北京市顺义区人民法院

审理经过

上诉人徐**因与被上诉人北京顺**有限公司（以下简称顺**公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2014）顺民初字第04821号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月16日受理后，依法组成由法官张**担任审判长，法官高*、法官孙*参加的合议庭，并于2014年8月25日公开开庭进行了审理。上诉人徐**、被上诉人顺**公司的委托代理人程*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

顺**公司在一审中起诉称：徐**为涉案房屋的业主。2009年11月20日，顺**公司与徐**签订《丽喜南苑（顺鑫花语）住宅小区临时管理规约》。2010年1月11日，顺**公司与徐**签订《临时管理规约附件》，协议约定由顺**公司为徐**提供物业服务，徐**支付物业费。依据协议约定的收费标准，徐**应于每年1月20日前按每月338.08元的标准一次性交纳本年度物业费4056.90元。顺**公司一直为徐**提供物业管理服务，徐**却拖欠2012年1月1日至2013年12月31日的物业管理费共计人民币8113.78元。顺**公司多次催要，徐**一直拒绝缴纳。徐**的行为已构成违约，依合同约定徐**应自逾期之日起按每日欠款总额万分之三的标准向顺**公司交纳滞纳金。现顺**公司诉至法院，请求判令：1.徐**支付拖欠的2012年1月1日至2013年12月31日的物业管理费共计人民币8113.78元；2.徐**支付逾期未交纳物业管理费的滞纳金；3.诉讼费由徐**负担。

一审被告辩称

徐**在一审中答辩称：不同意顺**公司的诉讼请求。2010年向顺**公司缴纳物业管理费以后入住涉案房屋，但自住之日起，顺**公司即存在以下严重违反有关公约和法规的行为，不履行其所承担的物业管理义务，具体包括：1.小区公共秩序维护、安全防范等管理义务均未尽到，封闭式管理小区从未执行；2.花园绿化与维护、草坪的维护非常不到位，水池破旧，池水污浊，垃圾和装修材料随处可见，将小区内业主业已种植成型的大树、果树全部砍伐；3.物业服务费用不规范，顺**公司私自将小区绿地和通道装上地锁，将车位交与“艾**管公司”卖给业主；4.顺**公司未将物业服务项目收支等情况向业主公开，并在小区公共设施上设置广告牟利；5.物业管理方式野蛮。因此不同意支付全额物业服务费和滞纳金。

一审法院查明

一审法院审理查明：徐**系涉案房屋的所有权人，该房屋建筑面积153.67平方米。2009年11月20日，顺**公司与徐**签订《丽喜南苑（顺鑫花语）住宅小区临时管理规约》。2010年1月11日，顺**公司与徐**签订《临时管理规约附件》，双方约定涉诉小区22号楼物业服务费标准为2.2元每月每平方米，业主应于每年1月20日前到物业服务部交纳本年度物业服务费。一审庭审中，徐**为证明顺**公司存在违约行为，向该院提交了反映小区管理问题的相关照片，对于徐**提出的小区管理问题，顺**公司认为照片所能证明的是问题的出现，但与问题解决与否并无直接关系。诉讼中，顺**公司放弃要求徐**支付滞纳金的诉讼请求。

一审法院判决认定：顺**公司与徐**签订《丽喜南苑（顺鑫花语）住宅小区临时管理规约》及《临时管理规约附件》系双方当事人真实意思表示，该协议不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。顺**公司履行了服务义务，徐**享受了物业服务，徐**应当依约向顺**公司支付物业管理费。徐**并未提交证据证明顺**公司未履行提供物业服务的义务，亦未提交证据证明顺**公司服务期间所提供物业服务存在明显瑕疵，故对顺**公司要求徐**支付物业管理费的诉讼请求，该院应予支持。应当指出，物业服务企业与业主间系服务与被服务的关系，顺**公司作为服务企业，应努力提高自身服务质量，对业主提出的合理意见应予重视，并积极配合加以改进，促进小区环境改善，业主亦应积极履行交费义务，以共同促进小区物业服务水平的提高。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条之规定，判决：徐**于判决生效之日起7日内给付北京顺**有限公司2012年1月1日至2013年12月31日物业管理费8113.78元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法（2012年修正）》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

徐**不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，其主要上诉请求和理由是：2010年向顺**公司缴纳物业管理费以后入住涉案房屋，但自我入住之日起，顺**公司即存在以下严重违反有关公约和法规的行为，不履行其所承担的物业管理义务，具体包括：1.小区公共秩序维护、安全防范等管理义务均未尽到，封闭式管理小区从未执行；2.花园绿化与维护、草坪的维护非常不到位，水池破旧，池水污浊，垃圾和装修材料随处可见，将小区内业主业已种植成型的大树、果树全部砍伐；3.物业服务费用不规范，顺**公司私自将小区绿地和通道装上地锁，将车位交与“艾**管公司”卖给业主；4.顺**公司未将物业服务项目收支等情况向业主公开，并在小区公共设施上设置广告牟利；5.物业管理方式野蛮。6.2012年夏季下雨，因外墙渗水，导致房屋墙壁发生多处渗水，破坏了原装修，物业同意维修但迟迟未维修；7.小区内电梯多次发生故障，导致徐**被困电梯间；8.顺**公司同意广告公司在电梯间内做广告，并收取费用，顺**公司严重违法《丽喜南苑（顺鑫花语）住宅小区临时管理规约》、《临时管理规约附件》及《物权法》。故上诉请求：1.二审法院将北京市顺义区人民法院作出的（2014）顺民初字第04821号民事判决发回重审；2.要求顺**公司按照50%减免物业费。

被上诉人辩称

顺**公司服从一审法院判决。其未向本院提交书面答辩意见，但其针对徐**的上诉意见口头答辩称：徐**作为物业服务的对象，享受到了物业服务，应当依照双方签订的临时管理规约及其附件积极履行交费义务，以促进小区物业水平的提高。徐**的主张即使顺**公司在管理过程中存在瑕疵，一审法院未支持滞纳金的请求，也是综合酌定了本案并作出判决，本案应该维持原判。关于房屋渗水问题与物业服务无关，如果是房屋质量问题，徐**应该另案处理。关于电梯间及收取广告费的问题，徐**未提供证据，顺**公司不予认可。且顺**公司定期会委托相关公司对电梯进行检测。综上，不同意徐**的上诉请求。

本院查明

本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。

上述事实，有庭审笔录、《丽喜南苑（顺鑫花语）住宅小区临时管理规约》、《临时管理规约附件》等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：顺**公司与徐**签订的《丽喜南苑（顺鑫花语）住宅小区临时管理规约》、《临时管理规约附件》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人之间建立了物业服务合同关系，均应依约履行各自应尽的义务。顺**公司提供了物业服务，徐**应当依约支付物业管理费。徐**上诉主张顺**公司未依约履行物业服务及物业服务存在不足，但其未提供证据予以证明，其上诉主张不应向顺**公司支付物业管理费，缺乏证据，本院不予支持。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费25元，由徐**负担（于本判决生效后7日内交至一审法院）；

二审案件受理费50元，由徐**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年九月九日