北京**管理中心与刘**等物业服务合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人北京**管理中心（以下简称天旭物业）因与被上诉人张**、刘**物业服务合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2014）通民初字第02309号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月14日受理后，依法组成由法官全奕*担任审判长，法官蒙*、法官于**参加的合议庭，于2014年10月20日进行了法庭询问。本案现已审理终结。

一审原告诉称

张**、刘**在一审中共同起诉称：刘**系北京**×室（以下简称×室）的房屋产权人，天*物业系为该小区提供物业服务的物业管理公司。2010年12月1日，张**与天*物业签定《物业委托服务合同》，约定由天*物业负责张**、刘**房产的各项物业管理服务，负责小区楼宇公共设备设施的管理，赔偿因严重违约造成的经济损失等。合同签订后，张**、刘**依约向天*物业交纳物业服务费，但天*物业却未能履行合同约定的义务。2013年12月1日，因天*物业未及时发现楼房底层的下水管道被堵塞，导致污水倒流至张**、刘**家中，将张**、刘**已经装修完毕、尚未使用的新房及家具泡坏，给张**、刘**造成了严重经济损失。事发后，张**、刘**多次找天*物业协商解决，但天*物业一直拖延。为维护张**、刘**的合法权益，特起诉至法院，请求判令天*物业赔偿装修及家具损失50000元，诉讼费由天*物业承担。

一审被告辩称

天*物业在一审中答辩称：第一，2013年12月2日，小区×1室业主向天*物业反映其墙面被水洇，天*物业于当日上午8时20分及时通知张**、刘**，张**于9时左右到达现场，打开门后发现都是水，天*物业工作人员积极配合张**清掏积水直到清理完毕；第二，天*物业每年对下水主管道进行清掏，达到了物业服务标准，事后天*物业也尽到了该尽的服务义务；第三，张**、刘**家中有大量积水，说明不是当天返的水，可以看出张**、刘**不经常在家，没有及时发现返水，其也有大部分责任。综上，张**、刘**装修及家具受损的责任不在天*物业，请求驳回张**、刘**的诉讼请求。

一审法院查明

一审法院审理查明：张**、刘**系夫妻关系。刘**系×室业主，天旭物业为×室房屋所在小区提供物业服务。2010年12月1日，张**与天旭物业签订《物业委托服务合同》，约定天旭物业负责×室房屋所在小区楼宇公共设备设施管理，并有义务保证楼宇建筑及各种设施的正常使用，承担因严重违约给张**造成的经济损失的赔偿责任。合同还约定了其他内容。2013年12月2日8时许，由于×室房屋所在楼宇2至18层的公共下水管道（一层业主另设管线单独排水，未使用公共下水管道）堵塞，导致污水上返至×室，将该房屋浸泡，造成屋内地板、墙面、家具等受损。

本案一审审理过程中，经张**、刘**申请并经北京**民法院摇号随机确定，该院委托北京中**限责任公司（以下简称评估公司）对张**、刘**的装修及家具损失进行评估。2014年4月24日，评估公司出具中必达评报字（2014）第019号评估报告，评估值为12615元，并附有价格评估明细表一张。张**、刘**预付评估费3000元。张**、刘**对评估报告不予认可，认为评估报告采取成本评估法对家具的损失价格进行评估不合理，其被水泡过的家具已经不能使用，维修费用与购买新家具相当，应评估更换费用，并申请复议。评估公司就张**、刘**的异议作出答复，维持原价格评估结论。张**、刘**在评估结论的基础上明确其诉讼请求，要求天旭物业赔偿其房屋装修及家具损失15000元，并负担评估费及诉讼费。天旭物业认可评估报告，但认为责任不在其公司，故不同意张**、刘**的全部诉讼请求。

一审法院认为

一审庭审中，天旭物业认可公共下水管道堵塞，但称张**、刘**家连接至公共下水管道的支管部分同时存在堵塞情况，因此不能确认张**、刘**家返水是单纯公共下水管道堵塞所致；此外，天旭物业认为其严格按照物业服务标准进行管理，并提交下水主管清掏记录证明其对公共下水管道进行了定期清掏，已尽到相应管理义务，故张**、刘**房屋返水与其无关。张**、刘**则坚称其房屋并未居住、使用，连接公共下水管道的支管也一直处于畅通状态；对于清掏记录的真实性，张**、刘**称系天旭物业自行填写，不予认可。天旭物业未就其上述主张提供其他确实、有效证据予以证实。

