李**与北京德**限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人李**因与被上诉人北京德**限公司（以下简称德**公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第14477号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月25日受理后，依法组成由法官全奕*担任审判长，法官蒙*、法官于**参加的合议庭，于2014年8月12日召集双方当事人进行了询问。本案现已审理终结。

一审原告诉称

德**公司在一审中起诉称：李**与德**公司签订了《九龙花园物业管理委托合同》，作为九龙花园小区的业主，李**应按照前述合同的约定按时向德**公司支付物业管理费。但李**拒不履行其合同义务，截止至德**公司起诉之日起，李**已累计拖欠物业费及滞纳金合计人民币72258.46元。故德**公司起诉至法院，要求李**支付2002年6月30日至2014年12月30日期间的物业费52877.70元及滞纳金19380.76元（按照日万分之二计算，计算至2014年3月18日）。

一审被告辩称

李**在一审中答辩称：不同意德**公司的诉讼请求。李**家中有两个阀门，一个冷水管一个热水管。从2002年开始，李**每年都为德**公司提供服务，李**的这种服务是有偿的，德**公司的历届领导都同意免除李**的物业费。另外德**公司的部分请求过了诉讼时效。

一审法院查明

一审法院审理查明：李**系北京市朝阳区××房屋的业主（以下简称××号房屋）。德**公司为李**所居住的小区提供物业管理服务。2001年12月31日，王*代表李**与德**公司签订《物业管理委托合同》，约定：自2001年12月31日起至2004年12月30日止，德**公司为李**名下××号房屋提供物业服务，2001年12月31日至2002年12月30日止的物业服务费标准为1.8元／平方米／月，之后的物业服务费按照政府文件有关收费规定执行。业主逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按本年度应交物业服务费的用1％加收滞纳金。上述合同期满后，李**未再与德**公司另行签订服务合同。德**公司实际仍为李**提供物业服务。

庭审中，双方确认××号房屋建筑面积为188.22平方米。李**未支付2002年6月30日至今的物业服务费。

经询，李**称其物业收费标准曾进行过调整，2002年6月30日至2003年2月28日收费标准为2.28元／平方米／月；2003年3月1日至今的收费标准为1.83元／平方米／月，另每户每月加收7.55元公共区域照明费和垃圾清运费。

庭审中李**提交照片两张，证明德**公司为检修位于李**家中的阀门将其墙面约一平米的装修拆除。李**认可照片的真实性。称李**家中的阀门是减压阀，一个冷水管的，一个热水管的。现在冷水管改成负压供水。热水管2007年归热力公司管理。德**公司不经常去李**家检修阀门。并且这两个阀门是原有的配套设施。李**亦承认其购买房屋时这两个阀门就存在。李**主张，因德**公司经常去李**家中检修阀门，且因管道维修将其装修拆除，故德**公司历届领导都同意免除其物业费，但是李**并未举证证明其主张。

李**称现在小区管理脏、乱、差，存在停车不到位，安保不到位，地下室出租等情况，但李**并未举证证明。

另，李**以时效进行抗辩，德**公司提交了费用催缴通知单、律师函以证明其曾持续向李**主张物业服务费。

一审法院判决认定：德**公司与李**签订的《物业管理委托合同》是双方当事人真实的意思表示，内容合法有效。合同到期后，虽德**公司未再与李**另行签订合同，但德**公司仍继续为李**提供物业服务，形成了事实合同关系，因此李**作为业主和物业使用人，在享受物业服务后，仍应履行向德**公司交纳物业服务费的义务。关于物业服务费收费标准一节，德**公司应依据合同约定按市政府的相关收费标准收取费用，故德**公司主张的2002年12月31日至2003年2月28日期间之物业服务费收费标准有误，法院对此予以调整。需要指出的是，德**公司要求李**支付物业服务费至2014年12月30日，该请求于法无据，法院不予支持，李**应支付物业服务费至德**公司起诉之月止。关于滞纳金一节，依据李**提供的相关证据，李**确为德**公司检修管道提供方便，故对该项请求，法院不予支持。关于诉讼时效问题，依据现有证据，无法证明德**公司怠于行使相关权利，故李**之时效抗辩，法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、李**于判决生效后10日内给付北京德**限公司2002年6月30日至2014年3月31日的物业服务费49551元。二、驳回北京德**限公司之其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

上诉人诉称

李**不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由是：一审法院认定事实错误。一、德**公司的部分诉讼请求已经超过了诉讼时效期限，一审法院以费用催缴通知单、律师函认定德**公司持续主张物业费，属于事实认定错误。二、德**公司的前几任经理已同意减免李**的物业费用，这是不争的事实，一审法院未予认定属于认定事实错误。三、德**公司在整个服务期间提供的物业服务极差，存在小区环境脏、乱、差、停车不到位、安保不到位、地下室出租等问题。一审法院以李**没提交相关证据为由对此不予认定错误。四、虽然德**公司一审时提交了《物业管理委托合同》，但不应以此认定李**的义务。综上，李**请求二审法院撤销一审判决第一项，改判驳回德**公司要求李**支付物业服务费的诉讼请求。

被上诉人辩称

德**公司服从一审法院判决。其未向本院提交书面答辩意见，但其在本院庭审中口头答辩称：李**上诉所述不属实。德**公司服从一审法院判决，请求二审法院依法驳回李**的上诉请求。

本院查明

本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。

上述事实，有《物业管理委托合同》、费用催缴通知单、律师函及当事人庭审陈述意见等在案佐证。

本院认为

本院认为：德**公司与李**之间的《物业管理委托合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同到期后，双方当事人虽未续签物业服务合同，但德**公司继续为李**的涉案房屋提供了物业服务，双方当事人之间建立了事实上的物业服务合同关系，德**公司提供物业服务，李**应当支付相应的物业管理费。根据德**公司提供的费用催缴通知单等证据可以认定其向李**催缴了物业服务费，李**上诉主张德**公司的诉讼请求已经超过诉讼时效，缺乏依据，本院不予采纳。李**关于德**公司曾口头承诺免除其物业管理费及德**公司物业服务存在不足的上诉主张，因其未提供证据予以证明，故本院不予采纳。李**上诉主张其不应向德**公司支付物业管理费，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费803元，由北京德**限公司负担252元（已交纳），李**负担551元（于本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费1039元，由李**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年八月十四日