北京市海淀区人民法院

审理经过

上诉人王**因与被上诉人北京裕鑫**责任公司（以下简称裕**公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2014）顺民初字第08368号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成由法官杨*担任审判长，法官巴**、法官于**参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审原告诉称

裕**公司在一审中起诉称：王**原系北京**×室业主，裕**公司负责对王**原所住小区进行物业管理及中央空调制冷、供暖服务。裕**公司已提供了相应的物业管理及中央空调制冷、供暖服务，王**却拒绝支付23-309室2012年1月至2014年1月31日的物业管理费及2012年6月15日至2014年1月31日的中央空调运行维护费。其中，王**×室的房屋建筑面积为81.74平方米，25个月共拖欠物业管理服务费7152元，13个半月共拖欠中央空调运行维护费6896元，两项费用共计14048元。王**已经于2014年2月将此房出售，根据王**与此房新房主的协议约定，此项费用由王**承担。经裕**公司多次催要未果，为维护裕**公司的合法权益，特依法提起诉讼，请求判令：1.王**给付裕**公司2012年1月1日至2014年1月31日期间的物业服务费7152元及2012年6月15日至2014年1月31日中央空调运行维护费6896元，两项费用共计14048元；2.诉讼费由王**承担。

一审被告辩称

王**在一审中答辩称：王**不同意裕**公司的诉讼请求，因裕**公司物业服务未达到标准，具体包括：1.卫生间长期无人打扫，使得满楼臭气熏天；2.楼内墙面从来没有粉刷，到处污迹，乱七八糟的广告和广告被撕掉后的痕迹；3.网线满墙满地乱铺；4.楼内垃圾桶和摆放垃圾桶的墙面肮脏恶心；5.厕所地面砖被裕**公司用碎砖拼得乱七八糟；6.卫生间门上绑着破胶带，用来牢固要倒塌垮掉的破门；7.洗手池旁挂着又脏又恶心的毛巾；8.洗手池下面的污泥无人清洁；9.卫生间的门框被水腐蚀成大漏洞，无人修理；10.清洁室已经成为污垢室和杂物室；11.清洁室和卫生间门口的墙面的漆已经脱落，无人修补；12.指路牌横七八歪，箭头朝天；13.楼梯上的玻璃破了，没人换；14.园区内垃圾遍地，垃圾桶乱放挡路；15.楼宇外立面破烂不堪，广告布烂飘；16.园区内绿化极差，恶心的污泥遍地；17.裕**公司不投资楼宇的物业维护和修缮，却把原来在白露雅园西区的物业办公室改建成崭新的大面积商业用房，用做与物业管理毫不相关的美容美发护肤美甲瘦身店非法经营。由于裕**公司提供的物业服务存在上述质量问题，导致王**无法使用涉诉房屋，导致王**也未享受到供暖及制冷服务，要求裕**公司减免全部的物业服务费及中央空调运行维护费。

王**在一审中反诉称：王**原为北京市顺义区××室的业主。由于裕**公司对涉诉房屋的整个楼宇的物业管理质量极差，使得满楼肮脏，臭气熏天，王**一直想出售涉诉房屋。可是很多购房意向客户也对楼宇的物业环境卫生和臭气不满意，所以王**不得不在2014年2月以80万元人民币的低价抛售房产。涉诉房屋建筑面积81.74平方米，按照80万元的售价，减去所付的交易税费人民币197959元，售房净得价格只有602041元，每平方米售价只相当于7365元。周边其他房产的市场售价都在每平方米20000元以上。按照每平方米2万元的单价，涉诉房屋应该能卖到160万元。由于物业管理极差，涉诉房屋实际销售所得比市场同地区同面积房产价值低100万元。通过所附照片可以看出以下物业管理问题：1.卫生间长期无人打扫，使得满楼臭气熏天；2.楼内墙面从来没有粉刷，到处污迹，乱七八糟的广告和广告被撕掉后的痕迹；3.网线满墙满地乱铺；4.楼内垃圾桶和摆放垃圾桶的墙面肮脏恶心；5.厕所地面砖被反诉王**用碎砖拼得乱七八糟；6.卫生间门上绑着破胶带，用来牢固要倒塌垮掉的破门；7.洗手池旁挂着又脏又恶心的毛巾；8.洗手池下面的污泥无人清洁；9.卫生间的门框被水腐蚀成大漏洞，无人修理；10.清洁室已经成为污垢室和杂物室；11.清洁室和卫生间门口的墙面的漆已经脱落，无人修补；12.指路牌横七八歪，箭头朝天；13.楼梯上的玻璃破了，没人换；14.园区内垃圾遍地，垃圾桶乱放挡路；15.楼宇外立面破烂不堪，广告布烂飘；16.园区内绿化极差，恶心的污泥遍地；17.裕**公司不投资楼宇的物业维护和修缮，却把原来在白露雅园西区的物业办公室改建成崭新的大面积商业用房，用做与物业管理毫不相关的美容美发护肤美甲瘦身店非法经营。根据王**与北京裕**有限公司签署的《前期物业服务合同》第二章第二条所述，王**应当提供的物业管理服务包括：物业共用部位的维修，养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运；公共绿化的养护和管理。根据王**与北京裕**有限公司签署的《前期物业服务合同》第八章第二十八条所述，裕**公司的管理服务达不到合同第二条约定的服务内容和质量标准，应向业主支付违约金。综上所述，裕**公司不按照《前期物业服务合同》提供物业管理服务，严重损害了王**的房产价值和经济利益。王**反诉，请求判令：1.裕**公司赔偿王**经济损失2.5万元及违约金2.5万元；2.诉讼费由裕**公司承担。