一审法院判决认定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，张**与天旭物业签订的《物业委托服务合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。天旭物业作为物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，其不履行或者不完全履行物业服务合同约定的维修、养护、管理和维护义务的，张**作为合同一方主体有权利要求天旭物业承担赔偿损失等违约责任。同时，刘**作为×室房屋所有权人亦有权要求天旭物业赔偿因其未尽到相应管理义务所致的财产损失。现因天旭物业管理的公共下水管道堵塞造成张**、刘**家中返水进而产生财产损失，张**、刘**要求天旭物业赔偿损失合法有据，该院予以支持。关于财产损失数额的认定，现张**、刘**家中财产损失已经鉴定机构评估确认，故应以此作为赔偿其损失的依据，对于张**、刘**的过高要求部分，该院不予支持。张**、刘**虽不认可评估报告中家具损失的评估方法，认为应评估家具的更换费用，但未提供确实有效证据予以证明，该院对其该意见不予采信。天旭物业称张**、刘**家连接公共下水管道的支管部分同时存在堵塞情况故而不能确认返水系公共下水管道堵塞所致以及其已尽到相应管理义务的辩解意见，证据不足，该院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、天旭物业于判决生效之日起7日内赔偿张**、刘**房屋装修及家具损失人民币12615元；二、驳回张**、刘**的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

天旭物业不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：2013年12月2日上午8点天旭物业接到×1室业主报告称有其墙面被水洇，后经查实为张**住的×室漏水所致。当时天旭物业立刻派人进行处理，发现此次堵塞的原因是三层以上的住户向管道倾倒污物致使下水管道堵塞。由于张**、刘**家中长期没人导致返水没能够及时清除，致使损失进一步扩大。同时张**、刘**家中连接公共下水管道的支管部分也存在堵塞情况，故不能确认返水系公共下水管道堵塞所致。天**公司已经履行了定期清理下水管道的义务，不应该承担责任。天旭物业上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判或者将本案发回重审，一、二审诉讼费用由张**、刘**负担。

被上诉人辩称

张**、刘**服从一审法院判决。其针对天旭物业的上诉理由答辩称：不同意天旭物业的上诉理由及请求。张**、刘**不应该承担责任，天旭物业的上诉请求及理由缺乏事实及法律依据，应予驳回。

本院查明

本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。

上述事实，有房屋所有权证、《物业委托服务合同》、照片、评估报告、异议答复及双方当事人陈述等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

张**与天旭物业签订的《物业委托服务合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。天旭物业作为物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，其不履行或者不完全履行物业服务合同约定的维修、养护、管理和维护义务的，张**作为合同一方主体有权利要求天旭物业承担赔偿损失等违约责任。刘**作为×室房屋所有权人亦有权要求天旭物业赔偿因其未尽到相应管理义务所致的财产损失。

现因天旭物业管理的公共下水管道堵塞造成张**、刘**家中返水进而产生财产损失，张**、刘**要求天旭物业赔偿损失合法有据。天旭物业上诉主张张**、刘**家中长期没人导致返水没能够及时清除，致使损失进一步扩大，张**、刘**家连接公共下水管道的支管部分同时存在堵塞情况故而不能确认返水系公共下水管道堵塞所致以及其已尽到相应管理义务，但其并未就此提供充分证据，故本院对其主张无法采信。

综上，天旭物业的上诉请求及理由缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

评估费3000元，由张**、刘**负担1500元（已交纳），由天*物业北京市天*物业管理中心负担1500元（于本判决生效之日起7日内交纳）。

一审案件受理费525元，由张**、刘**负担467元（已交纳），由北京**管理中心负担58元（于本判决生效之日起7日内交纳）。

二审案件受理费115元，由北京**管理中心负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年十月二十日