孙**与北京市**限责任公司服务合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人孙**因与被上诉人北京市**限责任公司（以下简称治平物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第7658号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月22日受理后，依法组成由法官张**担任审判长，法官王**、于**参加的合议庭，于2014年8月28日公开开庭进行了审理。上诉人孙**，被上诉人治平物业公司的委托代理人周*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

孙**在一审中起诉称：治平物业公司是由北京×**限公司和北京市**责任公司于2002年10月22日合资共同创建，经北京**管理局批准设立的有限责任公司，公司注册地为北京市朝阳区安定路12号院4号楼一层。自涉案小区除开发商以外的第一位业主入住至今，治平物业公司一直是位于涉案小区的物业服务公司。治平物业公司与包括孙**在内的业主之间的《国典华园前期物业管理服务协议》页码第4页第三行，有“8.每12月向乙方公布物业管理费用收支账目一次”（此处乙方应为实际的合同甲方，即包括孙**在内的小区业主）的明确约定。自2004年孙**入住小区至今，治平物业公司从未履行过《国典华园小区前期物业管理协议书》约定的此项义务，从未就2004年至2011年12月31日期间的物业费收支账目进行过公示或公布。2013年7月2日，孙**专门书面函告治平物业公司，明确要求治平物业公司依照合同，履行对孙**应该履行的该项义务，治平物业公司至今拒不履行。请求判令：1.治平物业公司依照《国典华园前期物业管理服务协议》页码第4页第三行“8.每12月向乙方公布物业管理费用收支账目一次”的约定（此处乙方应为实际的合同甲方，即包括孙**在内的小区业主），按照相关法律、法规、规章和制度规定的格式和内容，向孙**公布和提供查阅自2004年2月1日至2011年12月31日，以自然年为年度，每年度的北京市国典华园小区物业管理（服务）费用收支账目明细。2.判令治平物业公司准许孙**及／或孙**书面授权委托人查询、拍照或复印、复制“诉讼请求一”相关的所有原始票据、原始凭证，复印、复制费用由孙**承担。

一审被告辩称

治平物业公司在一审中答辩称：孙**诉讼违反了“一事不再理”原则。孙**于2013年3月14日向朝**民法院提起诉讼要求治平物业公司公开2004年2月1日至2011年12月31日北京市国典华园小区物业管理费用收支情况，法院在（2013）朝民初字第16587号判决书中做出驳回孙**诉讼请求的一审判决，北京**人民法院在（2013）二中民终字第12552号判决中做出驳回上诉，维持原判的终审判决。孙**这种反复诉讼的行为，违反了程序正义，增加了法院和当事人特别是治平物业公司的诉累。国典华**委员会是由业主选举产生，代表业主利益的组织，孙**无权以自己的名义代表小区全部业主起诉要求治平物业公司公布物业管理费用收支账目明细。孙**于2009年9月25日取得房屋产权，2004年—2008年期间，并非业主的孙**是无权主张此期间信息公示的，2009年—2011年期间国典华园的物业服务费用收支情况已经公示，所以孙**的诉讼请求不但缺乏事实和法律基础。治平物业公司并未违反法律规定和协议约定。国典华园小区2009年和2010年的物业服务费用收支情况已经在小区公告栏内进行了公示，2011年国典华园的物业服务费用收支情况，治平物业公司也严格按照北**建委出台的《物业服务项目收支情况报告撰写规范》和《物业服务项目收支情况报告示范文本》的规定撰写了报告并在小区进行了公示。治平物业公司依照相关法律、法规所规定的格式和内容，公布年度物业费用收支账目明细，已充分履行了相关公示义务，孙**的主张无任何事实和法律依据。

一审法院查明

一审法院审理查明：孙**于2013年以物业服务合同纠纷案由诉至该院，要求治平物业公司书面提供自2004年2月1日至2011年12月31日，以自然年为年度，每年度的涉案小区物业管理（服务）费用收支情况。该院经审理该案查明：孙**于2009年9月25日取得涉案房屋（以下简称涉案房屋）的所有权。治平物业公司是涉案房屋所在小区的物业服务公司，其为涉案小区提供物业服务至今。孙**自取得涉案房屋所有权后，未与治平物业公司签订新的物业服务合同。经该院向孙**释明根据法律规定业主所享有的权利系由物业公司向其公布和提供查阅相关材料后，孙**表示坚持不变更其诉讼请求。该院认为，孙**于2009年9月25日取得涉案房屋的所有权，故其应为涉案小区的业主。根据相关法律规定，孙**享有要求物业服务公司即治平物业公司向其公布或提供查阅涉案小区物业管理（服务）费用收支情况材料的权利。但若要求治平物业公司就其服务的涉案小区物业管理（服务）费用收支情况向各业主提供书面材料，则过分加重了治平物业公司的物业服务义务，无论从经济成本或履行效率上均存在不合理性。故综上考虑，应以治平物业公司向孙**公布及提供查阅涉案小区的物业管理（服务）费用收支情况为宜。经该院向孙**释明后，孙**坚持不变更诉讼请求，故该院对孙**主张难以支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第八十二条，《最**法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十三条，于2013年6月作出判决：驳回孙**的诉讼请求。