裕**公司在一审中就反诉答辩称：不同意王**的反诉诉讼请求。王**所述的1-17项问题不存在，裕**公司已经进行整改。王**主张的经济损失与裕**公司无关。

一审法院查明

一审法院审理查明：涉诉房屋为顺义区××房屋。该房屋的原产权人为王湘京，建筑面积为81.74平方米，系办公用房。

2006年11月5日，裕**公司（乙方）与北京裕**有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，约定由裕**公司为涉诉房屋所在的小区提供前期物业管理服务。该合同第二条约定：在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4.公共绿化的养护和管理。第五条约定：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：商业办公场所物业3.5元/月·平方米。第二十八条约定：除前条规定情况外，乙方的管理服务达不到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准，应按X的标准向甲方、业主支付违约金。

因王**未给付裕**公司2012年1月1日至2014年1月31日期间的物业服务费及2012年6月15日至2014年1月31日期间的中央空调运行维护费，裕**公司诉至一审法院。

一审诉讼中，为支持其本诉辩解及反诉诉讼请求，王**提交如下证据：

1.2014年6月17日拍摄的照片1组，证明裕**公司提供的物业服务不符合标准。

2.存量房屋买卖合同1份，证明王**以80万元出售涉诉房屋。

3.付款凭证1组，证明王**缴纳了相关税费。

4.网页打印件1组，证明涉诉房屋所在地段房屋单价均在2万元以上。

对上述证据，裕**公司的质证意见为：认可证据1的真实性、合法性，不认可关联性和证明目的，称照片反映的问题不是2014年1月31日之前的情况，即使现存在问题其亦会及时整改；认可证据2、3的真实性、合法性，不认可关联性和证明目的，称该2份证据与本案无关；不认可证据4的真实性、合法性、关联性和证明目的。

一审庭审中，王**称其购买涉诉房屋后，交纳了2012年1月1日之前的物业服务费和中央空调运行维护费，每年大约交纳物业服务费3433.08元，中央空调运行维护费4087元。

一审诉讼中，裕**公司主张其依据涉诉房屋的建筑面积，按照每年每平方米50元收取中央空调运行维护费。裕**公司称收取中央空调运行维护费是因其用空调向王**提供制冷和供暖服务，一个中央空调运行季共7个月，包含制冷季当年6月15日至9月15日，供暖季当年11月15日至次年3月15日，并称其诉讼请求中的中央空调运行维护费是计算了一个中央空调运行季的费用及酌情计算了5个半月的费用。王**称裕**公司收取中央空调运行维护费的标准过高。

一审庭审中，王**主张因裕**公司提供物业服务存在瑕疵导致其出售涉诉房屋时价值贬损，故其酌情向裕**公司主张2.5万元经济损失。王**并称其依据《前期物业服务合同》第二十八条的约定，酌情向裕**公司主张违约金。

一审法院判决认定：《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。裕**公司与北京裕**有限公司签订的《前期物业服务合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。裕**公司为涉诉小区提供了物业服务和制冷、供暖服务，该院予以确认。

