weizhibin

审理经过

上诉人刘**因与被上诉人北京**管理中心（以下简称石各庄物业中心）物业服务合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2014）顺民初字第05754号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由法官张**担任审判长，法官魏**、孙*参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审原告诉称

石**业中心在一审中起诉称：刘**居住的北京市顺义区石园北区×号楼×单元×室系由石**业中心负责提供物业管理服务，刘**居住房屋的建筑面积为70.08平方米。现刘**拖欠2007年度、2008年度、2009年度、2010年度、2011年度、2012年度、2013年度的物业服务费3073元。上述费用经石**业中心多次催要未果，为维护石**业中心的合法权益并保障涉诉小区管理服务的正常进行，故诉至法院，请求法院判令刘**给付***业中心物业服务费3073元，诉讼费由刘**承担。

一审被告辩称

刘**在一审中答辩称：刘**认可涉诉房屋登记在刘**名下，刘**认可房屋面积为70.08平方米，也认可未缴纳2007年度、2008年度、2009年度、2010年度、2011年度、2012年度、2013年度的物业服务费，但是刘**不认可石**业中心主张的收费标准及欠费数额。刘**不认可石**业中心主张的收费标准及欠费数额的原因在于：1.在石**业中心对刘**所在小区进行服务之前，是华*物业对该小区进行服务的，华*物业在服务该小区时保洁和保安费的收费标准均比石**业中心的收费标准低，国家规定必须是优秀小区物业费才能上浮，刘**居住的小区不是优秀小区，所以石**业中心对该小区提供服务后其保洁和保安费不应该上浮，另刘**不清楚石**业中心从何时开始对该小区提供物业服务，且小区的服务水平没有达到相应的收费标准；2.刘**不清楚政府的收费标准，收费标准的制定是政府和石**业中心之间的行为。刘**不交物业费的原因在于：1.小区的物业服务水平不合格，具体体现在：（1）小区的楼道卫生和垃圾清运经常性的不到位；（2）小区绿化不到位；（3）刘**所在楼道的纱窗已经丢失，和物业沟通后物业没有给维修；（4）刘**有两个自行车停放在楼下，被保安给卖了。综上，刘**不同意缴纳保安费、管理费，另外公共设施维修费应该含在管理费中不应当单收，所以刘**不同意缴纳公共设施维修费；2.石**业中心应该将每年的物业费的收支明细进行公示，但是石**业中心没有这样做。

一审法院查明

一审法院审理查明：本案在审理中，刘**第一次开庭到庭参加诉讼，第二次开庭未到庭参加诉讼。石**业中心系2001年11月成立的从事物业管理服务的企业法人，负责对涉诉北京市顺义区石园北区提供物业服务。刘**系北京市顺义区石园北区×号楼×单元×室业主。石**业中心收取物业服务费的标准为：保洁费62/户·年，绿化费0.55元/平方米·年，化粪池清掏费0.30元/平方米·年，管理费2.4元/平方米·年，小区共用设施维修费1元/平方米·年，生活垃圾清运费30元/户·年，保安费50元/户·年。现刘**拖欠石**业中心2007年度、2008年度、2009年度、2010年度、2011年度、2012年度、2013年度的物业服务费未交纳。石**业中心主张刘**所在的北京市顺义区石园北区×号楼×单元×室的房屋面积为70.08平方米，刘**对该房屋面积予以认可。后一审法院去北京**住房与城乡建设委员会调取了涉案房屋的房屋登记信息，查询结果为北京市顺义区石园北区×号楼×单元×室的房屋面积为72.71平方米，房屋所有权人为刘**，经一审法院询问，石**业中心表示，其中心仍然按照涉案房屋面积为70.08平方米向刘**主张刘**欠缴的2007年度-2013年度的物业服务费，诉讼请求仍为请求法院判令刘**支付其中心物业服务费3073元，另石**业中心表示不再向刘**主张2007年度-2013年度涉案房屋差额的房屋面积2.63平方米的物业服务费。石**业中心提交了京发改[2005]2662号文件、顺价（管）字[2002]39号文件、京价[房]字[1997]第196号文件、顺建请字[2002]第19号请示及批复、企业法人营业执照物业管理资质证书、收费通知等证据证明其中心收费标准和依据。刘**对京发改[2005]2662号文件、顺价（管）字[2002]39号文件、京价[房]字[1997]第196号文件、顺建请字[2002]第19号请示及批复不认可，称这是政府的单方行为，没有与其沟通；刘**对企业法人营业执照物业管理资质证书不认可，称石**业中心没有提交原件且属于单方行为；刘**不认可收费通知载明的物业收费标准，称对该份收费通知的质证意见同答辩意见中对收费标准不认可的意见。刘**提交4张照片以证实小区物业服务水平不合格。石**业中心对照片的真实性予以认可，但主张其中心提供的物业服务水平正在逐渐改进。为进一步查清案件的事实，还原物业服务质量的真实情况，一审法院的工作人员去往石**业中心提供物业服务的北京市顺义区石园北区进行了现场勘查，并拍摄了32张照片。在第二次庭审中，一审法院出示了该院现场勘察拍摄的32张照片，石**业中心对这32张照片的真实性认可，并称小区路面损毁需要动用公共维修基金，其中心在没有动用维修基金的情况下已经在逐步对路面进行维修，另卫生问题是个动态过程，其中心会加强改进。