本院查明

孙**不服判决上诉。北京**人民法院经审理亦查明以上事实。北京**人民法院认为：业主系依法登记取得建筑物专有部分所有权的人，业主有权要求公布、查阅物业服务合同、共有部分的使用和收益情况。孙**于2009年9月25日取得涉案房屋的所有权，故其应为涉案小区的业主。根据相关法律规定，孙**享有要求物业服务公司即治平物业公司向其公布或提供查阅涉案小区物业管理（服务）费用收支情况材料的权利。但若要求治平物业公司就其服务的涉案小区物业管理（服务）费用收支情况向各业主提供书面材料，则过分加重了治平物业公司的物业服务义务，无论从经济成本或履行效率上均存在不合理性，该主张亦无法律依据，故原审法院应以治平物业公司向孙**公布及提供查阅涉案小区的物业管理（服务）费用收支情况为宜并无不当，故原审法院对孙**的诉讼请求不予支持并无不当，予以维持。北京**人民法院于2013年8月作出判决：驳回上诉，维持原判。

本案审理中查明的事实与前述一二审中查明的事实无异。

另查，国典华园小区成立了国典华园**委员会。治平物业公司与北京市朝阳区国典华园**委员会签订了国典华园小区物业服务合同。孙**自取得涉案房屋所有权后，未与治平物业公司签订物业服务合同。孙**出示国典华园前期物业管理协议书，协议中，甲方处盖有治平物业公司公章，乙方处为空白，无签名，落款时间处为空白。前述国典华园前期物业管理服务协议中写有：前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业单位企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理等内容。孙**表示涉案房屋原购房人为孙**的亲戚，后通过买卖形式将房屋所有权转移至孙**名下。孙**表示本案中其合同依据为前述国典华园前期物业管理协议书。

一审法院判决认定：孙**出示的国典华园前期物业管理协议书中，乙方处及落款时间处均为空白，且孙**自2009年9月25日方取得1503号房屋的所有权，协议中明确写有前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业单位企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理内容，而治平物业公司已与北京市朝**业主委员会签订了国典华园小区物业服务合同，综上，孙**依据国典华园前期物业管理协议书在本案中主张权利依据不足。一审法院认为，根据相关法律规定以及该院和二审法院生效判决的处理意见，孙**于2009年9月25日取得涉案房屋的所有权，故其为国典华园小区的业主，孙**享有要求治平物业公司向其公布、查阅涉案小区物业共有部分物业管理费用收支情况材料的权利，故对于孙**诉讼请求中符合该内容的部分，该院应予支持。孙**2009年9月25日取得涉案房屋的所有权，故孙**要求自2004年2月1日起主张其权利没有依据，该院不予支持。孙**要求治平物业公司准许其查询、拍照或复印、复制相关原始票据、原始凭证，没有法律和合同依据，该院不予支持。治平物业公司主张其已将物业服务费用收支情况相关材料公示，但对此未能举证，该院不予采信。治平物业公司虽然在前案中主张权利，但前案与本案中的诉讼请求不同，故本案诉讼未违背一事不再理的诉讼原则。综上，判决：一、北京市**限责任公司于判决生效后10日内向孙**公布及提供查阅国典华园小区物业共有部分2009年9月25日至2011年12月31日的物业管理费用收支情况。二、驳回孙**之其他诉讼请求。

