北京市通州区人民法院

审理经过

原告广东康景**北京分公司（以下简称康**公司）与被告张**物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王**独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告康**公司的委托代理人田*、刘*，被告张**到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。

原告诉称

原告康**公司诉称：被告系X室业主，我公司为该小区物业管理服务企业。根据双方签订的《前期物业服务协议》第十一条违约责任第三款约定：甲方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起，每日加收应交纳费用千分之五的违约金，但被告却违反双方签订的协议，无故拖欠2013年7月21日至2015年12月31日期间的物业费14150.7元，被告的行为严重侵害了我公司及广大业主的合法权益，并给我公司经营造成不利影响。故我公司诉至法院，请求法院依法判令：1.被告支付2013年7月21日至2015年12月31日期间的物业费14150.7元；2.被告支付2013年7月21日至2015年12月31日期间的物业费的违约金1415元；3.由被告负担本案的诉讼费用。

被告辩称

被告张一翠辩称:开发商欠我逾期交房违约金26410.23元，约定该违约金用于折抵房差3628元及物业费，2013年7月21日我已经交纳2013年7月21日至2014年7月21的物业费5772.96元，我与开放商签订了协议。我交房是在2013年7月21日，2013年10月9日我把钥匙托管给物业公司，要求换户门，到现在两年多了，入户门还是进不去，我找人修过，物业公司给开发商报修过，但是现在还是没有修好，入户门现在腐烂了，不能经常推。

本院查明

经审理查明：2013年7月21日，张**（甲方）与康**公司（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定康**公司为被告张**所购的X室，提供前期物业服务，房屋建筑面积为148平方米。合同第三条约定物业服务内容，包括房屋共用部位的维护和管理，房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，环境卫生，保安，交通秩序与车辆停放及消防。合同第五条物业管理服务费用第一款约定，甲方缴纳物业管理服务费用从房地产开发企业交付所购房屋之日起计。若因甲方原因逾期收楼，自收楼通知书发出或所载收楼日期起计收。该条第二款约定，乙方按照建筑面积LOFT每月每平方米3.30元收取物业服务费。该条第四项约定，每次缴纳物业管理服务费时间为：甲方收楼时按照第五条第一款确定的收楼时间，预缴一年的物业管理服务费；预缴一年期满后按年缴纳，缴纳日期为到期之日起1个月内，一次性缴纳一年的物业管理服务费。合同第十一条违约责任第三款约定，甲方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业管理服务费及有关代收代缴费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起，按日向乙方支付应付未付款总额千分之五的滞纳金。此外，该合同还约定了其他内容。

庭审中，康**公司提交张**与房屋开发商之间签订协议书（抵扣物业费），称房屋开发商已代张**交纳2013年7月21日至2014年7月20日期间一年物业费5772.096元，对此期间的物业费不予主张。康**公司变更主张为要求张**交纳自2014年7月21日至2015年12月31日期间的物业费8378.6元，张**表示开发商将逾期交房违约金扣除实际面差房款后的余款22

772.23元折抵了物业费，并提交其与开发商之间的协议书，然协议书上未有开发商的签字盖章，康**公司对此不予认可。康**公司出示了物业费付款通知书及张贴照片，用以证明其曾向业主书面催缴物业费，张**不予认可。张**提交房屋质量保证书、钥匙保管协议书，以证明房屋存在质量问题，物业公司应负有维修义务。康**公司称，物业公司已将张**反映的房屋质量问题及时联系开发商报修，开发商系房屋质量的保修单位，物业公司不应承担房屋维修责任。

上述事实，有前期物业服务协议、业主资料卡、协议书（抵扣物业费）、钥匙保管协议、付款通知书、质量保修书、照片及当事人陈述等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：依法成立的合同对当事人有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。康**公司与张**签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约行使权利、履行义务。康**公司向张**提供物业服务后，张**理应依合同交纳物业费。现原告康**公司要求被告给付物业费，理由正当充分，本院予以支持。关于物业费的数额，因康**公司主张的数额不高于本院核定的数额，本院予以支持。关于张**陈述房屋质量存在问题，房屋维修无法入住从而不交纳物业费的辩称意见，因房屋质量问题涉及的是张**与房屋开发商之间的商品房买卖关系，与物业服务不属于同一法律关系，故不能成为张**拒绝交纳物业费的有效抗辩。关于张**辩称开发商已将逾期交房违约金折抵物业费的意见，证据不足，本院难以采信。对于康**公司要求被告张**给付违约金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告张**支付原告广东康景**北京分公司二〇一四年七月二十一日至二〇一五年十二月三十一日期间的物业费人民币八千三百七十八元六角，于本判决生效之日起七日内执行清；

二、驳回原告广东康景**北京分公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费二十五元，由被告张一翠负担，于*判决生效之日起七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二○一五年十月二十三日