北京顺**有限公司与许**物业服务合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人北京顺**有限公司（以下简称顺鑫**公司）因与被上诉人许**物业服务合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2014）顺民初字第4859号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月3日受理后，依法组成由法官张**担任审判长，法官孙*、魏**参加的合议庭，并于2014年9月15日公开开庭进行了审理。上诉人顺鑫**公司的委托代理程*，被上诉人许**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

顺鑫**公司在一审中诉称：许**顺义区杨镇（顺鑫朗郡）住宅小区×室的业主。2011年1月3日，顺鑫**公司、许**签订了《双阳东区（顺鑫朗郡）临时管理规约》。协议约定由顺鑫**公司为许**提供物业服务，许**支付服务费。依据协议约定的收费标准，许**应当在上年物业管理费到期20日前按每月113.20元的标准一次性交纳2012年4月1日至2012年12月31日物业费1018.80元。顺鑫**公司多次催要，许**一直拒绝交纳。许**的行为已构成违约，依合同约定许**应自逾期之日起每日按应付服务费金额的万分之五向顺鑫**公司交纳滞纳金。现起诉至法院，要求许**支付所拖欠的物业费1018.80元，并以逾期金额的日万分之五为标准，支付自2012年4月2日起至实际支付之日止的滞纳金，诉讼费由许**承担。

一审被告辩称

许**在一审中辩称：2008年3月12日，许**交第一笔钱时，小区尚未建围墙。2011年3月，房屋交付使用时，围墙已建成，但南侧围墙距离阳台玻璃只有15厘米，导致空隙内长期积存垃圾、树叶，有安全隐患；且无法擦玻璃，影响采光，也无法清洁空隙内的卫生，空调有问题时，因为无法进入，导致无法清理、维修。许**居住的房屋紧邻化粪池，每年11月份开始有异味。小区内单元门一直是坏的，导致许**房门上有很多的广告。顺鑫佳**公司的服务态度很差。许**交供暖费时，顺鑫佳**公司不能及时开发票。顺鑫佳**公司未履行自己的服务义务，许**不应该缴纳物业费。

一审法院查明

一审法院审理查明：许**顺义区杨镇（顺鑫朗郡）住宅小区×室的业主。2011年1月3日，原、许**签订了《双阳东区（顺鑫朗郡）临时管理规约》。协议约定由顺鑫**公司为许**提供物业服务，许**支付服务费。依据协议约定的物业服务收费标准为住宅1.30元／平米／月，商业2.30元／平米／月。根据协议，许**每月应交物业费113.20元。许**2012年4月1日至2012年12月31日期间的物业费1018.80元尚未交纳。

顺鑫**公司提交了物业管理临时规定复印件、临时管理规约复印件，以证明顺鑫**公司是物业服务企业，许**是小区的业主。许**应当按照每月每平方米1.30元向顺鑫**公司缴纳物业费，逾期未交物业费，应当按照日万分之五的标准支付滞纳金。物业费是按照年度预交，应该在物业服务到期20日内缴纳下一年度的物业费。许**认可两份证据的真实性，但表示顺鑫**公司未提供物业服务，不应向许**收取物业费；顺鑫**公司的地下车库未提供使用，导致小区内的交通状况拥堵。

许**提交了照片，以证明小区护栏距离许**阳台窗户太近，空隙内有垃圾，长期无人清理。顺鑫**公司对照片的真实性不认可，并表示许**提交的照片显示的护栏与窗户太近与本案没有关联性；空隙内的垃圾未清扫与其护栏修建有关系，人根本无法进入打扫。

审理中该小区其他业主李*提交了照片18页，以证明：1.小区有野狗，无人管理，狗到处翻垃圾筒，随地大小便，导致卫生状况很差；2.入住小区时，有曲美的广告，不清楚是何人张贴以及是否收费；3.停车库，曾经开放一段时间，后未再开放，导致小区内车辆随便停放、拥堵；4.小区楼道，业主堆放自己的杂物，物业只是张贴了禁止停放自行车，但是从来没有人管理；5.小区内的草坪，自2012年开始，因为车库未开，有很多人将车辆停放在草坪上，导致草坪面积减少，顺鑫佳**公司维护不到位；6.小区门口保安形同虚设，保安在工作期间玩手机，车辆随意进出小区；7.14号楼前门口不允许停车，但有业主随意停放车辆，楼前的两条进出小区的必经通道，其中一条都被业主停放的车辆占用了，目前只有一条通道可以行驶。顺鑫佳**公司以许**未提供照片拍摄时间，不发表质证意见。经询问，许**表示其照片拍摄于2012年至2014年期间。顺鑫佳**公司对CW001、002、003、QT001、WS003等共计5页照片不认可，认可其余照片的真实性。