孙**不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：1.治平物业公司是由北京×**限公司和北京市**责任公司于2002年10月22日合资共同创建，经北京**管理局批准设立的有限责任公司，公司注册地为北京市朝阳区安定路12号院4号楼一层。自涉案小区除开发商以外的第一位业主入住至今，治平物业公司一直是位于涉案小区的物业服务公司。2.治平物业公司与包括孙**在内的国典华园小区每户业主单独签署的、有效期自2004年至2011年12月31日的《国典华园前期物业管理服务协议》页码第4页第三行，有“8.每12月向乙方公布物业管理费用收支账目一次”（此处乙方应为实际的合同甲方，即包括孙**在内的小区业主）的明确约定。3.自2005年孙**入住小区至今，治平物业公司从未履行过《国典华园小区前期物业管理协议书》约定的此项义务，从未就2005年至2011年12月31日期间的物业费收支账目进行过公示或公布。4.2013年7月2日，孙**专门书面函告治平物业公司，明确要求治平物业公司依照合同，履行对孙**应该履行的该项义务，治平物业公司至今拒不履行。5.一审法院判决认定的“协议中明确写有前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业单位企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理内容，而治平物业公司已与北京市**业主委员会签订了国典华园小区物业服务合同，综上，孙**依据国典华园前期物业管理协议书在本案中主张权利的依据不足，并认为孙**2009年9月25日取得该房屋所有权，故孙**要求自2004年2月1日起主张其权利没有依据。”且判决结果又支持了孙**的部分请求，故一审法院的两处认为及判决显然认定事实不清，适用法律不当。6.依据《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释（2009）8号第三条，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。依据上述解释第十二条，因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。故上诉请求：1.依法撤销北京**民法院作出的（2014）朝民初字第7658号民事判决，并改判或发回重审，支持孙**的上诉请求。2.判令治平物业公司依照《国典华园前期物业管理服务协议》页码第4页第三行“8.每12月向乙方公布物业管理费用收支账目一次”的约定（此处乙方应为实际的合同甲方，即包括孙**在内的小区业主），按照相关法律、法规、规章和制度规定的格式和内容，公布和提供查阅自2005年2月1日至2011年12月31日，以自然年为年度，每年度的北京市国典华园小区物业管理（服务）费用收支账目明细；3.判令治平物业公司准许孙**及／或孙**书面授权委托人查询、拍照或复印、复制“诉讼请求一”相关的所有原始票据、原始凭证，复印、复制费用由孙**承担。4.诉讼费由治平物业公司承担。

孙**向本院提交以下新的证据：协议书、两份起诉书及证据清单，用以证明2005年1月开始孙**在涉案房屋居住，是该房屋的实际使用人，诉讼主体适格。

治平物业公司针对孙**的上诉意见答辩称：1.上诉人主体不适格。根据《物业管理条例》第六条之规定，“房屋的所有权人为业主”。孙**于2009年9月25日取得房屋产权，虽法律法规、前期物业管理协议皆规定业主是有权请求公布、查阅共有部分的使用和收益情况。但2004年—2008年期间，孙**并不是国典华园小区的业主，是无权主张此期间信息公示的，所以孙**的诉讼请求不但缺乏事实和法律基础，并且对于2004年—2008年的诉讼请求并不具备诉讼主体资格。2.治平物业公司并未违反法律规定和协议约定。国典华园小区2009年和2010年的物业服务费用收支情况已经在小区公告栏内进行了公示，关于2011年国典华园的物业服务费用收支情况，治平物业公司也严格按照北**建委出台的《物业服务项目收支情况报告撰写规范》和《物业服务项目收支情况报告示范文本》的规定撰写了报告并在小区进行了公示。治平物业公司确实是依照相关法律、法规所规定的格式和内容，公布年度物业费用收支账目明细，已充分履行了相关公示义务，因此孙**的主张无任何事实和法律依据。

本院认为

经本院庭审质证，治平物业公司不认可真实性，也不认可证明内容。本院认为，孙**提供的证据无法证明其为该房屋的所有人，且治平物业公司不认可该证明的真实性，故本院不予采信。

本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。

以上内容，有当事人陈述、判决书、房屋产权证、《国典华园前期物业管理服务协议》等在案相佐。

本院认为：孙**于2009年9月25日取得涉案房屋的所有权，作为国典华园小区的业主，孙**享有要求治平物业公司向其公布、查阅涉案小区物业共有部分物业管理费用收支情况材料的权利。但孙**要求治平物业公司向其公布自2005年2月1日起每年度的物业收支账目明细没有法律依据，本院不予支持。一审法院判决治平物业公司向孙**公布及提供查阅国典华园小区物业共有部分2009年9月25日至2011年12月31日的物业管理费用收支情况并无不当，本院予以确认。综上，孙**的上诉理由因缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费35元，由孙**负担（已交纳）。

二审案件受理费70元，由孙**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年十月二十日