齐**与北京金新**责任公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人齐**因与被上诉人北京金新**责任公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第09460号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成由法官杨*担任审判长，法官巴**、法官王*参加的合议庭，于2014年5月26日公开开庭进行了审理。上诉人齐**、被上诉人物业公司的委托代理人赵*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

物业公司在一审中起诉称：2001年3月29日，齐**与北京铭**有限公司（以下简称铭维成公司）签订了《物业管理委托合同》，双方约定铭维成公司为齐**提供物业服务、齐**向铭维成公司缴纳物业费。2012年5月31日，铭维成公司将资产和债权债务全部转给我公司，我公司自2012年6月1日起负责齐**所在小区的物业管理。齐**自2003年1月1日至今的物业费及各项费用均未缴纳，其行为严重损害了我公司的合法权益，故诉请法院判决齐**支付：1.2003年1月1日至2013年12月31日的物业服务费13479.18元、滞纳金13479.18元；2.2002年至2003年度的采暖费2323.5元、2003年至2004年度的采暖费2323.5元、2004年至2005年度的采暖费2323.5元，违约金6970.5元；3.水费3683.1元。

一审被告辩称

齐**在一审中答辩称：我是位于北京市涉案房屋的业主，房屋建筑面积为77.45平方米。本案为物业服务合同纠纷，物业公司要求我支付供暖费属于供用热力合同纠纷，与物业服务合同纠纷不属于同一法律关系。我于2001年3月29日与铭**公司签订《物业管理委托合同》，我与物业公司没有签订任何合同，也没有物业服务合同关系，也不存在供用热力合同关系。物业公司为我居住的小区提供物业服务没有经过小区业主委员会的同意，物业公司为小区提供物业服务合同没有合同和法律依据，物业公司提供物业服务没有经过我的同意，故物业公司无权要求我支付物业费和供暖费。物业公司没有取得物业服务企业资质证书，不具备提供物业服务的法律资格，物业公司与铭**公司就物业服务的权利义务关系进行转让的行为应属无效。北京**限公司为我提供供暖服务，物业公司没有向我提供供暖服务，无权向我主张供暖费。我于2009年10月18日向北京**限公司交纳了2005年至2006年度的供暖费，物业公司要求我支付2002年至2005年度供暖费的诉讼请求已经超过诉讼时效，其要求我支付2003年至2011年物业费的诉讼请求也超过了诉讼时效。我使用的水不是物业公司供应的水，物业公司没有提供证据证明其有权利向我收取水费。物业公司要求支付滞纳金及违约金没有依据，且数额过高。小区存在绿化面积不达标、私搭乱建、违法出租、卫生差，治安隐患、供暖不达标、房屋没有保温层、灰尘多、地面不平、地下室出租人员杂乱、防盗门没有门禁、盗窃、没有开发商承诺的会所等问题，故请求驳回物业公司的诉讼请求。

一审法院查明

一审法院审理查明：齐*春系涉案房屋的业主，房屋建筑面积为77.45平方米。2001年3月29日，齐*春（合同甲方）与铭维成公司（合同乙方）签订了《物业管理委托合同》，约定：甲方同意将涉案房屋委托给乙方进行物业管理，双方承诺遵守经北京市**管理办公室核准的《金福家园小区房屋使用、管理、维修公约》中规定的权利义务；委托管理期内，甲方应就其物业的管理向乙方全额支付管理服务费，收费标准由乙方按政府规定的价格标准收取，收取标准及内容详见《金福家园小区物业管理收费标准》；甲方应按月缴纳水、电、天然气等费用，由乙方负责代收代缴；双方签订《物业委托管理合同》的同时，甲方应向乙方缴纳物业管理费，物业管理费按年收取，即从合同签订之日起12个月为一个收费年度。同日，齐*春与铭维成公司签订了《物业管理费缴纳承诺书》，对物业管理服务费的收费标准进行明确约定。

北京铭维**第一分公司（以下简称铭维成第一分公司）隶属于铭维成公司。2012年5月31日，铭维成第一分公司与物**司签订了《债权债务清理说明》，主要内容为：经与物**司协商并达成一致，铭维成第一分公司将公司资产、债权、债务全部转给物**司，资产、债权、债务以截止至2012年5月31日财务报表为准。自2012年6月1日起由铭维成第一分公司支付的费用均作为与物**司的往来款项，由物**司偿还。2012年5月，物**司作出《告知金福家园小区全体业主》的通知，告知2012年6月1日起物**司接管“金福家园”小区项目物业服务，依据《北京市物业管理办法》相关规定，对“金福家园”小区设备设施及法律文件进行交接。物**司系有限责任公司，公司经营范围包括物业管理。

物业公司现诉至该院要求齐**支付自2003年1月1日至2013年12月31日期间的物业费13479.18元及滞纳金13479.18元、2002年至2005年度的采暖费6970.5元及违约金6970.5元、2003年至2013年期间的水费3683.1元，并提交了收费清单、催缴单、说明、家庭能源耗费表等证据以证明其主张。物业公司提交的催缴单中有齐**的签字，齐**表示不是其本人签字，经释明齐**表示不申请笔迹鉴定。齐**主张与物业公司之间不存在物业服务合同关系，物业公司的起诉超过诉讼时效，且小区物业管理存在诸多问题，并就此提交了小区现状的录像以证明其主张，物业公司对齐**的证据和诉讼主张均不予认可。