一审法院判决认定：石**业中心对涉诉北京市顺义区石园北区提供物业服务。刘**作为该小区业主，也是石**业中心提供物业服务的受益人，虽然石**业中心与刘**未签订物业服务合同，但双方形成事实物业服务合同关系。按照国家规定的标准提供物业服务是石**业中心作为物业服务单位的主要义务，而按时足额缴纳物业服务费则是刘**作为物业服务受益人的主要义务。虽刘**不认可石**业中心的收费标准，但根据石**业中心提交的证据，石**业中心收取物业服务费的标准未超出相关规定的标准，一审法院对石**业中心的收费标准予以确认。关于涉案房屋的房屋面积，虽然石**业中心主张的房屋面积70.08平方米与一审法院查询结果72.71平方米不一致，但在刘**对涉案房屋面积为70.08平方米予以认可且石**业中心仍然按照涉案房屋面积为70.08平方米向刘**主张刘**欠缴的2007年度-2013年度的物业服务费，诉讼请求仍为请求法院判令刘**支付其中心物业服务费3073元，且石**业中心不再向刘**主张2007年度-2013年度涉案房屋差额的房屋面积2.63平方米的物业服务费的情况下，一审法院依照涉案房屋面积为70.08平方米计算物业服务费。根据刘**、北京市顺义区石园北区其他业主向一审法院提供的证据和陈述及一审法院现场勘察的结果，石**业中心在提供物业服务时确实存在瑕疵，故一审法院酌情扣减物业服务费。本案在审理中，刘**第一次开庭到庭参加诉讼，第二次开庭未到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百零八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、刘**支付北京**管理中心2007年度、2008年度、2009年度、2010年度、2011年度、2012年度、2013年度的物业服务费2919元，于判决生效之日起7日内执行；二、驳回北京**管理中心的其他诉讼请求。如果刘**未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

一审判决后，刘**不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。刘**的上诉理由为：原审判决刘**支付物业费，刘**认为不合理。这些都是石**业中心违反《物业管理条例》造成的，由违法行为引起的经济损失及后果理应由石**业中心承担。在庭审中石**业中心并没有提供法人营业执照正本，及出具的组织机构代码证副本已过有效期。刘**买房时已交过设施费，包括车棚。石**业中心还对车棚收费，造成刘**无法存放自行车。后被石**业中心与石园北区第三居委会所卖，并没有经刘**本人确认。刘**因此不同意交纳保安费。石**业中心在庭审中只说改进服务，但实际绿化植物配置单一，各种垃圾在小区内乱扔，各种物品缺失，绿化率不到15%，而石**业中心居然上浮20%物业费。刘**认为石**业中心只要钱不提供服务，并存在擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共同设施用途，但并未减少物业管理费用而让业主收益。刘**认为一审判决显失公平，故上诉请求撤销一审判决，改判由石**业中心承担违法经营所造成的不合法收费，诉讼费用由石**业中心承担。

被上诉人辩称

石**业中心对刘**的上诉理由答辩称：石**业公司的职责就是小区管理维修，刘**所说的建设费是向开发商缴纳的，石**业中心没有收取过车棚的任何费用。小区的卫生是循环动态服务的，小区绿化是对原有的绿化面积进行养护管理，石**业中心对小区的绿化管理是达标的。

本院查明

本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。

上述事实，有当事人一审时提交的京发改[2005]2662号文件、顺价（管）字[2002]39号文件、京价[房]字[1997]第196号文件、顺建请字[2002]第19号请示及批复、企业法人营业执照物业管理资质证书、收费通知、照片、房屋登记信息查询结果等证据及当事人当庭陈述在案佐证。

本院认为

本院认为：合同是确立双方当事人权利义务关系的协议，依法成立的合同具有法律效力。本案中，石**业中心与刘**个人之间虽未签订书面物业服务合同，但因石**业中心已在事实上为刘**所居住的小区提供了物业服务，故双方当事人形成事实上的物业服务合同关系，刘**作为业主，负有向石**业中心支付物业费之义务。

关于刘**上诉提出不应由其缴纳物业费的主张。本院认为石**业中心作为物业服务的提供者，其已履行自己的工作职责，为小区业主提供了物业服务。现一审法院依据相关证据认定本案所涉及的小区物业服务存在瑕疵，并已对刘**应付物业费数额予以了酌情减扣。在此基础上，本院认为刘**的上诉理由缺乏事实与法律依据，本院不应予以支持。

针对本案诉讼过程中所反映出相关物业服务问题，本院建议石各庄物业中心加大服务意识，增强公共区域的维护力度，加强小区内的各项安保及巡查服务，更多赢得业主对物业服务的理解与支持。同时，小区业主也应及时按约缴纳相关物业服务费用，否则长期拖欠物业费的行为不仅不能真正提高物业服务质量，也会造成物业公司难以收回运营成本，造成物业服务质量进一步降低的恶性循环。

综上，本院认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费25元，由北京**管理中心负担1元（已交纳），由刘**负担24元（于本判决生效之日起7日内交纳）；

二审案件受理费50元，由刘**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二○一四年十月二十日