一审法院判决认定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。顺鑫佳**公司与许**签订的《双阳东区（顺鑫朗郡）临时管理规约》系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法规规定，合法有效。双方均应依约定全面履行各自的义务，顺鑫佳**公司应履行提供合理物业服务的义务，许**应履行交纳物业费的义务。

根据本小区其他业主李*提供的证据，可以认定顺鑫**公司在环境卫生公共秩序维护等方面存在服务瑕疵，故一审法院酌情扣减部分物业费。

一审法院认为

因许**未交纳上述期间的物业管理费非属恶意拖欠行为，一审法院对顺鑫**公司主张滞纳金的诉讼请求不予支持。综上，判决：一、许**给付北京顺**有限公司自2012年4月1日至2012年12月31日期间的物业费967.86元，于判决生效之日起7日内履行；二、驳回北京顺**有限公司的其他诉讼请求。如果未判决按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法（2012年修正）》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

顺鑫**公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其上诉事实与理由：一审法院认定顺鑫**公司物业服务存在瑕疵，证据不足；另一案件中李*提供的照片不能作为本案证据使用；许**的证据不能作为减免物业费的抗辩，如野狗无人管理，在楼道堆放杂物、随处停放车辆、私自踩踏草坪等多数是业主的行为导致，顺鑫**公司没有执法权。小区地下停车场为开发商的产权，因维修暂时关闭，与物业服务没有关系。故上诉请求：撤销一审法院判决，诉讼费用均由许**负担。

被上诉人辩称

许**不同意一审法院判决，但未提出上诉。其称：许**所收到的一审法院邮寄的判决与其现在所看到的一审判决不一致，顺鑫佳**公司的上诉状收到。针对顺鑫佳**公司的上诉意见答辩称，顺鑫佳**公司的物业服务不到位。小区围墙距离许**家阳台玻璃只有15厘米，导致空隙内长期积存垃圾、树叶，有安全隐患；且无法擦玻璃，影响采光，也无法清洁空隙内的卫生，空调有问题时，因为无法进入，导致无法清理、维修。许**居住的房屋紧邻化粪池，每年11月份开始有异味。上述问题，顺鑫佳**公司应予解决。

本院查明

本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。

上述事实有双方当事人陈述、临时管理规约、物业管理规定、照片在案佐证。

本院认为

本院认为：顺鑫**公司与许**签订的《双阳东区（顺鑫朗郡）临时管理规约》系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法规规定，合法有效。双方均应依约定全面履行各自的义务，顺鑫**公司应履行提供合理物业服务的义务，许**应履行交纳物业费的义务。一审法院在本案中所确定的物业费标准及相关金额，双方当事人均未提出异议，本院予以确认。

关于顺鑫**公司提出减免物业费没有依据的上诉主张。本院认为顺鑫**公司作为物业服务的提供者，其应履行自己的工作职责，为小区业主提供高质量的物业服务。在本案诉讼过程中，顺鑫**公司并未提供充分证据证明其切实全面履行了物业管理职责，现一审法院依据相关证据认定本案所涉及的小区物业服务存在瑕疵，本院认为并无不当。

针对本案诉讼过程中所反映出相关物业服务问题，法院建议物业公司加大服务意识，增强公共区域的维护力度，加强小区内的安保及巡查服务，更多赢得业主对物业服务的理解与支持。同时，小区业主也应及时按约缴纳相关物业服务费用，否则长期拖欠物业费的行为不仅不能真正提高物业服务质量，也会造成物业公司难以收回运营成本，造成物业服务质量进一步降低的恶性循环。

综上，顺鑫佳**公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费25元，由北京顺**有限公司负担5元（已交纳），由许**负担20元（于本判决生效之日起7日内交纳）。

二审案件受理费50元，由北京顺**有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年九月十九日