广东康景**北京分公司与甘**物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告广东康景**北京分公司（以下简称康**公司）与被告甘**物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王**独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告康**公司的委托代理人赵*，被告甘**到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。

原告诉称

原告康**公司诉称：被告系合生时代家园X室业主，我公司为该小区物业管理服务企业。根据双方签订的《前期物业服务协议》第十一条违约责任第三款约定：甲方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起，每日加收应交纳费用千分之五的违约金，但被告却违反双方签订的协议，无故拖欠2012年7月5日至2015年12月31日期间的物业费10166.22元，被告的行为严重侵害了我公司及广大业主的合法权益，并给我公司经营造成不利影响。故我公司诉至法院，请求法院依法判令：1.被告支付2012年7月5日至2015年12月31日的物业费10166.22元；2.被告支付2012年7月5日至2015年12月31日物业费的违约金1016.6元；3.由被告负担本案的诉讼费用。

被告辩称

被告甘*华辩称：我不是无故拖欠物业费，业主使用房屋并交纳物业费是与法有据的，我认可。但是我不交纳物业费的原因是房屋无法入住，一直在维修、索赔，至今没有任何结果，至今房屋的钥匙还在物业，鉴于以上情况，不存在拖欠物业费的问题，我也没有收到物业公司催收物业费的通知，我们多次填写维修意见单，跟物业公司的老总协调这个问题，2012年清明节前答复过，我说请售后跟我面谈，物业公司钟经理来电说跟我们谈，也没有谈成。我希望在法官的协调下，恳请物业公司在协调开发商一并解决我们的问题。物业公司是开发商委托的前期物业公司，和开发商有着抹不开的关系，物业公司一直受理我们索赔的要求，请物业公司代我们与开发商交涉，索赔款可以折抵物业费，原告公司所提供的物业服务也不到位。

本院查明

经审理查明：2011年7月5日，甘**（甲方）与康**公司（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定康**公司为被告甘**所购的房屋北京市通州**桥科技产业基地环科中路5-150号（即合生时代）X室，提供前期物业服务，房屋建筑面积为96.83平方米。合同第三条约定物业服务内容，包括房屋共用部位的维护和管理，房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，环境卫生，保安，交通秩序与车辆停放及消防。合同第五条物业管理服务费用第一款约定，甲方缴纳物业管理服务费用从房地产开发企业交付所购房屋之日起计。若因甲方原因逾期收楼，自收楼通知书发出或所载收楼日期起计收。该条第二款约定，乙方按照建筑面积公寓每月每平方米2.48元收取物业服务费。该条第四项约定，每次缴纳物业管理服务费时间为：甲方收楼时按照第五条第一款确定的收楼时间，预缴一年的物业管理服务费；预缴一年期满后按年缴纳，缴纳日期为到期之日起1个月内，一次性缴纳一年的物业管理服务费。合同第十一条违约责任第三款约定，甲方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业管理服务费及有关代收代缴费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起，按日向乙方支付应付未付款总额千分之五的滞纳金。此外，该合同还约定了其他内容。

甘**辩称房屋质量存在问题无法入住从而拒绝交纳物业费，康**公司称，物业公司已将甘**反映的房屋质量问题及时联系开发商报修，物业公司不应承担房屋维修责任，房屋质量问题与前期物业服务协议无关。甘**亦向法庭提交书面字条，内容显示为涉诉房屋免除6个月物业费，由高*签字确认。康**公司对此不予认可。在甘**提交的《再致合生世界村开发商领导——关于要求给予补偿及在此确定收房期限的函》中，显示高*系开发商代表。

上述事实，有前期物业服务协议、业主资料卡、装饰装修意见单、维修台账、付款通知书、签收单、致合生世界村开发商的公开信、再致合生世界村开发商领导——关于要求给与补偿及在此确定收房期限的函、向总并开发商各位领导函、照片及当事人陈述等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：依法成立的合同对当事人有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。康**公司与甘**签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约行使权利、履行义务。康**公司向甘**提供物业服务后，甘**理应依合同交纳物业费。现原告康**公司要求被告给付物业费，理由正当充分，本院予以支持。关于物业费的数额，因康**公司主张的数额高于本院核定的数额，故对康**公司主张的超过应收数额部分的物业费，本院不予支持。关于甘**辩称康**公司提供物业服务不到位的意见，现有证据尚不能充分证明康**公司所提供的服务质量与合同约定的服务项目及质量标准之间构成明显差距，故对于甘**的辩称意见，本院难以采纳。关于甘**陈述房屋质量存在问题及房屋维修无法入住从而不交纳物业费的辩称意见，因房屋质量问题涉及的是甘**与房屋开发商之间的商品房买卖关系，与物业服务不属于同一法律关系，故不能成为甘**拒绝交纳物业费的有效抗辩。关于甘**出示高强允诺免除六个月物业费的辩解意见，高强系开发商代表，故不能成为甘**拒绝交纳物业费的有效抗辩。本院对甘**的各项辩称不予采信。对于康**公司要求被告甘**给付违约金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告甘**支付原告广东康景**北京分公司二〇一二年七月五日至二〇一五年十二月三十一日期间的物业费共计人民币一万零六十一元七角九分，于本判决生效之日起七日内执行清；

二、驳回原告广东康景**北京分公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费四十元，由原告广东**司北京分公司负担十五元（已交纳），被告甘**负担二十五元，于本判决生效之日起七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年十月二十二日