一审法院判决认定：民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则，物业管理服务费系物业管理单位赖以维持生存和持续提供服务的资金来源，本案中，齐**与铭维成公司签订了《物业管理委托合同》，铭维成公司接受委托为齐**居住的小区提供物业管理服务和代收代缴相应费用，齐**享受了相应的物业管理和其他服务，理应支付相应费用。债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，铭维成公司与物业公司签订的《债权债务清理说明》中将公司的资产、债权、债务全部转让给物业公司，物业公司在涉案房屋所在小区发布了相应的通知，故物业公司要求齐**支付2003年1月1日至2013年12月31日期间物业服务费13479.18元及2002年至2005年度采暖费6970.5元于法有据，该院予以支持。《物业管理委托合同》中未就违约金进行明确约定，故对物业公司要求齐**支付滞纳金和违约金的请求事项，该院不予支持。物业公司提交的家庭能源耗费表中没有齐**签字，不能有效证明2003年至2013年齐**拖欠水费数额，该院对此予以酌情确定。齐**未缴纳物业服务费和水费属持续状态，物业公司亦就齐**拖欠物业服务费和供暖费进行过催缴并有齐**的签字，故该院对齐**关于物业公司起诉超过诉讼时效的抗辩意见不予采信。齐**提交的录像系某个时间段拍摄且不在物业公司所主张的物业服务期间内，并不能完全地反映常态的管理状况和之前物业管理情况，故该院对齐**关于物业服务存在问题的抗辩意见亦不予采信。同时，物业公司现作为涉案房屋所在小区的物业管理机构，应加强与业主的沟通，以促使自身服务质量的进一步提高。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，判决：一、齐艳春于判决生效之日起7日内给付北京金新**责任公司自2003年1月1日至2013年12月31日期间的物业服务费13479.18元、自2002至2005年3个年度的供暖费6970.50元、自2003年至2013年期间拖欠水费3000元，共计23449.68元；二、驳回北京金新**责任公司的其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

齐**不服一审法院上述判决，向本院提起上诉，要求撤销一审判决，改判驳回物业公司的诉讼请求，诉讼费用由物业公司负担。主要事实及理由如下：一、一审法院认定事实错误。依据《物业管理条例》第六十条的规定，物业公司没有物业服务资质证书，无权对小区进行物业服务，齐**有权拒绝缴纳物业费。二、铭维成第一分公司未经齐**同意，将铭维成公司与齐**之间的物业服务权利义务关系转让给物业公司，依据合同法第八十四条的规定，属无效行为。铭维成公司为三级资质企业，物业公司没有物业服务资质，铭维成公司的转让行为必然导致齐**享受的物业服务标准下降，齐**有权不同意其转让行为。铭维成第一分公司不是独立的民事主体，无权转让。物业公司主张的统收服务费没有事实及法律依据，也没有齐**的委托，故齐**无需交纳该项费用。

被上诉人辩称

物业公司服从一审法院判决，针对齐艳春的上诉答辩称：同意一审判决。由于朝阳区停办了一段时间的物业资质的审批，物业公司未取得物业资质证书，目前正在积极办理中。有无资质属于行政处罚问题，不属于业主拒交物业费的法定理由；物业公司履行了物业服务的合同义务，有权收取相应费用。

本院查明

本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。

上述事实，有《物业委托管理合同》、《物业管理费缴纳承诺书》、《债权债务清理说明》、通知、收费清单、催缴单、说明、家庭能源耗费表、录像光盘等证据、当事人陈述意见及庭审笔录在案佐证。

本院认为

本院认为：2001年3月29日，齐**与铭维成公司签订《物业管理委托合同》，齐**将金福家园小区房屋委托给物**司进行物业管理。2012年5月31日，铭维成第一分公司与物**司签订《债权债务清理说明》，铭维成第一分公司将公司资产、债权、债务全部转给物**司。2012年5月，物**司作出《告知金福家园小区全体业主》的通知，自2012年6月1日起接管金福家园小区项目物业服务。物**司对小区进行了物业服务，故物**司与齐**之间存在事实服务合同关系。物**司要求齐**支付物业服务费及供暖费、水费，有齐**与铭维成公司签订的《物业管理委托合同》及物**司提供的物业服务的事实为依据，本院予以支持。一审法院认定的费用数额并无不当，本院予以确认。齐**上诉称物**司没有物业服务企业资质，无权对小区进行物业服务，无权收取物业费，本院认为，物业服务企业实施资质管理，对物业服务企业的资质管理作出规定的法律规范在性质上属于管理性法律规范，而非效力性法律规范，故物**司没有物业服务企业资质进行物业服务，依法应受到相应的行政处罚，但不影响其收取相应物业服务费用，齐**该项上诉意见于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费457元，由北京金新**责任公司负担264元（已交纳），由齐**负担193元（于本判决生效后七日内给付北京金新**责任公司）。

二审案件受理费386元，由齐**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年六月十八日