王**提交的照片1组拍摄于2014年6月17日，其并不能直接证明裕**公司在2012年1月1日至2014年1月31日期间所提供的物业服务存在瑕疵，王**提交的存量房屋买卖合同、付款凭证、网页打印件对此亦不能证明，而王**并未提交其他充分证据证明裕**公司提供的物业服务与现行法律法规所确定的物业服务标准和质量之间存在明显差距，故对裕**公司要求王**给付物业服务费的诉讼请求，该院予以支持。王**作为涉诉房屋的业主享受了裕**公司提供的制冷和供暖服务，且王**亦按裕**公司主张之标准交纳了2012年1月1日之前的中央空调运行维护费，故对王**关于中央空调运行维护费标准过高的意见，该院不予采信。对裕**公司要求王**给付中央空调运行维护费的诉讼请求，该院予以支持。王**所提裕**公司提供的物业服务存在质量问题，导致其无法使用涉诉房屋，导致其也未享受到制冷及供暖服务的辩解意见，依据不足，该院不予采信。王**以此为由要求裕**公司赔偿经济损失及违约金，缺乏依据，该院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、王**于判决生效之日起7日内给付北京裕鑫**责任公司2012年1月1日至2014年1月31日期间的物业服务费7152元；二、王**于判决生效之日起7日内给付北京裕鑫**责任公司2012年6月15日至2014年1月31日期间的中央空调运行维护费6896元；三、驳回王**的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

王**不服一审法院上述判决，向本院提起上诉，要求撤销一审判决，改判驳回物业公司的诉讼请求，诉讼费用由物业公司负担。主要事实及理由如下：一、一审判决认定事实错误。王**同时提交2013年7月20日和2014年6月17日的照片说明物业服务确存在以下瑕疵：1.卫生间长期无人打扫，使得满楼臭气熏天；2.楼内墙面从来没有粉刷，到处污迹，乱七八糟的广告和广告被撕掉后的痕迹；3.网线满墙满地乱铺；4.楼内垃圾桶和摆放垃圾桶的墙面肮脏恶心；5.厕所地面砖被反诉王**用碎砖拼得乱七八糟；6.卫生间门上绑着破胶带，用来牢固要倒塌垮掉的破门；7.洗手池旁挂着又脏又恶心的毛巾；8.洗手池下面的污泥无人清洁；9.卫生间的门框被水腐蚀成大漏洞，无人修理；10.清洁室已经成为污垢室和杂物室；11.清洁室和卫生间门口的墙面的漆已经脱落，无人修补；12.指路牌横七八歪，箭头朝天；13.楼梯上的玻璃破了，没人换；14.园区内垃圾遍地，垃圾桶乱放挡路；15.楼宇外立面破烂不堪，广告布烂飘。二、2014年6月19日开庭之后，物业公司意识到了自身存在的服务问题进行了整改，情况如下:1.楼宇内部进行了粉刷；2.卫生间门框进行了修补和粉刷；3.楼梯上的破玻璃进行了更换；4.卫生间门上的胶条和门板进行了清理；5.清理了楼内墙面上乱七八糟的广告；6.摆放垃圾桶的墙面贴上了防污的塑料垫；7.更换了新的指路牌；8.洗手池下面的污泥进行了清洁；9.部分洗手池地上复方了地垫；10.网线铺设整齐；11.清洁室铺设了地垫；12.卫生间较之前清洁。依据前期物业服务合同第二章第二条的规定，物业服务存在明显质量问题，王**无法正常使用房屋，亦未享受到供暖和制冷服务，故要求减免全部物业费和中央空调运行维护费。三、王**分别于2011年9月8日和20日交纳了物业费3433元和制冷供暖费4087元。物业公司主张物业费和制冷供暖费从2012年开始，计算错误。

裕鑫**公司同意原判。

本院查明

本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。

上述事实，有双方当事人陈述及相关书证等证据在案予以证明。

本院认为

本院认为：裕鑫**公司为王**居住的小区提供物业服务，王**实际接受了该公司提供的服务，故裕鑫**公司要求王**交纳相应的物业服务费用，并无不妥。王**所称物业服务瑕疵问题，不足以成为拒交物业费的理由。王**主张物业服务存在质量问题，导致其无法使用涉诉房屋，亦未享受到制冷及供暖服务，事实依据不足，本院不予采信。王**上诉称裕鑫**公司主张的费用数额错误,无事实依据。综上所述，王**不同意交纳物业费和空调运行维护费的理由依据不足，本院对其上诉请求不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审本诉案件受理费76元，由王**负担（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费525元，由王**负担（已交纳）。

二审案件受理费152元，由王**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二○一四年十月十七日