北京市密云县人民法院

审理经过

上诉人北京惠**有限公司（以下简称惠**公司）因与被上诉人大连星海**司北京分公司（以下简称大**公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第22909号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由法官张**担任审判长，法官田*、法官王**参加的合议庭，于2014年10月17日公开开庭进行了审理。上诉人惠**公司的委托代理人邵*，被上诉人大**公司的委托代理人吴**均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

大**公司在一审中起诉称：2007年9月11日，大**公司与惠**公司签订《写字间物业管理合同》，双方建立合同关系，惠**公司应当依约向大**公司交纳物业服务费。但惠**公司无故拖欠2008年7月至2013年12月底的物业服务费至今。现大**公司诉至法院，要求惠**公司立即支付拖欠的物业服务费123700.89元，并承担逾期支付物业服务费产生的滞纳金352615元。

一审被告辩称

惠**公司在一审中答辩称：惠**公司为大**公司提供物业服务的房屋业主，确有未交纳物业服务费的情形，但未交纳费用系因2009年惠**公司所有的一辆崭新的奥迪牌机动车在大**公司提供的车位停驶时被损坏，双方协议约定免除此后五年的物业费和供暖费作为赔偿，互不再追究其他责任。现免除费用的期间尚未届满，惠**公司不同意向大**公司支付费用。

一审法院查明

一审法院审理查明：大**公司为本市朝阳区东三环南路甲52号楼物业管理单位，惠**公司为该写字楼15层18C业主。现大**公司以惠**公司欠付2008年7月至2013年12月的物业服务费为由起诉向惠**公司主张权利。

经询，大**公司认可欠付费用为实，但庭审中提交《补偿承诺函》，拟证明己方存在合理抗辩事由。经查，该《补偿承诺函》载明：18C业主奥迪A8全新轿车（购于2009年8月），停于顺迈大厦地下一层停车场业主租用的车位上，2009年10月12日物业公司工作人员无证驾驶美联臣公司金杯汽车撞奥迪A8汽车，致奥迪A8前机器盖、前杠及空调压缩机损毁严重，经派出所及我司与业主进行事故协商，业主同意我司通过金杯车保险为其修车并免除业主未来5年的物业费及取暖费作为奥迪A8新车贬值补偿，业主不在对此事件追究我司的相关责任。该《补偿承诺函》加盖“大连星海**司北京分公司业务专用章”，落款时间写明为2010年10月18日。大**公司否认曾就此事与惠**公司协商，并否认该《补偿承诺函》及所加盖印章的真实性。

惠**公司补充提交报警记录及车辆维修结算单佐证《补偿承诺函》的真实性。经查，维修结算单显示车辆维修结算金额为22672元。

一审法院判决认定：合法有效的合同受法律保护，应由当事方诚实信用的遵守，双方均有义务履行合同约定的义务。本案中，惠**公司作为大**公司提供物业服务写字楼的业主，在大**公司提供物业服务的前提下，应当依据双方成立的物业服务合同关系交纳物业服务费及供暖费。惠**公司提出的补偿之说，因无法进行印章同一性鉴定，其亦不可提交其他证据佐证其提交之《补偿承诺函》的真实性，根据其欠付费用的期间与《补偿承诺函》出具的时间的先后顺序、车辆维修价格与惠**公司主张的免除金额差距过大等事实，显属有悖常理之态，故该院对此抗辩不予采信，惠**公司应予交纳欠付费用。

另鉴于双方之间存在是否应缴费用的争议，且大**公司证据不足以证明其主张缴费的意思表示确已到达惠**公司，故对滞纳金之主张该院不予支持。

一审法院认为

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条之规定，判决：一、北京惠**有限公司于判决生效后10日内给付大连星海**司北京分公司欠付之物业服务费（2008年7月至2013年12月）123700.89元；二、驳回大连星海**司北京分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

惠**公司不服一审法院判决，向本院提起上诉。其主要的上诉理由是：一审法院认定主要事实存在错误，适用法律亦存在错误。惠**公司在2009年8月27日新购买了价值128万元的奥迪A8L轿车，由于物业看管实质，将停放在租用车位上的该奥迪A8L严重撞毁。大**公司向惠**公司出具弥补车辆贬值损失的《补偿承诺函》，承诺用5年物业管理费和取暖费作为因物业看管失职给惠**公司造成新车贬值损失的赔偿。一审法院对《补偿承诺函》的真实性不加确认，直接判令惠**公司支付物业费属于认定事实错误，其使用法律亦存在错误。大**公司就物业费问题于2013年6月才提起诉讼，故其要求惠**公司缴纳2008年至2011年期间物业费的请求已经超过诉讼时效。综上，撤销一审判决，依法改判驳回大**公司在一审中的全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由大**公司负担。

被上诉人辩称

大连星*服从一审法院判决。其针对惠**公司的上诉理由和请求口头答辩称：不同意惠**公司的上诉请求和理由，请求二审法院维持一审判决。

本院查明

本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。

上述事实，有当事人提交的《补偿承诺函》、报警记录、维修结算单及双方当事人的陈述意见在案佐证。

本院认为

本院认为：惠**公司与大**公司之间形成物业服务合同关系，该合同关系系双方当事人的真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应确认其合法有效。合法有效的合同受到法律保护，合同双方均应按照约定履行各自的合同义务。本案中大**公司已为惠**公司提供了物业服务，惠**公司应当按照约定支付相应的物业费用。惠**公司上诉称，因2009年其新购买的车辆在停车场发生碰撞，为弥补车辆贬值的损失，大**公司承诺免除未来5年的物业费和取暖费作为补偿，并提交了《补偿承诺函》予以证明，一审法院对此未予认定属于认定事实有误。对此，本院认为，当事人应当对自己提出的主张提供充分证据予以佐证，其未提交或者提交的证据不足以证明其主张的，应当承担举证不能的法律后果。本案中，惠**公司提交的《补偿承诺函》上加盖的是大**公司的“业务专用章”，因目前双方无法提供该印章的比对样本导致对该印章事实上无法鉴定；大**公司亦否认其公司存在或使用该“业务专用章”；同时，鉴于该《补偿承诺函》出具的时间与惠**公司欠缴物业费的期间存在先后顺序，且该《补偿承诺函》上所载明的车辆碰撞时间与惠**公司向“122报警台”报警的时间无法对应等事实，在惠**公司未提交充分有效证据佐证的情况下，依据其现有证据不足以认定该《补偿承诺函》所确认的免除5年物业费和取暖费的事实。一审法院据此未予采信惠**公司关于免除物业费的抗辩意见，并依据其欠费情况判令惠**公司应向大**公司支付2008年7月至2013年12月期间的物业费并无不当，本院予以确认。惠**公司的该项上诉意见因缺乏充分证据证明，本院不予支持。

关于诉讼时效一节，本院认为，因大连**公司提供的物业服务系持续性服务，且惠**公司并无充分证据证明大**公司怠于行使其权利，故惠**公司关于大**公司主张的部分物业费已超过诉讼时效的上诉意见不能成立，本院不予支持。关于惠**公司上诉主张一审法院适用法律存在错误一节，因其亦未提交充分证据证明，本院亦不予采信。

综上，惠**公司的上诉理由均不能成立，本院均不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费8445元，由大连星海**司北京分公司负担4445元（已交纳4222元，余款于本判决生效后七日内交纳），由北京惠**有限公司负担4000元（于本判决生效后七日内交纳）；案件公告费560元，由北京惠**有限公司负担（于本判决生效后七日内给付大连星海**司北京分公司）；

二审案件受理费2774元，由北京惠**有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二○一四年十月二十日