闫*与北京德**限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人闫*因与被上诉人北京德**限公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第14478号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成由法官杨*担任审判长，法官巴**、法官王*参加的合议庭于2014年7月31日公开开庭进行了审理。上诉人闫*及其委托代理人郑**、被上诉人物业公司的委托代理人王*、毕**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

物业公司在一审中起诉称：闫*与物业公司签订了《九龙花园物业管理委托合同》，作为九龙花园小区的业主，闫*应按照前述合同的约定按时向物业公司支付物业管理费。但闫*拒不履行其合同义务，截止至起诉之日起，闫*已累计拖欠物业费及滞纳金合计60631.28元。故物业公司起诉至一审法院，要求闫*支付2002年2月5日至2015年2月4日期间的物业费43809.27元及滞纳金16822.01元（按照日万分之二计算，计算至2014年3月18日）。

一审被告辩称

闫*在一审中答辩称：不同意物业公司的诉讼请求。双方之间没有书面合同，物业公司没有收费的依据。

一审法院查明

一审法院审理查明：闫*系北京市朝阳区广渠路29号九龙花园差××房屋的业主（以下简称涉诉房屋）。物业公司为闫*所居住的小区提供物业管理服务。2001年2月5日闫*与物业公司签订《物业管理委托合同》，约定：自2000年12月31日起至2003年12月31日止，物业公司为闫*名下涉诉房屋提供物业服务，入住第一年度，物业服务费标准为1.8元／平方米／月，之后的物业服务费按照政府文件有关收费规定执行。业主逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按本年度应交物业服务费用1％加收滞纳金。上述合同期满后，闫*未再与物业公司另行签订服务合同。物业公司实际仍为闫*提供物业服务。

一审庭审中，双方确认涉诉房屋建筑面积为141.15平方米。闫*未支付2002年2月5日至今的物业服务费。

经一审法院询问，物业公司称其物业收费标准曾进行过调整，2002年2月5日至2003年2月28日收费标准为2.28元／平方米／月；2003年3月1日至今的收费标准为1.91元／平方米／月，另每户每月加收7.55元公共区域照明费和垃圾清运费。

一审庭审中，闫*提供照片若干张，欲证明物业公司在服务过程中存在瑕疵。

一审另查，闫*以时效进行抗辩，物业公司提交了费用催缴通知单、律师函、沟通记录以证明其曾持续向闫*主张物业服务费。

一审再查，物业公司于2001年10月18日，由北京九**有限公司更名为现在的名称即北京德**限公司。

一审法院认为

一审法院认为：物**司与闫*签订的《物业管理委托合同》是双方当事人真实的意思表示，内容合法有效。合同到期后，虽然物**司未再与闫*另行签订合同，但物**司仍继续为闫*提供物业服务，形成了事实合同关系，因此闫*作为业主和物业使用人，在享受物业服务后，仍应履行向物**司交纳物业服务费的义务。关于物业服务费收费标准一节，物**司应依据合同约定按市政府的相关收费标准收取费用，故物**司主张的2002年2月5日至2003年2月28日期间之物业服务费收费标准有误，该院对此予以调整。需要指出的是，物**司要求闫*支付物业服务费至2015年2月4日，该请求于法无据，该院不予支持，闫*应支付物业服务费至物**司起诉之月止。关于滞纳金一节，依据闫*提供的相关证据，物**司提供的物业服务确有尚需完善、规范之处，故对该项请求，该院不予支持。关于诉讼时效问题，依据现有证据，无法证明物**司怠于行使相关权利，故闫*之时效抗辩，该院不予采信。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定判决：一、闫伟于判决生效后10日内给付北京德**限公司2002年2月5日至2014年4月4日的物业服务费40463.39元。二、驳回北京德**限公司之其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

上诉人诉称

闫*不服一审法院上述判决，向本院提起上诉，要求撤销一审判决，改判驳回物**司的诉讼请求，诉讼费用由物**司负担。主要事实及理由如下：物**司主张实际提供了物业服务，闫*认为物**司存在严重的服务瑕疵，没有按照服务标准履行，故闫*只应缴纳物业费中物**司实际提供了服务的部分。口头补充上诉意见如下：小区的公共部分中5号楼首层东、西的分流入口，西口长期封闭，存在安全隐患；物**司将一层属于公共部分的门厅出租进行牟利；物**司没有提供小区的保安服务；小区杂草丛生、植被未被维护、环境脏乱、进出车库的通道脏乱；因为物**司将地下车库长期出租，导致小区自行车、三轮车没有定点停放；未经业主知情，物**司将电梯广告位出租；物**司从未对业主进行入户调查解决问题；家门上经常被放置小广告；小区大门长期开着，玻璃被砸后搁置很久才修护；垃圾乱放，卫生极差；公共楼道、墙面、地面卫生极差。

被上诉人辩称

物业公司服从一审法院判决，针对闫*的上诉答辩称：同意一审判决。

本院查明

本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。

以上事实，有双方当事人一、二审陈述、《物业管理委托合同》、缴费通知单、律师函、变更证明等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：本案上诉争议的焦点是物业公司是否已经有效履行《物业管理委托合同》之义务。本案中，闫*主张的小区管理、地面卫生、公共区域的照明及消防、自行车、三轮车乱停放、保安服务、门禁、小广告等问题，不能否认物业公司全部服务行为并以此作为业主拖欠物业费的理由。闫*主张的物业收入问题，不属于本案审理范围。一审法院驳回物业公司主张滞纳金的诉讼请求，同时判令闫*给付物业费，在认定事实和适用法律上均无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费658元，由北京德**限公司负担219元（已交纳），闫*负担439元（北京德**限公司已交纳，闫*于本判决生效后7日内给付北京德**限公司）。

二审案件受理费812元，由闫*负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年八月十九日