物业费113.40元。徐**、薛**2012年4月1日至2012年12月31日期间的物业费1020.60元尚未交纳。

顺鑫**公司提交了物业管理临时规定复印件、临时管理规约复印件，以证明顺鑫**公司是物业服务企业，徐**、薛**是小区的业主。徐**、薛**应当按照每月每平方米1.30元向顺鑫**公司缴纳物业费，逾期未交物业费，应当按照日万分之五的标准支付滞纳金。物业费是按照年度预交，应该在物业服务到期20日内缴纳下一年度的物业费。徐**、薛**认可两份证据的真实性。

审理中，徐**、薛**提交了如下证据：

1.物业费、供暖费发票，以证明徐**、薛**交纳了涉诉期间之外的物业费、供暖费。顺鑫佳**公司对此予以认可。

2.“单元通气点火记录”，以此证明2013年8月4日之前，燃气卡即可以发放，因顺鑫佳**公司未通知，影响徐**、薛**使用燃气，故徐**、薛**不应交纳该时间段的物业费。顺鑫佳**公司认可该记录的真实性，表示燃气公司验收燃气管道时即可发放燃气卡。

审理中，同小区业主王**提供了编号为“7”、“8”、“9”的照片，以证明顺鑫佳**公司服务质量差，草坪无人管理；卫生差；停车位损坏，未及时维修。顺鑫佳**公司意见为：照片未显示日期，不认可照片的真实性，也不认可照片与本案的关联性。

一审法院判决认定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。顺鑫佳**公司与徐**、薛**签订的《双阳东区（顺鑫朗郡）临时管理规约》系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法规规定，合法有效。双方均应依约定全面履行各自的义务，顺鑫佳**公司应履行提供合理物业服务的义务，徐**、薛**应履行交纳物业费的义务。

一审法院认为

根据本小区其他业主王**提供的证据，可以认定顺鑫**公司在环境卫生公共秩序维护等方面存在服务瑕疵，故一审法院酌情扣减部分物业费。对于徐**、薛**辩称，顺鑫**公司未及时发放燃气卡，故徐**、薛**不应交纳物业费的辩解理由，因该时间段内，顺鑫**公司已经提供物业服务，该辩解理由难以成立，故一审法院难以采信。因徐**、薛**未交纳上述期间的物业管理费非属恶意拖欠行为，一审法院对顺鑫**公司主张滞纳金的诉讼请求不予支持。判决：一、徐**、薛**给付北京顺**有限公司自2012年4月1日至2012年12月31日期间的物业费969.57元，于判决生效之日起7日内履行；二、驳回北京顺**有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法（2012年修正）》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

顺鑫**公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其上诉事实与理由：一审法院认定顺鑫**公司物业服务存在瑕疵，证据不足；王**、李*提供的证据不能作为减免物业费的抗辩，照片内容如在楼道堆放杂物、随处停放车辆、私自踩踏草坪等多数是业主的行为导致，顺鑫**公司没有执法权；小区地下停车场为开发商产权，与物业服务没有关系。故上诉请求：撤销一审法院判决，诉讼费用均由徐**、薛**负担。

被上诉人辩称

徐**、薛**服从一审法院判决，其针对顺鑫**公司的上诉意见答辩称，顺鑫**公司的物业服务质量太差。另外，顺鑫**公司对于发放燃气卡的问题一直推卸责任，顺鑫**公司接收了燃气卡，就有为徐**、薛**服务的义务。

本院查明

本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。

上述事实有双方当事人陈述、物业管理规定、照片在案佐证。

本院认为

本院认为：合同是确立双方当事人权利义务关系的协议，依法成立的合同具有法律效力。本案中，顺鑫佳**公司与徐**、薛**之间虽未签订书面物业服务合同，但顺鑫佳**公司亦在事实上为徐**、薛**所居住的小区提供了物业服务，故双方当事人形成事实上的物业服务合同关系，徐**、薛**作为业主，负有向顺鑫佳**公司支付物业费之义务。一审法院在本案中所确定的物业费标准及相关金额，双方当事人均未提出异议，本院予以确认。

关于顺鑫**公司提出减免物业费没有依据的上诉主张。本院认为顺鑫**公司作为物业服务的提供者，其应履行自己的工作职责，为小区业主提供高质量的物业服务。在本案诉讼过程中，顺鑫**公司并未提供充分证据证明其切实全面履行了物业管理职责，现一审法院依据相关证据认定本案所涉及的小区物业服务存在瑕疵，本院认为并无不当。

针对本案诉讼过程中所反映出相关物业服务问题，法院建议物业公司加大服务意识，增强公共区域的维护力度，加强小区内的安保及巡查服务，更多赢得业主对物业服务的理解与支持。同时，小区业主也应及时按约缴纳相关物业服务费用，否则长期拖欠物业费的行为不仅不能真正提高物业服务质量，也会造成物业公司难以收回运营成本，造成物业服务质量进一步降低的恶性循环。

综上，顺鑫佳**公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费25元，由北京顺**有限公司负担5元（已交纳），由徐**、薛**负担20元（于本判决生效之日起7日内交纳）。

二审案件受理费50元，由北京顺**有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年九月十九日